投資戦略理論

投資回収額と物件価格の推移で利益の最大化を見極める方法

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投資回収額と物件価格の推移で利益の最大化を見極める方法

収益物件の運用では、物件を取得し、管理運営をして、最後に売却するまでの一連の運用を経て、利益が出るか出ないかが確定します。

そして、利益とは、

◎利益=売却金額-取得金額+収入-支出

で計算できます。

この式において、

【売却金額-取得金額】に影響を及ぼすのが物件価格であり、

【収入-支出】に影響するのが投資回収額だと考えて下さい。

この投資回収額と物件価格の推移を予測することで、その収益物件の運用における利益の最大化を図ることができます。

この記事では、投資回収額と物件価格の推移で利益の最大化を見極める方法をご紹介します。

投資回収額と物件価格の推移で利益の最大化を見極める方法

投資回収額の考え方

例えば、1億円で収益物件を取得したとします。

取得時点の原価はもちろん1億円です。

時間が経つにしたがって、原価は下がっていきます。毎月賃料収入を得ることで所得原価が下がるからです。

7年間で2000万円の純収入を得たとすれば、物件の原価は8000万円になると考えます。

ただし、この場合の純収入とは、賃料収入から経費(管理費や修繕費、固定資産税など)を差し引き、税引き前利益に対する法人税や所得税を差し引いた残りの手取り収入を指します。

純収入を早く多く得られることで原価も早く下がっていくため、売却時の利益の最大化をしやすくなります。

この原価がどれだけ下がっているかを表すのが投資回収額です。

時間が経つにしたがって投資回収が進み、最終的には投資した1億円をすべて回収します。

これが投資回収ポイントとなります。

その後にさらにその物件を保有し続ければ、純収入がすべて利益になります。

 

物件の市場価格の推移を見る

次に見るべきは、取得した物件の市場価格がどのように変化していくかということです。

投資回収額と物件価格の推移の両方が損益を判定するには必要になります。

収益物件の価格はなだらかに下降していくのが一般的です。

現在の日本の情勢では築年数の経過とともに賃料が下がっていくからです。

賃料の下落に伴って賃料収入が減少しますので物件価格も下がることになります。

賃料の下落するペースは物件により異なります。

また、物件価格は際限なく下がっていくわけではなく、あるポイントで止まってそのまま推移します。

物件価格の下落がストップするラインは土地値のラインです。

一般的に不動産の価格は物件価格に占める土地の価格を下回ることはありません。

なので、価格の下がらない物件は、物件価格に占める土地値の割合が大きい物件といえます。このような物件を俗に土地値物件ともいいます。

逆に物件価格が大きく下がる物件は、土地値の占める割合が小さい物件だといえます。

まとめ

7年間で2000万円を投資回収した物件の原価は8000万円です。

7年後の時点でこの物件を売却するとします。

8000万円で売れればこのとうしによる損益はプラスマイナスゼロとなります。

1億円で売れれば2000万円の利益、6000万円でしか売れなければ2000万円の損失となります。

物件価格が下がらない、もしくは下がり幅が小さい物件は利益の出やすい物件だといえます。

逆に物件価格が大きく下がってしまう物件は、たとえ順調に投資回収していっても、最終的に売却時に損失が出てしまう物件です。

物件価格の推移が投資回収額を下回らないように、価格が下がらない物件で早く投資回収をしていくのが、売却までを考慮した収益物件運用の基本的な考え方となります。

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