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収益物件の管理会社を選ぶ際の3つのポイントとダメな管理会社の特徴

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収益を最大化するPM・賃貸管理会社の選び方と注意事項

収益物件の管理会社を選ぶ際に、大手や有名な会社であれば安心できると考えて安易に管理委託してしまってはいないでしょうか?

管理会社が大手で有名だからといって必ずしも思い通りに管理業務を行ってくれるわけではありません。

大手であるがゆえに、融通が利かなかったり制約があったりすることもあります。

管理戸数の膨大さから、機械的に処理されていると感じているとお聞きすることもあります。

この記事では、

  • 不動産投資パートナーでもある不動産管理会社を選ぶための重要なポイント
  • 管理委託契約を締結する際の重要なポイント

をご紹介します。

Contents

収益物件を託す管理会社の選び方3つのポイント

不動産管理会社選びの3つのポイント

ここであげている悪い管理会社の例は、意外にも零細な地場業者ではなく、全国規模の大手管理会社のものばかりです。

不動産投資家自らがきちんと管理会社を見極める目を持つことが大切です。

 

ポイント①:家賃設定が高すぎない

不動産投資家はいろいろな管理会社から管理委託を弊社に切り替えませんかと営業されていると思います。

実際にあったケースで注意して頂きたいのですが、家賃設定が高すぎる管理会社には注意が必要です。

管理委託契約欲しさに高い家賃設定をしている可能性があるからです。

不動産投資家であれば、誰でも高い家賃設定には目を奪われてしまいます。

そして、『ネームバリューや宣伝力があるから家賃設定も高いんだろう』などと、自分に都合の良いほうに考えてしまいがちです。

収益物件購入時に想定していたよりも高い賃料で本当に賃貸付けできるのであれば大変ありがたいことですが、賃料相場というのは募集する管理会社の力と連動しているものではありません。

つまり、大手管理会社が募集しようが、地元の不動産業者が募集しようが、実際の賃料が極端に高くなることはないといえます。

そうでなければ、全員が家賃が高くなる管理会社に依頼するでしょう・・・。

結局、査定どおりの家賃で募集しても入居者が決まらなければ募集家賃を下げなくてはならなくなります。

高い家賃で募集していた期間は収入の機会損失として永遠に帰ってきません。

  • 適切な家賃設定で募集をする
  • 空室期間をできるだけ短くする

という王道の賃貸管理ができる管理会社は決して高すぎる家賃査定をすることはありません。

 

ポイント②:お金のかかる提案ばかりをしてこない

お金をかけるなと言っているわけではまったくありません。

むしろお金をかけるべきところにはきっちりかけるべきです。

ただ、あまりにも無計画にその場しのぎのようなお金の使い方を提案する管理会社があるのも事実です。

  • 高い原状回復リフォーム
  • 無秩序なバリアフリー工事
  • 家具付き部屋での賃貸募集
  • コンセプトの異なる各部屋のリフォーム

など、大きな修繕・リフォーム方針、イメージがあって、そこに向かうための出費であってオーナーも納得していれば利益から先行投資するべきです。

しかし、空室が埋まらない、空室が増えたなどの状況で単発的にいろいろな修繕やリフォームを提案してくるのは、管理会社が自分たちの売上を重視しているのかと疑われても仕方ないことです。

 

ポイント③:あなたの要望に柔軟に対応する

残念なことですが、事業主であるオーナーの意向に聞く耳をもたない管理会社が多いのが事実です。

『管理会社である弊社に従ってもらわなければ困る』というのです。

何が困るのでしょうか・・・。

自分たちが困るだけの話ではないのでしょうか。

これからの管理会社は、オーナーのパートナーとしてオーナーの要望にも柔軟に対応できなければならないでしょう。

多様化する賃貸市場を鑑みると、今後ますますオーナーの積極参加なくしては安定不動産投資の実現は難しくなるからです。

  • 『当社の管理システム以外は受け入れられない』
  • 『オーナーに直接動かれては困る』

など、自社の管理スタイルから外れる行動を容認できない管理会社では今後ますます速くなる時代の変化に取り残されてしまうはずだからです。

 

