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任意売却後の不動産譲渡所得税対策のポイントが分かる事例

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任意売却後の不動産譲渡所得税対策のポイント事例

担保不動産を任意売却した場合は、譲渡人である担保不動産所有者に譲渡所得税が課せられます。

しかし譲渡所得税に関しては破綻してしまった先であれば『払えないものは払えない』という話になります。

債務者が完全に破綻してしまっていて、倒産や自己破産をしていれば払えないことが証明されますので、不動産譲渡所得税を回避することができます。

本事例では、担保権者である銀行にとってまだ破綻していない『破綻懸念先』にて管理されている債務者が担保不動産の任意売却を行い、不動産譲渡所得税分を控除するケースを見ていきます。

任意売却後の不動産譲渡所得税対策のポイント事例

不動産譲渡所得税納税資金を配分案に含める

【事例の配分案】

  • 担保不動産の状況:土地5筆、建物2筆。建物は倉庫として賃貸借、土地の一部は駐車場として賃貸借。
  • 抵当権の状況:第1順位 A銀行 根抵当権 6億円
           第2順位 B信金 根抵当権 1億円
  • 売買価格:5億円[a]
  • A銀行評価:時価5億2000万円・競売想定評価3億6400万円
  • 諸費用:仲介手数料:1575万円
        立ち退き料:2000万円
        抹消費用等:15万円
        譲渡所得税納税資金:2410万円
        合計:6000万円[b]
  • 配当可能金額:4億4000万円([a]-[b])
  • 抵当権者配当:第1順位 A銀行 4億3800万円
           第2順位 B信金 200万円[解除料]

本事例では、2410万円の譲渡所得税が発生する事になりました。

まず、この譲渡所得税納税資金を費用として見ることができるかどうかということが問題になります。

本事例の場合、A銀行の回収額は4億3800万円であり、競売想定評価である3億6400万円を大きく上回ることから、この任意売却を進めることは経済的合理性があるということがいえます。

したがって、譲渡所得税納税資金を控除しても十分任意売却をするメリットがあるといえます。

 

不動産譲渡所得税納税資金を債務者にすぐに渡してもいいのか?

では、この納税資金をすぐに開放してしまって良いのでしょうか?

A銀行にとって債務者は破綻懸念先にとどまってはいるものの、いつ倒産するかわかりません。

また、せっかく納税資金として任意売却で控除したものを納税以外の目的で使われてしまうことも考えられます。

そこで銀行としては、納税資金として控除した分を定期預金にしてもらい、この定期預金について預金担保として預かるという手法を取ります。

やがて納税時期がやってきたら税金の納付書を確認して、約束通り預金担保として徴求しておけば、不幸にも納税する前に倒産した場合であっても、A銀行は残っている貸金と相殺し、不良債権を回収することもできることになるからです。

まとめ

任意売却で担保不動産を売却した場合は、売主である債務者に不動産譲渡所得税が課せられます。

債務者に資金力がない場合がほとんどなので任意売却の配分案で控除した上で経済的合理性があるかを判断します。

そうしないとせっかく任意売却をして事業が立ち直りつつあるときにまた税金の徴収が来て資金繰りがおかしくなってしまうからです。

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