任意売却

事例で見る区分マンションの任意売却のポイントと注意事項

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区分マンションの任意売却事例のポイントと注意事項

区分マンションの任意売却を行う際に注意することは何でしょうか?

区分マンションの任意売却では、諸費用として延滞管理費や延滞修繕積立金が控除されることが最大のポイントとなります。

中古マンションを購入した人は、延滞している管理費や修繕積立金の支払い義務を負うことになりますので、任意売却の際にきちんと精算しておかないと後でトラブルとなるからです。

この記事では、区分マンションの任意売却のポイントと注意事項を事例でご紹介します。


事例で見る区分マンションの任意売却のポイントと注意事項

管理費や修繕積立金などが控除の対象になる

一般的に区分マンションの任意売却では、

  • 滞納管理費
  • 滞納修繕積立金

が諸費用として控除の対象となります。

たとえば管理規約に、

  • 水道料金
  • 駐車場使用料
  • 専用庭使用料

などを特定承継人(買主)に承継させると決められている場合も多いので、その場合はそういった引き継がれる費用については任意売却代金にて精算するのが一般的です。

 

区分マンションの任意売却の配分案事例

区分マンションの任意売却の配分案事例は下記の様になります。

【配分案】

  • 売却代金 20,000,000円[A]
  • 諸費用
    不動産仲介手数料 712,800円
    抵当権抹消費用 80,000円
    延滞管理費 312,000円(13,000円×24ヶ月)
    延滞修繕積立金 168,000円(7,000円×24ヶ月)
    合計 1,272,800円[B]
  • 配当金額 18,727,200円([A]-[B])

このように、延滞管理費と延滞修繕積立金を諸費用として任意売却代金から控除することができる場合が多いです。

これは必ず出来るわけではなく、債権者の金融機関によってその範囲はまちまちなので注意が必要です。

住宅金融支援機構などでは、延滞している正味の部分は控除されますが、遅延損害金が発生している場合は控除の対象にはなりません。

また金融機関によっては、あまりにも滞納額が高額になっている場合は一定額までの上限を言われることもあります。

 

調査と債権者への交渉がポイントとなる

未払いの管理費や修繕積立金などがあるかないか、ある場合はいくらかを調査することは、区分マンションの任意売却において大変重要なポイントとなります。

宅建業者は管理費や修繕積立金の滞納額を、マンションの重要事項説明に係る調査事項を取り寄せるなどしてきちんと調査することが必要です。

そして、必ず滞納額全額を費用として見てくれるわけではありませんので、債権者である金融機関とどのラインまで費用として見てくれるのかを確認して交渉することがポイントとなります。

債権者である金融機関にとっては費用をふくらませると手取りが減るということになるので、できるだけ費用を抑えたいところだからです。

 

区分マンションの駐車場の問題

区分マンションの場合は、駐車場を利用する権利がそのまま新所有者に引き継がれない場合があります。

旧所有者が駐車場を利用していたからといって、区分マンションを引き継いだ新所有者が駐車場の権利を当然に引き継ぐことができると思ったら実は大間違いなのです。

駐車場の利用方法については、マンションの規約に決まっているので、それをきちんと調べることも区分マンションの任意売却にとっては重要なポイントとなります。

まとめ

区分マンションの任意売却では、

  • 延滞管理費
  • 延滞修繕積立金

などが諸費用として売却代金の中から控除されることが最大のポイントとなります。

注意点は、

  • 遅延損害金は見てもらえない場合がある
  • 全額までは控除されない場合がある
  • 駐車場は引き継ぐことができない場合がある

いう部分になります。

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