ダメな不動産管理会社4つ特徴

管理業務を管理会社に任せていても苦労しているオーナーはたくさんいます。

そのほとんどは、安易に管理会社を選んだために、

  • 選ぶ相手を間違っていた
  • 選んだ相手が良くなかった

というのが原因です。

管理会社の

  • 機能や特徴
  • 強み弱み
  • コスト

など、数社を把握して能動的に管理会社を選んではいないということです。

確かに中古物件で旧管理会社をそのまま引き継ぐことはありますが、その管理会社のままでいいのかより適切な管理会社はないのかなどを検討する必要があります。

管理会社をきちんと選ばないと下記のようなデメリットがあります。

 

特徴①:入居者募集能力がなく空室増

空室の多いガラガラの物件になってしまい収支が悪化しひどい場合には破綻します。

不動産投資はリーシングができて初めて売上が立つ事業であり、管理会社に任せているからといって見直しをせずに放置していると、室があっという間に増えて破綻のリスクを抱えることになります。

 

特徴②:空室に対する提案力がない

管理会社の中には、建物管理や入居者のクレーム対応はするが、空室に対する提案力がないために家賃を値下げするだけしか提案してこない場合もあります。

家賃を安くして入居者を決めることは管理会社でなくてもできることであり、これにそのまま従っていると収支が悪化して借り入れの返済が困難になるかもしれません。

 

特徴③:管理がされず退去者が増える

賃貸仲介と賃貸管理が一緒の会社では、賃貸仲介が忙しすぎて賃貸管理が疎かになっているケースがあります。

しかし入居者からのクレームを放置すると退去原因のひとつとなります。

急いで対応してほしいエアコンや水漏れなど、入居者からのクレームがあっても無視、不備があっても謝らない、建物の清掃をしないのでゴミが散乱などで、入居付けしても常に退去が発生しやすい悪循環となり収支が悪化します。

 

特徴④:修繕費用が高く支払いに困る

オーナーの多くは修繕費用の単価や必要な項目について全部は把握しておらず、管理会社の言いなりに修繕しているケースが多いのです。

原状回復に家賃の10ヵ月以上かけていたりして、ひどい場合は満室なのに年間キャッシュフローが赤字になったりします。

上記4項目は地域によっては現在の管理会社の仕組みの限界がきていることを指しているともいえます。

オーナーは管理会社に完全に任せるのではなく、基準を設けて管理会社の働きをチェックし、改善を要望することが望ましく、改善が難しいと判断した場合には、恐れずに管理会社の変更を実施することがビジネスとして必要です。

 

不動産管理会社の仕組み自体が古くなってきているという現実

管理会社の仕組み自体が古くなってきている

なぜ多くの管理会社の仕組みでは、オーナーの不動産投資に役立つことが難しくなってきているのでしょうか。

そこには、管理会社が今までは十分にうまくいっていて、古くからの成功体験から脱却できないことが原因だと考えられます。

 

不動産管理会社の成功体験がじゃまをしている

昔はオーナーである貸し手が優位な時代でした。そのため、管理会社も物件を預かれば借り手がすぐにつくので、管理会社の収益の根源である家賃の5%程度の管理報酬をすぐにもらえる状況でした。

したがって、管理物件が増えるごとに、ある程度人件費を増やしても収支が回る状態が長く続いていたといえます。

そして、借りる人からクレームが来ても、素早くクレーム処理しなくても、借りる人があまり退去しない時代でもありました。

退去時にもある程度の原状回復費用を請求して、リフォーム工事が取れたので管理会社もあまり苦労せずに利益が上がる仕組みでした。

極論すると、それほどの能力がなくてもできる仕事で管理会社が楽な時代であったともいえます。

そのため、その時代の仕組みが多くの管理会社、特に歴史ある管理会社で残っているのが実情です。

 

