物件取得

差押えの抹消ポイントと差押え登記が入っている物件購入の注意点

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
差押え登記の抹消と差押え物件を購入する手順

『差押え』と聞くと、真っ先に競売をイメージする人は多いのではないでしょうか?

競売物件は金融機関や国に差し押さえられているのは当たり前ですが、競売以外でも差押え登記が入っている不動産の購入には注意が必要になります。

この記事では、差押え登記の抹消と差押え物件の購入の手順をご紹介します。

差押え登記とは?

不動産に対する差押え登記とは、その所有者が何らかの支払いを滞納していて、その債権者が滞納分を回収するために、債務者の財産である不動産を売却したり、人に貸したりして滞納金額を回収するときに行う登記のことです。

差押え物件をそのまま購入すると、売主が債権者に対して債務を全額返済しなければ最終的にその物件は強制的に売却され所有権を失うことになってしまうので、不動産売買の際の差押え登記には注意を払う必要があります。

 

差押えの原因とは?

不動産の差押えとしてよくあるケースは以下の2点です。

 

ケース①税金の滞納

  • 所得税
  • 住民税
  • 贈与税
  • 相続税

など、国に納めなければならない税金はたくさんあります。

また、

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 自動車税

など、自治体に納めなければならない税金もあります。

これらの税金を滞納し続けると、最終的にはその人の財産に対して強制執行がかかります。

強制的に売却してお金に換えて納税させられることになります。

この場合、登記記録には差押えの債権者が、

  • 都道府県
  • 市区町村

の名前になっていますのですぐに分かります。

 

ケース②抵当権の実行

所有者のローンの支払いが滞ると、不動産に抵当権を設定している銀行が抵当権を実行しその不動産を差押えます。

その後は時間の問題で競売へと進んでいきます。

 

差押え物件の購入手順

差押え登記がされている物件を購入する際には、その引き渡しの日までに必ず差押え登記を抹消してもらわなければなりません。

これは絶対条件です。

差押え登記を抹消するには・・・借金を『全額返済』するしか手段はありません。

しかし、残念なことに売主には税金や借金を一括で支払うお金がないからこうなっているはずです。

なので、売主は不動産を売って清算しようとしていることを理解する必要があります。

差押え登記の抹消は次のような順序となります。

  1. 買主が売買代金を全額支払う
  2. 売主は受領した売買代金を使って税金や借金を完済する
  3. 債権者が差押え登記を抹消する

しかし、この順番で手続きをすると万が一売買代金を売主が使い込んだらアウトになります。

なので、実務ではこれら3つの手続きをすべて同時に行う必要があります。

通常の売買の決済時には、

  • 売主
  • 買主
  • それぞれの仲介業者
  • 司法書士

が立ち会い、残代金の支払いと同時に所有権を移転させます。

これを『同時履行』といいます。

差押え物件の場合は、上記に加えて、債権者も同席することになります。

  • 税金であれば税務署の職員、自治体の職員
  • 金融機関であれば担当者

などが同席します。

場合によっては、債権者の場所が決済手続き場所になる場合もあります。

そして、その場で差押えしている債権者に対して税金や借金を返済し、それと同時に領収書と差押えを解除するために必要な『解除通知書』をもらいます。

これがポイントになります。

差押え登記を抹消するには、債権者から解除通知書を必ずもらわなければなりません。

そして、それをその場にいる司法書士に渡して、

  • 差押えの抹消
  • 所有権の移転登記

を同時に行ってもらい、手続きは終了となります。

差押えがされている物件でも、このようにすべてを目の前で同時に行えば、その場ですべて完結します。

あとは、当日にすべての登記手続きが完了するよう、必要となる書類を司法書士の指示のもと確実に揃えておくように注意しましょう。

まとめ

  • 差押え登記は必ず抹消してもらう必要がある。
  • 売買の決済では、売主、買主、債権者、司法書士に、差押えの抹消と所有権移転登記を同時履行してもらうように段取りする。
  • 差押えは抹消できるのであれば、物件的には何も問題ないことが多い。購入前に確認することが多いことと、決済で多くの関係者に集合してもらわなければならない手間がかかる。

あなたにおすすめの記事

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

無料相談:不動産投資のセカンドオピニオンサービス

不動産投資に関して聞きたいことがあるときにいったい誰に相談すればよいのでしょうか?


◎物件購入を検討しているが本当にこの物件でよいのか?

◎不動産会社に勧められている物件は本当に買いなのか?

◎不動産会社の担当者に言われたことの信ぴょう性は?

◎査定してもらった売却価格は妥当なのか?

◎節税対策や相続税対策をどのように進めるべきか?

◎今後の展開や投資戦略はどうしていけばよいのか?


など、様々な不動産投資に関する疑問に対して、プロの目線で第三者のアドバイスを無料で受けることができます。


是非、不動産投資のセカンドオピニオンサービスをあなたの不動産投資にお役立てください。


不動産投資のセカンドオピニオンサービス

【免責事項】

当サイトのすべてのコンテンツ・情報につきましては、可能な限り正確な情報を掲載するよう努めておりますが、必ずしも正確性・信頼性等を保証するものではありません。 当サイトに掲載された内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねます。 本免責事項、および、当サイトに掲載しているコンテンツ・情報は、予告なしに変更・削除されることがあります。

コメントを残す

*