任意売却

土地の分筆宅地分譲売買での任意売却における担保解除料の交渉事例

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土地の分筆売買での任意売却における担保解除料の交渉事例

担保不動産が任意売却でなかなか売れない場合にひと工夫加えると売れるようになる場合があるのをご存知でしょうか?

例えば担保不動産の処分を検討していると、一筆の一団の土地のままだとなかなか処分できないものの、それを分筆して宅地分譲すると売却できる物件があります。

この記事では、そのような土地の分筆宅地分譲売買での任意売却における担保解除料の交渉事例をご紹介します。


土地の分筆宅地分譲売買での任意売却における担保解除料の交渉事例

土地を分筆して宅地分譲することで回収額を上げる青写真

本事例は一団の土地を分筆し、宅地分譲して回収の極大化を図るという青写真を描いた任意売却を専門に取り扱っている不動産業者が、

  • 担保権者の配分調整
  • 後順位担保権者担保解除料の調整

を行ったケースです。

【本事例の概要】

  • 担保不動産:約330坪の更地
  • 担保権
    第1順位:A銀行 根抵当権4000万円
    第2順位:B農協 根抵当権3000万円
  • 担保物件の評価
    ・現状有姿一括売買⇒2640万円
    ・分筆後分譲⇒330坪のうち30坪は道路とし、残り300坪を一区画50坪の6区画にて分譲すると、一区画の評価600万円×6区画で3600万円となる。

A銀行は不動産業者からの提案を受け、担保不動産からの債権回収の極大化を図るため、不動産業者の協力を仰ぎ担保不動産の所有者と交渉して、

  1. 担保不動産を分筆する
  2. 宅地分譲する
  3. 任意売却による回収

という青写真を描きました。

分筆や整地費用、不動産仲介手数料等の諸費用が400万円程度かかるものの、それでも全部売却すればA銀行は3600万円-400万円=3200万円の配当を得ることができ、一括して現状有姿で売却するよりも多額の回収ができることになります。

また、宅地分譲なのでローンを付けて販売することにより、新たなビジネスチャンスも生まれます。

 

分筆売買した場合の後順位担保権者との解除料の交渉

A銀行はこの青写真を持って不動産会社とともに担保解除料についてB農協との交渉に臨みました。

A銀行との交渉の中で、B農協は分譲宅地が一区画売れる都度30万円の解除料が欲しいと要求してきました。

しかし一区画30万円の解除料を支払うとなると6区画で合計180万円もの解除料となってしまいます。

そこで不動産会社とA銀行は、

  • もし一括売買すれば通常の解除料の相場では30万円〜50万円
  • 一区画の解除料を10万円で合計60万円でお願いできないか

という内容でB農協との交渉を行いました。

B農協は当初この案には難色を示していました。

ただよく考えてみると、A銀行もB農協も同じ地盤で営業する金融機関同士であり、ある意味お互い様であるといえます。

今後逆のケースがあった場合は、当然A銀行も協力するということで一区画10万円の解除料で了解を得るに至ったのです。

まとめ

このような『お互い様』の事例は、次のように先順位根抵当権に配当がありその担保権者が後順位で担保権を設定していたというケースにも当てはまります。

【配分案】

  • 配当可能金額:5000万円
  • 担保権者配当
    第1順位 K銀行 根抵当権3000万円 配当額3000万円
    第2順位 L農協 根抵当権3000万円 配当額1950万円
    第3順位 K銀行 根抵当権3000万円 解除料0万円
    第4順位 L農協 根抵当権3000万円 解除料0万円
    第5順位 O信用保証協会 根抵当権3000万円 解除料50万円

先順位で配当を受けた担保権者は、後順位で同一不動産に担保権を設定していたとしても、配当の見込みのない後順位の担保解除は解除料なしで解除するのが一般的なのです。

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