投資戦略理論

元金返済で運用の含み益を増やして貯蓄しているという考え方

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元金返済で運用の含み益を増やして貯蓄しているという考え方

収益物件の運用の目的を貯蓄に置くこともできます。

借り入れを行うことが一般的な収益物件の運用においては、収益物件から入る賃料収入から借入金の返済をしていきます。

これは、物件の実質利回りと借入金の利回りの差であるイールドギャップが取れるために可能となるのです。

ここでのポイントは、この借入金の返済において、賃料収入という原資から金利だけでなく元金までも返済できているということです。

金利は経費としての支払い項目ですが、元金の返済は貯蓄と同じ効果があります。

この記事では、元金返済で運用の含み益を増やして貯蓄しているという考え方をご紹介します。

元金返済で運用の含み益を増やして貯蓄しているという考え方

借入金の返済のうち、元金の返済はなぜ貯蓄と同じ効果があるといえるのでしょうか?

それは、毎月の賃料収入から管理費や金利だけでなく元金も返済すれば、返済した元金の分だけ物件の取得原価が下がっていくからです。

例えば、1億円の借り入れで3000万円分の元金を返済していれば、物件が1億円で売却できたときに残債7000万円を返済しても3000万円の現金が残ることになります。

なので、元金の返済分だけ、賃料収入を使って毎月貯金をしていると考えられるということです。

これは、含み益をどんどん増やしていくことと同じです。

もちろんキャッシュフローを得ながら貯蓄もできます。

元金の返済にプラスしてキャッシュフローがある場合は、その合計が投資回収額となります。

ただし、貯蓄に重きを置く場合は、いざというときに売りやすく、かつ物件価格が下がらない物件を優先的に選ぶようにする必要があります。

なぜなら、必要なときに売却し、元金の返済部分である貯蓄部分を現金化することが目的だからです。

この時になかなか売れなかったり、大きく金額を下げなければ売れないとなると問題です。

特に、売却時の価格が大きく下がってしまうと、元金返済で取得原価を下げた分が吸収されてしまい、貯蓄が吹き飛んでしまいます。

その場合は投資回収額は正味の税引後キャッシュフローである純収入だけになってしまいます。

貯蓄として収益不動産を運用するとしても、やはり基本通り売却までの出口戦略を考えておくことは、利益の最大化には重要な要素となるということがここからもわかります。

まとめ

収益物件の運用において、借入金の元金返済までも賃料収入で賄えることは、非常に大きなメリットだといえます。

そして、購入時の価格より高いもしくは同等の価格で物件を売却できれば、賃料収入によって返済された元金返済部分がそのまま手元に残ることになるのです。

つまり、元金の返済部分は物件の取得原価を下げていき、貯蓄の役割を果たすと考えることができるのです。

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