投資戦略理論

地方の収益物件は都心の収益物件と比べて高利回りだが・・・

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地方の収益物件は都心の収益物件と比べてどうなのか?

地方の収益物件は都心の収益物件と比べて人口減のリスクがあり、一般的にはハイリスクと考えられています。

日本は2005年よりすでに人口減少に転じており、2019年には世帯数も減少に転じる見込みとなっています。

そして2040年には、約7割の自治体で2割以上も人口が減る見通しとなっています。

人口が減ると当然空室率は増えるので、今後の地方物件は厳しいと言わざるを得ないのです。

しかし、実は買い方によっては地方の収益物件のほうが都心よりもリスクが少ないともいえるのです。

この記事では、地方の収益物件が都心の収益物件と比べてメリットがある理由をご紹介します。


地方には人口減のリスク以上に高利回りが狙えるエリアがある

地方には、働き手となる年少人口の減少と人口流出が同時に起きている地域が多く、地方の多くの市町村で今後も収益物件の空室は増えることが見込まれます。

しかし、あえて地方の収益物件を狙う理由もあります。

その理由は、地方の収益物件には人口減による空室リスクがありますが、それ以上のリターンが見込める高利回り物件が存在するからです。

地方と言っても、ど田舎ではなく、人口数万人〜10万人台程度の市町村です。

仙台、大阪、京都、名古屋、福岡、札幌などの政令指定都市ではなく、都道府県内の主要な中心部から、車で1時間程度かかる場所にある物件が狙い目です。

家賃相場は、単身の1Kで3万円台、ファミリー用の3LDKでも5〜6万円台からあるような地域です。

 

地方では人口が減り、新築物件が増加しているという事実

地方エリアへの不動産投資は、都心部以上に慎重になる必要があります。

需要が安定している良い収益物件と、競争が激しく全く需要が見込めないダメな収益物件の差が非常に激しいからです。

地方では満室の物件もある一方で、空室率が3割以上になっている物件も多くあり、強者と弱者が紙一重で共存している地域が多くあります。

空室率の増加に対して人口減の問題とともに拍車をかけているのが、新築物件の建築ラッシュです。

地方では都心部よりも土地が余っていることが多く、不動産デベロッパーやアパート建築会社などが地主に営業して、遊休地などに新築アパートを建てるケースが増えています。

このような新築アパートは、新築にもかかわらず家賃が築10年程度の中古物件とさほど変わらないほど低いことも多く、競争にさらに拍車をかけています。

地方の収益物件は特定の工場や大学などの需要に頼っていることが多いのも問題です。

近年はメーカーの生き残り競争が激しくなっており、商品の寿命サイクルも短いため、効率化のために海外に生産拠点を移転したり、逆に国内に戻したりといったことに柔軟に対応するようになっています。

このような企業は、国内の生産需要に合わせて派遣社員を増減させたりして対応していることが多いです。

工場が稼働しているときは派遣会社経由の法人契約が多くある一方で、生産が一段落すると派遣社員も離れることになるので、賃貸需要が激減した収益物件がその地域に多く発生します。

このような地域に収益物件を保有している場合、安定性を欠いた賃貸経営を迫られることになります。

 

割安で高利回りの収益物件は地方にしかないのも事実

リスクを上回るリターンを得られる可能性があるのが地方物件の魅力的なところです。

場合によってはかなり割安で甲州駅な収益物件が見つかる可能性があるのが地方物件なのです。

ただし注意が必要なのが、これはあくまでそのような可能性があるという理屈です。

地方は都心部よりも間違いなく利回りは高いですが、相応のリスクもあるからです。

普通に売りに出ている地方物件を購入しても、都心部と比べて割安感があるわけではありません。

収益性が高くリスクが低い物件が、都心部ではまったく出ないものの、地方ではごく稀に出現するというのが、地方物件を探すおすすめの理由です。

都心部だと利回り6〜7%前後でも普通の水準なので、10%以上でまともに稼働可能な物件は、まったく売りにだされません。

これが地方だと、利回り9〜10%ぐらいが普通の水準で、12%もしくはそれ以上の物件が出てくるようなケースも多くあります。

このような平均利回りが都心部よりも高い地方エリアの中で、さらに高利回りの物件が狙い目といえます。

都心部は売り物件の数も多いですが、買いの需要も多く、収益性をさほど重視しないプレイヤーも多くいます。

このような競争が激しい市場で割安に物件を買うのはプロでも至難の業なのです。

県全体の空室率が日本で一番高い山梨県で複数棟を所有し、年間稼働率が95%以上、表面利回りが20%以上などという事例も地方ならあるということです。

地方でも賃貸需要が確実に存在する収益物件を保有すれば、満室の状態を維持できる可能性は十分にあります。

逆に都心部の良い収益物件は、不動産投資を始めたばかりの人が買えるチャンスはほとんどありません。

そうであれば、人口減などのリスクは事前リサーチによりカバーし、利回り10%以上の物件を地方で狙ったほうが結局はリスクが少ない選択をしているともいえるのです。

まとめ

都心部の一等地で収益物件を購入するのは、借り入れをあまりせず低い利回りでも確実性を重視して手堅く利益を得る資産家の投資手法だといえます。

会社員の一般投資家は、そのような資産家と都心部で張り合うのではなく、知識と行動量でリスクをカバーしながら、地方で積極的に高利回り収益物件を狙うことも投資戦略の一つとして有効です。

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