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地方の収益物件は売れるのか?地方物件の売り時と売り方のポイント

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地方の収益物件は売れるのか?地方物件の売り時と売り方のポイント

地方の収益物件は東京や首都圏に比べて高利回りが目を引きますが、実際に購入した場合あとに売却するときにスムーズに売れるのか心配ではないでしょうか?

せっかくの高利回りで稼いでも、売却時に大きく値を下げなければ売れないといのでは、購入から売却までの利益の最大化は望めません。

結論を言うと、地方の収益物件の売却は好景気のときは売れるが不景気のときは厳しいといえます。

この記事では、地方の収益物件は売れるのか?地方物件の売り時と売り方のポイントをご紹介します。

地方の収益物件は高利回りで注目されるが・・・

都心部での収益物件の物件価格が上昇傾向にあり、利回りは大幅に低下しています。そのため、高利回りの収益物件を求めて地方都市に目を向ける投資家も増えています。

地方都市の収益物件も利回りは低下傾向にありますが、東京都心と比べれば高利回りを維持しており、なかには表面利回りが10%、地方の小規模都市にいたってはまだ15%というような収益物件があるのも事実です。

ただし、地方の収益物件は高利回りである反面、空室のリスクが高くなり入居率が低くなり稼働率が下がるリスクがあることに留意しなければいけません。

地方の収益物件への投資にあたっては、利回り・流動性・そして入居率や空室率を見極めることが重要です。

 

地方の収益物件の売り時は?

都心部でもそうですが、地方の収益物件に関してはなおさら好景気のときほど売り時です。

なぜなら地方の物件は流動性が都心の物件と比べて大きく落ちるからです。特に不景気のときは価格の問題ではなく流通しないというケースもあるくらいです。

リーマンショック後や東日本大震災後の不景気のときは地方物件の流動性は極端に低下していて、特に3億円以上の高額の収益物件の動きは極端に悪くなりました。

その一方で好景気のときは、都心部の物件が少なく地方に手を伸ばしていきますので、地方の物件の流動性が高まる時期だといえます。

  • 好景気のときには物件購入者が増える
  • 金融機関からの融資が出やすくなる

というのが好景気のときの特徴です。

つまり、地方の収益物件は好景気のときでないとそもそも売れにくいという側面があるということです。もちろん物件の規模など個別の要素は強いのですが、都心部の物件と比べて流動性の問題が大きくなります。

なので地方の収益物件の売り時は特に好景気のときが最適だといえます。

 

地方の収益物件の売り方のポイント

地方の収益物件を売る場合は、地元の投資家と都心部の投資家の両方に売却活動を行う事がポイントとなります。

絶対数でいえば都心部の投資家をターゲットに売却活動をするほうが圧倒的に数は多くなりますが、地方の物件によっては都心部の投資家がまったく見向きもしない場合もあり得ます。

そういう場合でも地元の会社経営者などで物件所在地が地元の人にはよく知られているなじみの場所だという理由などが決め手になり取引になる場合があります。

ポイントは都心部の投資家だけではなく、地元の投資家に対しても物件の販売活動を行うという点です。

そのためには地元の金融機関(地方銀行や信用金庫)が最も情報を持っていますので、その金融機関に直接アプローチしてもよいのですが、その金融機関に強いネットワークを持つ不動産会社を通じて売却活動を行うのが最も合理的だといえます。金融機関は融資が目的であり、不動産の取引そのものには関わらないからです。

まとめ

地方の収益物件を購入してせっかくの高利回りで稼いでも、売却時に大きく値を下げなければ売れないといのでは、購入から売却までの利益の最大化は望めません。

地方物件の売り時は都心部の物件でもそうですがなおさら好景気のときがおすすめです。地方物件は流動性そのものが低いため、好景気のときに都心部でなかなか物件が買えない投資家が手を伸ばして購入することが増えるからです。逆に不景気の時は都心部でもそれなりに買うことができるので地方物件の売却はパイが減少し苦しくなります。

地方物件を売るときは都心部だけではなく地元の投資家にも地元の不動産会社や金融機関を通じて情報を流すことがポイントとなります。

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