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空室がなかなか決まらない時の原因を自分で調べられる3つのポイント

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空室が埋まるようになる!空室の原因を追求する3つの調査

『空室がなかなか決まらなくて困っている』という悩みは不動産投資家の悩みのなかでも最も多い部類なのではないでしょうか?

空室が決まらないことには必ず何か原因があります。

空室が決まらない問題の解決を難しくしているのは、その理由がひとつではなく複合的に絡みあって起こっているケースが多いからだと考えられます。

また、原因とは別によく見落とされているのは、入居後の顧客の満足度が低い物件は結果的に早期退去が増えて、決めても決めても退去による空室が増え続ける物件になってしまいます。

早期退去に関してももあわせて対策が必要だといえます。

この記事では、空室がなかなか決まらない時の原因を自分で調べられる3つのポイントをご紹介します。

空室がなかなか決まらない時の原因を自分で調べられる3つのポイント

例えば、昔からの付き合いのある管理会社に任せているけど、まったく決まらないというケースがあります。

原因を調べると、

  • 賃貸仲介店舗に古い情報しか流していない
  • そもそも家賃設定がおかしい
  • 案内しても部屋は現状回復されていない

などの複数の要因があることがほとんどです。

空室が埋まらない主な要因としては、

  • 入居者募集の集客活動ができていない
  • 入居者募集活動の営業力がない
  • 家賃設定が間違っている
  • 部屋の差別化ができていない
  • 管理が悪く、顧客の満足度が低く退去率が高い

などがあげられます。

 

ポイント①空室の原因を賃貸仲介業者にヒアリングする

自分の間取りの需給状況を確認します。

賃貸仲介業者に聞けば、自分の物件の間取りがどうして決まらないのかは、容易に教えてもらえます。

  • 入居者の利便性が悪い場所から良い場所に住み替えていないか?
  • 中心部に新築分譲マンションが大量供給されて賃貸からの脱出が増加していないか?
  • マンションデベロッパーが売れ残り分譲マンションを賃貸に回していないか?
  • 新興の小規模オーナーが先行きのリストラ、退職金、年金不足対策として参入を始めており、供給過剰がおきていないか?
  • 入居率の悪い事務所ビルをリフォームして賃貸マンションへの用途変更・コンバージョンが増加していないか?
  • 親の収入減により、学生などへの仕送りが困難になり、自宅から通える学校に通わせる、または仕送り減少により安い賃料の物件に住み替えていないか?

など、調べてみると思い当たる節が出てくるものです。

 

ポイント②賃貸仲介業者の営業活動を調べる

調査②賃貸募集店の営業活動を調査

依頼している賃貸仲介業者の営業活動が空室を決められるかの成否を握っています。

賃貸仲介業者の営業活動を調べることで、劇的に空室率が改善することもあります。

  • 自社HP、SUUMO、HOME’SなどのWeb媒体にきちんと自分の物件情報が載っているかどうか、写真は晴れた日に綺麗に写されているかどうか、など。
  • 募集図面が見にくい、古い、汚いなどがないか。
  • 賃貸募集店の営業担当者と話をしてみて、物件の特徴やアピールポイントをきちんと言えるかどうか。
  • 決まっている競合物件の家賃、諸条件、間取り、設備を調査する。
  • 競合物件が家賃を落としていないか。
  • 敷金、礼金をゼロゼロにしているかどうか。
  • 設備を新しく、もしくはインターネットなど増強しているか。
  • リフォームやリノベーションで部屋の競争力をアップしているか。

など、集客・営業面や物件の競争力を見ていきます。

上記をきちんと行っていなかったり、競合物件に負けていれば、それだけ空室が決まりにくくなります。

 

調査③管理の状況を調べる

自分の物件へ足を運んで、自分の目で確認調査しに行きます。

自分が住むとしたらどんな違和感があるかを感じ取ることができます。

  • 集合ポスト周辺やエントランス、廊下、階段などにチラシやゴミ、たばこの吸い殻などが散乱していないか。
  • 自転車置場は整理されているか。
  • 敷地内の雑草が伸びていないか。

など、案内しても物件の管理が悪いと契約が決まりにくくなり、空室が埋まらないことになります。

まとめ

  • 空室になっている原因を調査して、きちんと把握しなければ、空室対策が取れない。
  • 市場環境の調査や賃貸募集店舗や自分の物件を回れば、いろいろな原因が見えてくるので、ひとつひとつ改善していくことが重要。
  • 管理会社に任せているから仕方ないと考えずに、自分の物件なのだから空室を埋めて収入を増やすことを第一に考えて、できうる空室対策をとっていく。

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