任意売却

なぜ任意売却なのか?任意売却が競売よりも優れている2つのポイント

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
なぜ任意売却なのか?任意売却が競売よりも優れている2つのポイント

銀行などの金融機関の不良債権担当者はなぜ手間暇をかけて任意売却を行うのでしょうか?

そこには任意売却の大きなメリットがあるからに違いありません。

では任意売却にはどのようなメリットがあるのでしょうか?

そのメリットを考えるには任意売却と対極のキーワードである競売と比較するのが最も近道だと考えられます。

この記事では、なぜ任意売却なのか?任意売却が競売よりも優れている2つのポイントをご紹介します。

なぜ任意売却なのか?任意売却が競売よりも優れている2つのポイント

競売とは債権者が裁判所に申立てを行い、強制的に担保不動産を換価して配当を受けるという国家的システムです。

競売申立てには手間と費用がかかりますが、一度申立ててしまえばあとは裁判所の手続きに従って自然に流れていきます。

そして入札があれば担保権の順位に従って配当が実施されて債権の回収が図れることになります。

ではなぜ任意売却なのか?

そこには任意売却が競売よりも優れている2つのポイントがあります。

 

ポイント①競売手続きは相当な時間・費用・手間を必要とする

競売は費用がかかる

競売手続きでは、たとえば請求債権額が1億円の抵当権に基づく競売を申し立てるとすると、申立て時に2,404,000円の費用が必要となります。

その内訳は、

  • 申立印紙 4,000円
  • 登録免許税 400,000円
    ⇒債権額の1000分の4
  • 予納金 2,000,000円

のしめて合計2,404,000円です。

さらに競売事件が進行していくと追加の予納金が発生する場合もあります。

結局かかった経費の分だけ債権回収額が少なくなります。

つまり、債務者側から見るとその分だけ残債が多く残ってしまうということです。

債務者は生活や事業の再建のためにも残債は少しでも少なくしたいところなので、余分な費用はできるだけ抑えたほうがよいのです。

 

競売は時間がかかる

次に競売にかかる時間ですが、競売では申立てから落札まで早いものでも約6ヶ月、物件によっては2年や3年かかることがあり、その間にも資産価値はどんどん下がっていきます。

また、申立書類の作成や整備、裁判所書記官との細かいやり取りなど実際にはかなりの手間がかかるのです。

ところが、任意売却であれば利害関係人であるステークホルダーとの調整に若干の手間暇がかかるものの、話がまとまると短期間での回収が可能となります。

債務者の立場で考えても何年間もずっと競売でさらし者にされ続けるというのはどうでしょうか?

早く整理してすっきりと次の生活や事業の再建に乗り出すほうが、物理的にも精神衛生的にも有利のなのは言うまでもないことです。

何よりも早いということ。これが任意売却の第1のメリットです。

 

ポイント②任意売却は競売手続きより多額の回収ができる

競売と回収額の実際

競売の売却基準価額は一般的に時価の60〜70%であるといわれています。

1回目の入札で落札されなければ、さらにその価額を下げて2回目、3回目の入札が行われることになります。

入札回数が進むごとにその売却基準価額は概ね20〜40%程度の割合で下がっていきます。

たとえば、時価で1億円の物件があったとします。

それが競売になると、

  1. 第1回・・・売却基準価額7000万円(時価×70%)
           買受可能価額5600万円(売却基準価額×80%)
  2. 第2回・・・売却基準価額4900万円(第1回×70%)
           買受可能価額3920万円(売却基準価額×80%)
  3. 第3回・・・売却基準価額3430万円(第2回×70%)
           買受可能価額2744万円(売却基準価額×80%)

となっていき、売却価格は劇的に下がっていきます。これが現実なのです。

1億円の物件がわずか2年余りで2700万円余りしか回収できなくなってしまうという可能性も考えられるということです。

債務者側からすると1億円返済できたものが2700万円しか返済できない事態に陥ります。それこそ非常事態です。

さらに3回入札を実施しても落札されなければ、裁判所からは競売を取り下げるように通知されてしまい、いわゆるスリーアウトとなります。

こうなってしまうともはや債権者や債務者が自分で買受先を探して見つけてこないかぎり競売取り消しとなってしまうのです。

 

任意売却と回収の極大化

上記ケースでは、うまく任意売却ができれば時価の1億円の回収も夢ではありません。

任意売却では回収金額が最大となります。これが任意売却の第2のメリットです。

債務者側の立場からすれば、返済額が最大になり残債が最小となります。

まとめ

このように、

  • できるだけ円滑
  • できるだけ迅速
  • できるだけ多額

に金融機関が債権を回収するためには、競売に頼るよりも手間暇をかけてでも任意売却の方が断然優れています。

そしてそれは債務者の利益とも相反しません。

なぜなら任意売却で不良債権を回収することによって、回収の極大化を図り債権者の損失を少なくすることができ、同時に債務者の残債を少なくすることができるからです。

これは債権者と債務者にとって非常に大切なことなのです。

債務者と債権者で協力して任意売却を行うことは双方にとって大きなメリットがあることなのです。

あなたにおすすめの記事

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

無料相談:任意売却カウンセリング相談室

住宅ローンの返済が厳しくて苦しい思いをされてはいませんか?


毎日毎日お金のことで頭がいっぱいで日々苦しまれている方は非常に多くいらっしゃいます。


しかし住宅ローンの返済を含め、お金の問題は専門的な知識と経験を持ったプロがきちんとした手続きを踏むことでたいていのことは何とかなります。


今まで300件以上の任意売却コンサルティングを成功させてきた経験からも断言できます。


少しでもあなたの次の生活を立て直してお金の心配のない平穏な生活を取り戻して頂けるよう、私は全力であなたのご相談にお応えしています。


任意売却カウンセリング相談室へ

【免責事項】

 

当サイトのすべてのコンテンツ・情報につきましては、可能な限り正確な情報を掲載するよう努めておりますが、必ずしも正確性・信頼性等を保証するものではありません。
当サイトに掲載された内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねます。
本免責事項、および、当サイトに掲載しているコンテンツ・情報は、予告なしに変更・削除されることがあります。

コメントを残す

*