多くの不動産管理会社は古い時代の仕組みで動いている

今までは提案能力を磨く必要がなかった

家賃を減額するどころか増額する時代の古い管理会社は、現在の稼働率が低くなってきているオーナーの状況を見ても家賃を下げる以外の提案ができません。

設備や内装を変えたら稼働率が上がるのか、家賃を維持できるのかなどについて研究をほとんどしていないからです。

したがって、新興勢力の管理会社のほうが設備や内装リフォームに関しての知識があり競争力を持つところが増えてきています。

 

不動産管理会社の仕組みの古さ

最近は増えてきていますが、1部屋あたり月額数千円を払えば設備を保証してくれる管理会社もあります。

エアコンが故障したとしても管理会社がエアコンを新しくしてくれるのでオーナーにとっては助かります。

経費は毎月一定でかかるものの、都度発生するエアコン故障の7~10万円程度の費用が一度にかからず、手間暇もかけずに済むからです。

今までは入居者からエアコンが壊れたので換えて欲しいとクレームがあれば、管理担当は、

  • 業者に見積もりを依頼
  • 業者から出てきた見積もりをもとに、オーナーに見積もり提示
  • オーナーから高いなどの指摘が入ると再度業者に連絡
  • 再度オーナーに見積もり提示

といったことを何回も繰り返して、7万円程度のエアコンを取り換える工事でいくらの利益があるかといえば、10~20%、7千円~1万円程度です。

現場でエアコンの状況を見に行ったり、エアコンの取り換えのためにオーナーと何回もやりとりをしているコストを考えると、この利益ではほとんど利益を生んでいないといえます。

それはすなわち、忙しいわりに利益が上がらない仕組みをもっているということになります。それでも多くの管理会社が古くからのやり方をしています。

その結果どうなるかというと、下記のようになります。

 

管理戸数が増えるとそのままコストが上がる仕組み

管理会社は1人あたり500戸くらいの部屋数しか管理できません。

それ以上増やすなら社員を1人増やすしかありません。

5,000戸を管理するなら10人は必要になる計算になりますが、今までのクレーム対応や管理体制を敷いていると、管理戸数が増えるとそのままコストが上がり続けることになります。

今まではそれでも稼働率が高く、リフォーム費用も取れていたので管理会社として儲かっていましたが、稼働率を上げにくい中で、オーナーからの要望はどんどん増えており、管理会社の社員の労力はどんどん増え続ける仕組みになってしまっています。

 

不動産管理会社から有能な人材が出ていく

利益が上がらなければ給料も上げられません。

クレームをきちんと処理して当たり前と思われ、いつも忙しく働いていても給料が低い業界であり優秀な人材がなかなか定着しません。

そのような状況下で高水準のパフォーマンスを管理会社に期待することは難しいといえます。

逆にいうと、安心して任せられる管理会社のほうが珍しいといえるのです。

 

パートナーとしての管理会社

管理会社はより効率化をしていく必要があるといえます。

  • 先に月額で少額でも課金しておき、設備が壊れたら自動的に修理できる仕組みを持つ
  • 夜中の緊急駆け付けを安く抑える外注を採用する

など、いくらでも効率化する手段は考えられます。しかし、そこまでできている管理会社は少ないのが現実なのです。

これからの管理会社との付き合い方は、お任せではなく、パートナーとして付き合い時にはオーナー自身が能動的に解決策を提案し、パートナーに理解してもらうことも必要となってきます。

 

管理会社がパートナーとしてふさわしくない場合

管理会社がパートナーとしてふさわしくない場合は躊躇なく切り替えることが大切です。

家賃回収からリフォームなどを一手に任せてきていますから、仕事ぶりに不満があったとしてもすぐに切り替えることは面倒な作業ですしリスクもあると感じるかもしれません。

しかし、ポイントとしては収支の改善見込みがないような管理会社であれば、時期を決めて即座に切り替えるべきです。

空室が10室以上あった物件が、管理会社を変えただけで、満室稼働になったという例はたくさんあります。

それだけ不動産管理会社の優劣は結果にはっきりと表れる時代だといえます。

また、悪徳系の管理会社などでは、管理委託契約を結ぶ際に多額の違約金を設定したり、オーナーに不利な条項で契約している場合があります。

素直にしたがっていると多額の損をしますので、弁護士を使ってでも一刻も早く管理会社をまともなところに変更することが必要です。

 

