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耐用年数オーバーの高利回り築古収益物件で利益を出すポイント

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耐用年数オーバーの高利回り築古収益物件で利益を出すポイント

物件価格が安くて利回りが高い築古収益物件には、

  • いつまで建物がもつか
  • 入居者が入るのか

といった不安があります。

耐用年数をオーバーしているような築古の収益物件でも利益を出していくことはできるのでしょうか?

実は耐用年数をオーバーしている築古の収益物件は節税のメリットが大きいため、税引き後の利益を出しやすいという特徴があります。

この記事では、耐用年数オーバーの高利回り築古収益物件で利益を出すポイントをご紹介します。

築古の収益物件は減価償却費を短期で多く計上できる

減価償却資産は法定耐用年数によって償却期間が定められています。RC造と木造を比較すると、RC造は47年、木造は22年です。

中古物件ですでに耐用年数をオーバーしている場合は、木造の場合で取得から最短で4年で全額償却できるので、中古で築古の木造アパートが最も効果的に節税メリットを受けることができるといえます。

  • 金額は大きく
  • 期間は短く

が、減価償却による効果的な節税の鉄則です。

例えば物件価格1億円、建物価格5000万円、土地価格5000万円の築23年の木造収益物件を購入した場合、4年間での償却になるので、年間1250万円もの減価償却費を計上でき、会計上の赤字を大きく計上できるので利益を大きく圧縮し節税することができます。

同じ築23年のRC造の物件を購入した場合、残存耐用年数は(47-23)+23×2=28年になるので年間178万円しか償却できないことになります。

  RC造 木造
償却年数 28年 4年
賃料収入 1000万円 1000万円
諸経費 ▲300万円 ▲200万円
金利 ▲200万円 ▲200万円
年間の減価償却費 ▲178万円 ▲1250万円
損益 322万円 ▲650万円
税引前キャッシュフロー 200万円 300万円
所得税 161万円 ▲325万円
税引後キャッシュフロー 39万円 625万円

上記表を参照してください。(税率50%で単純計算しています。)

税引後のキャッシュフローを見ると、木造の625万円に対して、RC造ではわずか39万円になってしまうことがわかります。

築古の木造収益物件では税引後の手取り収入が大きく取れるため、投資回収が早まり、損益分岐点が大きく下がります。

耐用年数オーバーの築古の木造物件は利益が出やすくなるのが最大のメリットだといえます。

 

築古収益物件は長期間の融資は引きにくい?

築古収益物件を購入するデメリットは、金融機関によっては長期間の融資を受けにくいケースがあることです。

ただ、金融機関の融資姿勢としては、物件の問題ではなく借主の属性に応じて融資を出しているので、属性が良ければ築年数に関係なく長期の融資を引ける可能性は高くなります。

昨今では耐用年数オーバーの木造アパートに対しても20年超の長期融資を積極的に出している金融機関も増えてきています。その背景には、

  • バブル期に大量に建築された木造の物件がすでに耐用年数オーバーになっている
  • 国土交通省が掲げるように国が中古物件の流通を促進している

ということが挙げられます。

築古収益物件の場合は建物の経年劣化に伴う修繕やメンテナンスが必須であることもデメリットといえますが、あらかじめその費用を見込んだうえで事業収支計画を立て、投資判断をしていけば問題ないと考えられます。

まとめ

収益物件の価値は一概に築年数でははかれない。どのように建築されどのようにメンテナンスされてきたかという物件個別の問題だと考えられ、古くても高稼働している収益物件はたくさんある。

きちんとメンテナンスをしてきた物件であれば、築30年の木造アパートでも入居者が入る物件になるし、築年数が浅くてもメンテナンスが杜撰であれば、入居者がつかず収支が回らない物件になりえる。

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