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RC造と木造どちらを買うかの判断基準を4つの視点で徹底比較

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RC造一棟マンションVS木造一棟アパート4つの視点で徹底比較

RC造の一棟マンションと木造の一棟アパート。

買うならいったいどちらが良いのか?

木造の一棟アパートがいいと言っている人もいれば、RC造や鉄骨造の一棟マンションがいいと言っている人もいて、それぞれが一棟アパートや一棟マンションを所有しています。

結論から言うと、

  • RC造にはRC造を選ぶべき理由がある
  • 木造には木造を選ぶべき理由がある

ただし、それぞれの投資方針に合っている場合、という条件付きで。

この記事では、木造の一棟アパートとRC造の一棟マンションを4つの視点から徹底比較してみます。

比較視点①:減価償却費の比較

減価償却が早くとれるのは『木造』です。

減価償却は税務に密接に関わります。

 

木造一棟アパートの減価償却

例えば地方に耐用年数オーバーの木造の一棟アパートを買ったとします。

その場合の建物減価償却期間は4年です。

木造一棟アパートはこの減価償却期間が短いことが税務上のメリットとなります。

保有期間中はほとんど税金を支払わずに済む場合もあり得ます。

 

RC造一棟マンションの減価償却

RC造では耐用年数オーバーでも減価償却期間は9年ですので、築古物件を購入した際の減価償却では木造のほうが有利です。

ただし、将来的に赤字で売却する前提であれば、減価償却は前倒しでたくさんとれたほうが有利ですが、黒字で売却の場合は減価償却をたくさんとっていると、その分売却益が増えて、売却時の税金が高くなることには注意が必要です。

減価償却は課税の先送りという側面があるからです。

 

比較視点②:固定資産税の比較

固定資産税が安いのは『木造』です。

あくまで『建物部分』の固定資産税額の比較です。

 

木造一棟アパートの固定資産税

木造建物の固定資産税は安いです。

建物固定資産税計算の仕組みは、よくこれだけ複雑にできるなというくらい複雑なのですが、簡単にいうと新築時の建設価格の50%程度が新築物件の初年度の固定資産税評価となるようです。

当然、建設費が安いほど固定資産税も安くなります。

翌年以降も経年劣化に応じて税額も安くなっていき、税金の計算ルール上、木造は急激に劣化するので固定資産税も急激に安くなります。

 

RC造一棟マンションの固定資産税

同じ床面積であれば、木造よりRC造のほうが1.5倍程度、固定資産税の税額は高くなります。

翌年以降の経年劣化に応じての固定資産税の税額の減少も木造と比較すると緩やかです

RC造の一棟マンションは長期間使えるので固定資産税も高いままという税金の計算ルール上の決まりになっています。

 

木造一棟アパートとRC造一棟マンションを同じ築20年、同じ床面積で比較

RC造一棟マンションは木造一棟アパートよりも4倍ほど建物にかかる固定資産税額(固定資産税合計額ではなく建物にかかる分のみ)が高い計算になります。

しかし、都心では建物評価額3に対して土地評価額7の割合が基本です。金額でいえば建物にかかる固定資産税は、投資全体から見ればそれほど大きなウェイトを占めるわけではありませんので、そこだけにこだわるのはいい結果を生まないです。

収益試算時に固定資産税やその他の税金も計算した上で、物件を選定すればいいと思います。

 

比較視点③:修繕費用の比較

修繕の観点から見ても『木造』には利点があります。

 

木造一棟アパートの修繕費用

木造の構造はシンプルで、配管も露出管のため問題点が外部から見えることが困難です。

目に見えている問題以上の修繕費用は発生しないのが木造の特徴だといえます。

木造一棟アパートは2階建てが多いので、公営水道管から十分な水圧を確保でき、ポンプを介さずに蛇口を水道管に直接接続することができます。

木造では排水用ピットもないことが多く、あったとしてもメンテナンスしやすい構造になっています。RC造では必須の水回り設備が木造では不要ですので、それらがない分、維持コストも安く上がります。

 

RC造一棟マンションの修繕費用

RC造では、排水管がコンクリートスラブの中に埋まっていることが多く、水回りのリフォームや修繕の障害となったり、漏水の原因がどこかが分からずに、広範囲に修繕しなければならないことがあります。

建築時の図面が紛失されていると、建物構造がブラックボックス化して、原因調査のために余計な費用がかかることがあります。

また、RC造一棟マンションでは高層階化されているので、水道ポンプや貯水槽などの水回りの設備の維持管理費用がかかります。

ただし、物件投資規模が大きくなってくると、修繕費用は空室による売上減少や広告費などの募集費用に比べたらそれほど大きなウェイトを占めることはありません。

そのため、あまり気にしなくでもいいというと言い過ぎですが、修繕よりも収益に寄与する他の要素を優先的に気にするべきという意見もあります。

 

比較視点④:賃貸需要・賃貸付けの比較

賃貸付けと賃料の下落率の観点からはRC造一棟マンションがダントツ有利です。

特に都心部にいくほどRC造一棟マンションが入居者に好まれる傾向があります。

 

木造一棟アパートの賃貸需要・賃貸付け

木造一棟アパートは防音性やセキュリティに問題があるというイメージが強く、都心部に行くほど賃借人に人気がありません。

一方、地方では多くの物件が木造なので、地方の入居者は都心部ほど木造一棟アパートを敬遠しない傾向にあります。

また、木造一棟アパートは古くなると急激に賃料相場が下がることが多いです。

木造一棟アパートは築10年までに新築時の賃料比で90~95%まで下落する可能性があります。

そして築20年を超えると木造は急激に家賃の賃料水準を落としていきます。

長期保有が前提であったり、購入する際の築年数によっては賃料が想定通りに入らず収支計画の見直しを迫られる可能性が高いのが木造です。

 

RC造一棟マンションの賃貸需要・賃貸付け

都心部での賃貸需要を考慮すると、木造一棟アパートよりもRC造一棟マンションが圧倒的に有利です。ワンルームなら女性、ファミリータイプなら小さなお子様のいる家族からは、セキュリティがしっかりしていて安全で、防音性が高くプライバシーが確保される安心さでRC造一棟マンションを支持されます。

また、RC造一棟マンションは一定までは賃料が下落しますが、それ以降は安定する特性があります。

RC造一棟マンションは築10年程度までは賃料の下落はあまりなく、築20年から40年くらいまではほとんど賃料は変わりません。

まとめ

  • 木造一棟アパートは減価償却、固定資産税、修繕のトリプル安という点に関してはRC造一棟マンションよりも有利。都心部では賃貸付けでRC造一棟マンションが有利。
  • 維持費用も収支計算の際に組み入れて物件を選べばいいため、『維持費用が安いから木造を選ぶ』というのは投資戦略としては正しくない。
  • 木造一棟アパートは築20年を超えると経年劣化による賃料下落が激しいが、RC造一棟マンションは築40年くらいまでは新築賃料比で85%程度を維持できる可能性が高い。
  • 賃料が高く取れる都心部ではRC造一棟マンションが有利、修繕管理費用が賃料比で重たくなる地方では木造一棟アパートが投資戦略上有利となる。
  • 木造一棟アパートは金額の小さな物件しかなく、1物件あたりの戸数も少ないため、規模拡大の投資戦略で考えるなら、RC造一棟マンションを積極的に検討したい。

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