投資戦略理論

減価償却期間の短縮には建物本体と付属設備を分けるのが有効

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減価償却期間の短縮には建物本体と付属設備を分けるのが有効

建物価格をできるだけ大きく取り、償却期間をできるだけ短くすることが節税にとっては大きな効果をもたらします。

その節税効果をさらに大きくするのが、

  • 建物本体
  • 設備(エレベーターや給湯器など)

分けて減価償却を行うことです。

この記事では、減価償却期間の短縮には建物本体と付属設備を分けるのが有効な理由をご紹介します。

減価償却期間の短縮には建物本体と付属設備を分けるのが有効な理由

建物本体と設備部分を分けることで、設備部分の減価償却期間を最短で3年まで短くできます。

電気設備は給排水設備などは15年となっています。

平成28年の税制改正までは、建物設備には定率法が使えましたので、さらに破壊力がありました。

設備部分を定率66.7%で償却すると、1~3年目くらいまでの減価償却額が跳ね上がるからです。

現在では、設備部分も定額法での減価償却になりましたので、定率法ほどの破壊力はありませんが、設備部分の償却期間は強固な建物よりは短めに設定されているので、特にRC造の収益物件のように、建物本体の耐用年数が長い物件には非常に有効になってきます。

そして設備部分の割合としては、建物全体の1~2割程度に設定するのが一般的です。

 

建物本体と設備を分ける具体的事例

具体例として、

  • 建物価格1億円(内、設備価格2000万円)
  • 築23年
  • RC造

の収益物件で見ていきます。

築23年のRC物件ですので、

(47年-23年)×(23年×0.2)=24+4=28年が残りの減価償却期間となります。

【本体と設備を分けない場合】

年間の減価償却額は、

1億円÷28年=約357万円

となります。

【本体と設備を分けた場合】

  • 建物本体8000万円
    ⇒年間の減価償却額は、
     8000万円÷28年=約285万円
  • 設備2000万円
    ⇒15年間で償却すると、年間の減価償却額は、
     2000万円÷15年=約133万円
  • 年間の減価償却総額
    ⇒285万円+133万円=418万円

となり、年間にして約60万円分を前倒しで減価償却を行うことができるようになります。

このように建物本体と設備を分けて減価償却することで、『大きく』そして『短く』の原則にのっとった大きな減価償却による節税効果を得ることができます。

ただし、建物本体と設備を分けた場合は、設備の償却が終わったあとは建物本体のみの減価償却となりますので、建物本体と設備を分けない場合よりも、設備の償却が終わったあとの減価償却額は少なくなります。

上記事例でいうと、設備の償却が終わったあとの減価償却額は、

  • 建物本体と設備を分けない場合⇒357万円
  • 建物本体と設備を分けた場合⇒285万円

となります。

まとめ

減価償却の原則である、

  • 金額は大きく
  • 期間は短く

を最大限有効にするために、建物価格を大きく取った上でさらに建物本体と設備部分に分けて減価償却する方法があります。

設備部分も定額法での償却になりますが、電気設備や給排水設備の償却期間は15年なので、減価償却期間がそれ以上残っているRC造の収益物件を購入した際には有効に作用します。

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