管理会社との管理委託契約での注意点

信頼できる管理会社が見つかったら管理委託契約を結ぶことになります。

契約後のトラブルを防止するためにも、

  • 委託する業務内容
  • 業務の範囲
  • 報告方法
  • 費用負担
  • 報酬

などについては、詳しく書面で取り決めておくことが重要となります。

とくに、

  • 家賃回収
  • 送金処理方法
  • 送金レポートの書式や方法

は、不動産投資の核となる賃料収入にかかわる部分だけに、念入りに確認しておきたい。

『募集に関する事項』も大手管理会社の場合、勝手にオーナー自ら他の業者に客付依頼できないと明記されている場合もあるのでチェックする。

あなたからは全て任すと言っていないにも関わらず、業者の都合で専任契約とセットになっている形をとっている管理会社が多いので必ず確認してほしい。

敷金・保証金の預かりについても注意が必要です。

基本的には管理会社には敷金・保証金を預けずに、契約後はオーナーに送金してもらうようにします。

確かに、管理会社に敷金・保証金を預けておけば、退去時の精算時にオーナーから返還する必要がないので非常に楽です。

しかし、なかにはオーナーからの敷金預かり分を勝手に運用したりする管理会社も存在します。

預かり金はバランスシートでいえば、現金を相手勘定とした負債項目ですから、その分の現金は使わずにおいておいて、いつでもキャッシュアウトできる状態でないと、簡単に言えば債務超過状態となります。

万一の損害を被らないためにも敷金・保証金は必ずオーナーが管理すべきです。

 

管理委託契約の始期・更新・解除

管理委託契約は継続的な契約となるので、契約中はそれほどトラブルなく進んでいくことが多いです。

その中で、オーナーと管理会社でトラブルとなりやすいのは『節目』でもある契約の始期・更新・解除の時期がほとんどで、その点についても契約時によく確認しておく必要がある。

 

管理契約の始期

物件を購入して

  • いつから管理契約が始まるのか
  • いつから入居者募集を行うのか

などを明記して管理委託契約を締結しなくてはなりません。

 

管理期間と更新

管理委託契約の期間は一般的には2~3年が多いです。

また更新に付いては、有効期間満了の数か月前までにお互いに別段の申し出が無い場合には、従来の契約と同一内容の契約が成立したものとみなされる自動更新のケースがほとんどです。

 

管理契約の解除

管理委託契約を締結する際は、契約の終了についてもその手続きを明確にしておく必要があります。

  • 自主管理に切り替えたい場合
  • 物件の売却が決まった場合
  • 万一の管理トラブル

などによって解約したいと思っても、ある一定の期間が必要で、オーナーに不利な解約条件になっている可能性もあるからです。

一般的な解除に伴う手続きは下記の2つですので、しっかり確認しておきます。

  • 貸主と管理会社は解約の申し入れを少なくとも3ヶ月前に文書で通告することにより、契約を終了させることができる
  • 貸主が契約を終了させる場合は、3ヶ月分の管理報酬を管理会社に支払うことにより、即時終了させることができる

この期間は6ヶ月となっている場合も多いが、本来管理会社との相談の上で決められるべきものです。

契約の際は、管理委託契約書の解除に伴う条文をよく確認しておくことが望ましいです。

特に物件売却の際には、解約が3ヶ月先になるのと、6ヶ月先になるのとは大きく違ってくるし、即時解約も3ヶ月にしておいたほうが少ない金額で即解約できるのでもしものときに安心だといえます。

 

管理会社の選別における3つのポイント

管理会社はよく検討して選ばなければならないと分かっていても、具体的にどのように選べばいいのかがいまいち分からないという人は多いのではないでしょうか?

