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家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなくなり安心なのか?

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家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなく安心なのか?

家賃保証付きの収益物件だと空室の心配がなくなり安心なのでしょうか?

結論を言うと新築のうちから家賃保証をつけるのはもったいないです。

家賃保証はサブリースとも呼ばれており、家賃保証会社が空室の有無にかかわらず毎月一定額の家賃をオーナーに支払う仕組みのことです。

家賃保証は主に新築物件を建てたり購入したりする際につけることを勧められるケースが多くあります。

家賃保証と言われると保険のようなニュアンスに聞こえますが、保険のような相互扶助の仕組みではなく、空室のリスクを家賃保証会社が引き受ける代わりに、オーナーが募集賃料の1割や2割などを家賃保証会社に支払うという仕組みになります。

この記事では、家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなく安心なのか?についてご紹介します。

家賃保証から得られるメリットは実は少ない

家賃保証はつけたほうが実はリスクが高くなります。

なぜでしょうか?

家賃保証やサブリースの多くは、新築時に建築会社や販売会社がオーナーに提案してつけています。

オーナーからすると、家賃収入は減額されるものの、空室を心配しなくて済むので家賃保証をつけたほうが安心だという判断をしているのです。

しかし、ここには根本的な間違いがあります。

家賃保証をつけている家賃保証会社が、入居者を募集するための特別なノウハウを持ちあわせていないという点です。

もし、何か代えがたいノウハウや仕組みがあるのであれば、対価を払ってそのサービスを受けることは悪い選択肢ではありませんが、実際はそうではないということです。

わざわざ家賃の一部を家賃保証会社に払わなくても、自分で営業力が強い管理会社を探して募集をかけたほうが、手残りとなる利益は間違いなく多くなります。そのお金を貯めていたほうが、よっぽどリスクヘッジには有効だといえます。

このように、なぜ家賃保証ビジネスは成り立つのかを考えないと、知らないうちに搾取されてしまっていることになるのです。

 

家賃保証額はどんどん下がっていく

それでも長期契約の家賃保証ならいいのではないか?と思われるかもしれません。

実際に家賃保証は10年以上の長期契約となっていることも多く、建物が古くなってきて入居者を見つけにくい状況になった時に、家賃保証がついていれば安心だと考えるオーナーも多く存在します。

しかし、実際はそううまくはいきません。

殆どの家賃保証契約は10年以上の契約期間となっているものの、2年ごとなどの間隔で家賃相場の変動にあわせて家賃保証額を見直すという条項が入っています。

つまり、契約自体は10年などの長期にわたりますが、肝心の家賃保証額は10年間同じというわけではなく、数年ごとに見直されるということです。

その結果、物件を建てた当初は新築に住みたいと考える人が大勢いるため問題なく満室になります。

家賃保証会社はリスクなく家賃と家賃保証額の差額を利益として得ることができます。

これが5年程度経つと入居者が何回転かして、家賃も下がってきます。

そうすると、次第に家賃と家賃保証額の差が小さくなり、場合によっては逆転してしまいます。

そうなる前に家賃保証会社はオーナーに家賃保証額の減額を迫ることになります。

10年間同じ家賃が保証されるものだと考えていたオーナーと家賃保証会社がもめるという事態が頻繁に起こっていますが、家賃保証額が変動することは契約書に書かれているので、それについて争ったところで全面的に勝つことは難しいでしょう。

家賃保証会社はこうなることを十分予測しているため、そのことをオーナーに指摘されても、契約書には2年ごとの見直しと記載されていますが、そうなる可能性は低いですなどと口頭で補足するなど、かなり曖昧でグレーな説明をしていることも多いのです。

このようなやり取りがあったことを指摘したところで、この営業マンがその地域の担当から外れてしまっていたら、オーナーは矛を向ける先がなくなってしまいます。

家賃保証会社は善意で家賃保証をしている訳ではなく、自社が利益を得るためにオーナーに家賃保証の話をしています。

新築時は特別なことは何もしなくても入居者が決まることが多いので、この時期に家賃保証をつけて家賃保証会社にお金を渡してしまうのは大変もったいないといえるのです。

 

家賃保証をつけてもよいケース

家賃保証を検討しても良いケースがあります。

それは、購入したいと考える中古物件の空室が多く、融資付けが難しい場合です。

空室が多いことの理由がリフォームを実施していなかったり、募集家賃が高すぎるなどハッキリしていたとしても、審査する銀行は空室率が高い物件の融資について難色を示す場合があります。

そのような場合は、1年間などの一定期間、家賃保証をつける交渉を家賃保証会社としてから銀行に持ち込むと、融資が通りやすくなる場合がありますので、このようなケースでは家賃保証をつけることを検討してみてもよいかもしれません。

まとめ

家賃保証はサブリースとも言われ、空室があっても家賃保証会社から一定額の賃料が入るため安心だと感じる人が多いですが、よく検討してみる必要があります。

家賃保証会社といっても、賃貸募集に何か特別なアドバンテージがある訳ではなく、空室のリスクをオーナーから引き受けるだけで、家賃の1割から2割が利益となるビジネスモデルです。

特に新築の時は、入居者も決まりやすく、何も特別なことをしなくても満室にできることが多いので、そこでみすみす家賃保証会社に家賃の一部を支払う必要はそもそもないということに気づくことが重要です。

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