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占有移転禁止の仮処分は不法占有者を立ち退かせる最終手段!

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占有移転禁止の仮処分は滞納者と別の占有者がいそうな場合に役立つ

家賃滞納者に対して明渡請求訴訟から強制執行の手続きをとる際に、もうひとつ気を付けることがあります。

強制執行はあくまでも家賃滞納者(賃借人)に対する執行となるため、万が一部屋の中に別人が住んでいた場合、強制執行が妨げられる恐れがあります。

これが俗にいう『占有屋』だったりすることもあります。

そこで、建物明渡請求訴訟によって最終的に強制執行までもっていくことを予定している場合は、あらかじめ賃借人が他社に占有させる可能性があることを見越して、その事前対策が必要となります。

この際に行う手続きのことを『占有移転禁止の仮処分申請』といいます。

この記事では、占有移転禁止の仮処分についてご紹介します。


不法占有者を立ち退かせる最終兵器!占有移転禁止の仮処分のポイント

占有移転禁止の仮処分とは?

『占有』とは、分かりやすくいうと、その部屋に、

  • 住んでいる
  • 居座っている

ような状態です。

そして『移転』とは、他人を自分の代わりにその部屋に住まわせるというような状態を指します。

『占有移転禁止』とは、

『自分の代わりに他人をその部屋に住まわせることを禁止する』

とうような意味になります。

『仮処分』とは、裁判の目的となっている権利などを守るために、裁判所によってなされる『暫定的な措置』のことを指します。

例えば、建物明渡請求訴訟の際に、万が一訴訟中に賃借人が他人に依頼してその部屋を占有させてしまうと、その後賃貸人が勝訴したとしても、強制執行ができなくなってしまうため、訴訟をする意味がなくなってしまいます。

そこで、仮に裁判に勝訴した場合に、建物明渡しという権利を行使できるよう、その妨げとなる占有移転という行為を裁判所の力によって『禁止』するというのが、占有移転禁止の仮処分だといえます。

保証会社が入っている場合は、保証会社の弁護士が、占有移転禁止の仮処分も行うのが通常です。

 

占有移転禁止の仮処分がされるとどうなるか?

占有移転禁止の仮処分申請が認められると、実際に裁判所の執行官がその物件の現地まで出向き、その部屋のドアに直接『占有移転を禁止する』旨を記載した『公示書』という張り紙を貼付けます。

公示書は一度貼られると勝手に剥がすことはできず、もしも剥がすと刑法上の犯罪行為となり、刑罰に処せられる可能性もあります。

仮に剥がしたとしても、執行官が何度でも貼り直しにやってきます。

この手続きを『保全執行』といい、これ以後に部屋を占有し始めた者がいたとしても、裁判で確定判決が出れば、問題なく強制執行することが可能になります。

 

占有移転禁止の仮処分を知らずに占有している人への対応

占有している人が、

『占有移転禁止の仮処分があったことを知らなかった』

と言い張った場合はどうなるかというと、そもそもドアに貼り付けた公示書を見れば誰でも分かるはずであるため、基本的に『知らなかった』は通らないことになります。

法的には、これらの占有者については、『知りながら占有した者』と推定して対処していくことになるため、たとえ本人が知らなかったと言い張っても、とりあえず無視して進める感じとなります。

ただ、しつこい占有者は異議申し立てをしてくる場合もありますので注意が必要です。

 

占有移転禁止の仮処分申請は必須ではないが・・・

占有移転禁止の仮処分は必ずしも必要というわけではありません。

たとえば、賃借人が特定できていて、単に家賃を滞納しているだけのような場合は、迅速に訴訟手続きを行えば大丈夫ですが、契約者以外の人間が部屋を勝手に使用している可能性がある場合は、必ず占有移転禁止の仮処分を行った上で裁判手続きを進めたほうが安心です。

せっかく建物明渡請求訴訟に勝訴しても、他者占有が理由で強制執行ができなかったら、多くの時間が無駄になります。

多少面倒でも、この占有移転禁止の仮処分申請については、できる限り事前に行っておくほうが確実といえます。

まとめ

  • 占有移転禁止の仮処分申請は、契約者以外の人が占有していそうなときに、強制執行を妨げないように、建物明渡請求訴訟と同時に行っておくと、勝訴したタイミングで占有者がいても強制執行に取りかかれるため、時間を無駄にしないためにも必要となる。
  • 保証会社が明渡訴訟をするときは、弁護士が占有移転禁止の仮処分申請も同時に行うが、不動産投資家自身で実施する場合は、忘れずに申請しておくようにする。
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