物件取得

①購入資金②購入意思③判断スピードがある人に情報が集まる理由

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これで良い物件情報を掴める3つの『買える』アピールポイント

良い物件情報を紹介してもらうために、各自で対策できることはないのでしょうか?

良い物件情報を紹介してもらうためには、

  • 普段から関係先に『買える』ということをアピールして、根回しをしておくこと
  • 取引中に購入意思がブレたり、買付を簡単に撤回して不動産会社を困らせない

などが重要になります。

たとえば、物件情報を取得していてもなかなか物件的に買えないようなことが続く場合は、不動産会社の中での物件情報提供先としての優先順位が、残念ながら下がってしまっている可能性があります。

ビジネスでは当たり前のことなのですが、物件情報の提供の順番も『買える人』が最優先されるからです。

『買える』人というのは、

  • 資金がある
  • 購入意思が固い
  • 判断スピードが速い

という3つの特徴があります。

そこをうまくアピールしていくことで、不動産会社内での物件情報提供の順位を上げていくことが、良い物件情報をつかむためには必要です。

この記事では、①購入資金②購入意思③判断スピードがある人に情報が集まる理由をご紹介します。

①購入資金②購入意思③判断スピードがある人に情報が集まる理由

ポイント①:資金がある

ポイント①:資金がある

一番強いのは現金で不動産を買う人です。

1億、2億の現金を保有しており、そのお金で物件を買いにきた人です。

融資を使う人はどうしても銀行に融資が否決される可能性があるため、一番強いのは現金です。

とはいっても、常に現金で不動産を買える人はとても少なく、1億を超えて現金で購入できる人は非常に少ないです。

現金で一度二度と購入するとさすがに現金不足になりますが、現金で購入できているうちはかなり優遇されます。

収益不動産の場合は、

  • 金額が大きい
  • 節税対策になる
  • キャッシュを手元に残す

という面から、融資を使うことは全く問題ありません。

ここで重要となるのは、融資を引っぱる力です。これに有効なウルトラC級の対策はほとんどありません。身近な銀行には片っ端からあたっていく努力が必要です。

都銀、地銀、信金、信組、信販などいろいろありますので、まずは自分がどこまで融資を受けられそうか、事前に確認することです。

大きな声では言えませんが、ダミーの収益不動産情報をもって銀行に審査依頼をしてみると自分の融資ラインがわかります。

ただしダミー収益物件は最低でも現在流通している物件にします。

そうすれば銀行は購入を検討していると思いますので、その情報をもとに自分がどこまで融資が受けられそうなのかを自分なりに目安を持つことができます。

なぜなら、そのような実際に現場で知った目安を持たずに、不動産会社の営業担当にハッタリで『私は2億までなら融資を受けられます』というような話をしても、ほぼ見破られてしまうからです。

ある程度の目安があったうえで、適宜ハッタリを使うことが必要です。

 

ポイント②:購入意思が固い

ポイント②:購入意思が固い

購入意思が本当にあるかどうかは、不動産会社やその営業担当者にとって、とても重要です。

ひやかしの客に情報を流して、物件への案内までして、成約できなければ投資対効果はゼロであり、不動産会社はボランティアになってしまうからです。

不動産会社の営業担当者も、本音では効率よく仲介したいと思っていますし、ビジネスなので当然のことです。

そして、一番困るのが、買付を出したあとに、やっぱり購入するのを止めたいと言われることがあります。

買主にも様々な事情があるのですが、契約するまでに奥様の反対にあって契約できなかったケースなども含まれます。

買主側の担当者は売主側と交渉するにあたって、良い買主がいるので譲ってくれという交渉をしています。

その買主が買付を出した後にやっぱり購入をやめるということになると、売主の心証を一気に害してしまいます。

下手をすると売主側の業者から、買主側の業者自体と今後取引をしないということもあり得ます。

つまり、高額の収益物件を扱る不動産会社として、買主の購入意思さえ見抜けなかったということで、実力を低く見られることにより、取引をまとめる力がないと判断されてしまうのです。

不動産会社は業者間の信用や信頼を失うと商売にならなくなります。

そのため、購入意思がブレたり、買付を出したけど取り下げるなどを頻繁に行うと、買主側の業者からも取り引き中止や情報が一切もらえないという状況になり、ますます物件を探しにくい状況になってしまいます。

下記の2つのルールは最低限のマナーとして確実に守って、不動産会社との信頼関係を毀損させないようにしたいところです。

  • 買付を出した場合は、買付が通れば本当に買う意思があること
  • 買付を出す際に、成約条件を明確い記載し、買付を取り消す際は、その条件の範囲内で行うこと

これが守れないと、自然に不動産会社は離れていってしまい、やりとりできる先が先細りになって物件情報収集に不利になっていきます。

 

ポイント③:判断スピード

ポイント③:判断スピード

判断スピードは、良い物件を獲得するためには、非常に重要になります。

良い物件は朝一番で出した情報が昼までには買付が入っていて売り止めとなっているくらいのスピード感です。

物件が出てから、遅くても1日程度で判断して買付を出さないと、乗り遅れます。

いくら現金があっても、購入意思があっても、判断に1週間もかけていたら、良い物件は売れてしまっているでしょう。

自分にとって取得したいと思う良い物件は、その他大勢の物件を探している人達にとっても欲しい物件であるのは当然です。

理由は他人が欲しい物件であれば、売却時に困らないからです。いくら、古い物件が好きで投資をしていても、売却するときに人気がないのであれば、安く買いたたかれる可能性があるからです。

他の人が欲しい物件を他の人よりも先に買わないといけないことになり、基本的に競争は激化します。

その時に最終的に勝負を決めるのが、判断スピードです。

判断が早い人は、購入の意思も固いことが多く、融資付けも準備万端であることが多いのは、不動産会社もわかっていますので、早く買付を出せるだけでもかなりのアドバンテージになります。

判断スピードを上げるために、日ごろからシミュレーションをして、銀行の融資目安も把握し、自分だけの評価軸を持つことが必要です。

まとめ

  • よい収益物件を購入するためには、『買える人』であることを示す必要がある。
  • 『買える人』とは、①資金力(融資力)②購入意思③判断スピードのポイント3点が高レベルにある人のことを指す。
  • 判断スピードが速い人ほど資金力もあり、融資の準備もぬかりなく、購入意思も固いので不動産会社からは物件情報提供先として優遇されやすくなる。

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