管理会社の選定で失敗すると運営に大きくかかわり、収益に直結してきますのでできれば失敗しないようにしたいものです。

そのためには、

  • 新規で物件を取得して管理会社を選定する場合
  • 現在空室が多くて困っている
  • リフォーム費用が高いのではと思う

などの時に管理会社を適切に選んでいくことが重要となります。

 

ポイント①保有物件に近い場所に会社は存在するか

管理会社を選ぶ際には、なるべく自分の物件のあるエリアの管理会社にしたほうが良いと言われています。

管理専門会社(プロパティマネジメント)であれば、大阪から東京などを管理することは可能ではありますが、大阪で東京をうまく管理できる会社を見つけるとなると大変です。

大阪や東京の管理専門会社(プロパティマネジメント)の中では、ファンドなどで蓄積したスキルがあり、物件の入れ替えや募集店とのネットワークがあり十分に管理ができる会社もありそうですが、最初から見つけることは困難だと考えられます。

したがって、まずは自分の保有する物件のエリアの中で管理会社を選定していくことになります。

エリアに管理会社があるということは、きめ細かく対応することが可能だからです。

 

ポイント②なるべく大手を選ぶ

なるべく大手をピックアップすること

地元の商工会の付き合いや幼馴染が不動産会社をしているからという理由で、管理を任せてしまっているケースがありますが、不動産投資はビジネスでありしがらみに囚われていては利益を出せません。

地場の小さな会社がダメというわけではありませんが、なるべく大手をピックアップしたほうが最初のうちは何かと便利です。

入居者対応業務に1人雇用していると、その1人で最低500戸程度は管理しないとなかなか費用対効果が出ないのが、管理会社の収益構造となっています。

1人の社員がいれば500戸、2人いれば1,000戸というレベルの管理戸数が必要になります。

また、清掃や点検業務に関してもスケールメリットで安くなることがあり、小さい管理会社は総じてコストが高い傾向があることになるからです。

老夫婦でしているような昔ながらの小さい管理会社になりますと、インターネットがうまく使いこなせなかったりもします。

今や募集業務はインターネットでの反響が多くを占めているので、インターネットが活用できないような会社に任せるとうまくいかないことは目に見えています。

賃貸仲介店舗を持つ管理会社であれば、

  • エイブル
  • ミニミニ
  • アパマンショップ
  • ホームメイト
  • ハウスメイト

などの全国的に大手の業者や、九州で大手の駅前不動産、大阪では賃貸住宅サービスなど、地域で強い会社を選定すると大きな失敗はないといえます。

管理専門会社(プロパティマネジメント)はたくさんありますが、まだ全国的に有名というレベルに達している会社はありませんが、地域で強い会社は少しずつ出てきている状況です。

まずはこのような形で、任せる候補を選別していくことから始めていくといいでしょう。

 

ポイント③学生物件の場合は特殊

学生がターゲットである、大学や専門学校の近くの1人暮らしがターゲットの物件は実は特殊です。

昔からの学校とのコネクションが続いていて、大手ではない管理会社が強いケースがあります。

その場合は、大学の生協に出入りしている業者をピックアップして、どこが学生の賃貸募集について強いかの情報収集が必要になります。

学生の場合は、入学説明会などで配られる資料に載っている不動産会社で決めることが非常に多くなります。

学生は初めての1人暮らしで不安の中部屋を決めないといけないので、学校が紹介しているところは安心できるからです。これは学生の両親も同じ考えになります。

このように学生物件の場合は、学生に強い会社を選ばないと、全く埋まらないという現象が起こりやすくなります。極端なエリアだと、大手の賃貸仲介店舗を持つ管理会社でも埋まらないこともあります。

学生の場合は、賃貸仲介店舗を持つ管理会社や管理専門会社(プロパティマネジメント)かを考える必要はなく、とにかく学校の生協に出入りしていて学生の賃貸付けに強い会社を探すことが先決となります。

 

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