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りそな銀行の不動産投資ローン・アパートローンがよくわかる6つの特徴

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りそな銀行の不動産投資ローン・アパートローンの5つの特徴

りそな銀行の不動産投資ローン・アパートローンがよくわかる基本的な内容です。

申込者の属性や持ち込んだ支店、時期などによってもローンの審査結果は異なってきますので、必ずこうだと言うわけではなく、融資打診をする際の当たりをつけるのにお役立て頂けると幸いです。

りそな銀行の不動産融資は都銀の中では際立って積極的であり、りそな銀行から借入して収益物件を購入している不動産投資家は増えています。

都銀で不動産投資ローンを借りるチャンスとしてはりそな銀行が最も借入しやすいといえます。

この記事では、りそな銀行の不動産投資ローン・アパートローンがよくわかる6つの特徴をご紹介します。


りそな銀行の不動産投資ローン・アパートローンがよくわかる6つの特徴

特徴①:融資エリア

りそな銀行の支店のあるエリアとなります。

他の都銀と違い、支店がないエリアもあり、四国地方には支店がありません。東北地方や九州地方も少ないです。

その結果、都銀の中ではりそな銀行の融資エリアは狭いといえます。

 

特徴②:評価方法

りそな銀行の最大の特徴といってもいいのが、収益還元法のみで物件を評価することです。

国内の銀行で収益還元法のみの物件評価はとても珍しく、多くの銀行は積算評価と収益還元評価の2つを組み合わせて使います。

収益還元評価のみということは積算評価を無視してよく、収益還元評価の出る利回りの高い物件が融資が出やすくなります。

収益還元評価の不動産賃料収入は満室想定の賃料ではなく現況の賃料収入で計算しますので、空室が多い物件の場合には評価が全く伸びないことになります。

満室に近い物件を選んで融資依頼することが重要です。

融資期間は、建物の法定耐用年数の最大で見てくれますので、RC造でいえば47年のため、築17年経過していても30年の融資期間が可能となります。他の都銀では経済的耐用年数である40年をベースとするため、築17年経過すると23年の融資期間となります。

この差は月々の返済額にとても大きな差となりますので、とても使いやすい銀行であるといえます。

収益還元評価の際のコスト面(OPEX)の特徴ですが、

  • 固定資産税
  • 修繕費用

をきちんと見積もります。

この影響で、他の銀行では、積算評価が高いほうが融資を受けやすいのですが、土地・建物の固定資産税が高い物件はりそな銀行ではマイナスとなります。

  • 共用部分が大きい
  • ファミリータイプのように賃料坪単価が低い

ような物件は、収入の割りに固定資産税が高い傾向になり、やや不利になります。

修繕費用も1K20㎡よりファミリータイプ3LDKの方が、修繕費用の見積もり額が上がりますので、1Kで詰め込んで建てている物件より、ファミリー物件の方が、収入対修繕見積もり額の割合が上がりますので、評価が伸びない傾向があります。

したがって、

  • 都心部で土地が小さく1K中心の物件・・・評価が出やすい
  • 郊外で広めの土地に大型ファミリータイプの物件・・・評価が出にくい

という特徴があります。

ただし最近では積算評価と収益還元評価を併せた評価手法と取る支店も増えています。

収益還元評価は満室想定家賃ではなく、現況家賃ベースとなっています。

経費率を掛けて、金利4%で収支が回るのが基準となります。

評価額を出したあとに掛け目を入れた金額を担保評価し、掛け目が緩和されて最近では評価が伸びやすくなってきています。

また都心部では収益還元評価を行いますが、地方では積算評価のみで評価する場合もありますので、地方の場合などは、まずは積算評価の出る物件を持ち込んだ方が良い場合もあります。

 

特徴③:新設法人

新設法人への融資も可能です。個人と資産管理法人一体での審査となります。

 

特徴④:属性

サラリーマンの人なら年収800万円~1,000万円以上がスタートラインとなる印象です。

現預金保有額や勤める会社の信用度なども関係があるので、まずは物件を持ち込んでチャレンジしてみることがおすすめです。

 

特徴⑤:金利

金利は変動金利で1%~1%後半くらいとさすが都銀という水準です。

固定金利は、2年、3年、5年、7年、10年くらいまでは提示されるので、その中から選ぶこともできます。

最近では1%未満の恐るべき低金利を連発しているようです。

住宅ローン並みの低金利で、事業性融資とは思えないような低金利になってきています。

物件の見極めはきちんとするべきですが、都銀のりそな銀行で借り入れを行うチャンスは確実に増えているといえます。

まだ物件自体は割高ですが、割安な物件で都銀であるりそな銀行の融資が可能となれば、キャッシュフローをたくさん稼いでくれることになるからです。

 

特徴⑥:頭金

今までは頭金を3割要求する支店が多いので頭金がないとなかなか融資を受けることが難しい銀行でしたが、最近では1割の頭金でも融資可となることが増えてきて融資が受けやすい環境が整ってきているといえます。

まとめ

  • りそな銀行は都銀の中では最も不動産融資に積極的。
  • 都銀の中では支店のエリアが狭いので融資エリアも狭くなる。
  • 国内銀行では珍しく積算評価を見ない。収益還元評価のみで物件を評価する。そのため、他銀行で積算評価が出るような物件は、固定資産税が高いため収益還元評価ではマイナスとなる。
  • 1戸あたりの修繕費がかさむファミリー物件も修繕費用が収益還元評価のマイナスポイントとなり、評価が伸びない。
  • 最近では貸出がかなり活性化しているので、都銀での融資を希望する場合は積極的に利用してみるとよい。
  • 資産負債比率が60%以内に収まっていることが必須だったが、今は参考扱いになっており、ある程度の属性を持っている人であれば、以前よりもかなり使いやすくなってきているといえる。

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