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フルローンやオーバーローンの融資を引くたったひとつの条件

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フルローンやオーバーローンの融資を引くたったひとつの条件

収益物件を購入する際に、できるだけ自己資金の割合を減らし、フルローンやオーバーローンで融資を引きたいと考える人は多いと思います。

今はなかなかフルローンは出ないといわれていますが、どうすれば物件価格以上の融資を引くことができるのでしょうか?

フルローンやオーバーローンの融資を引くことができる条件として、

◎物件の担保評価額+借主の信用貸出枠が物件価格を上回っている

ことが挙げられます。

この記事では、フルローンやオーバーローンの融資を引くたったひとつの条件をご紹介します。


物件の担保評価と融資の関係

フルローンやオーバーローンの融資を引ける物件は積算評価の高い物件だと考えている人が多いです。

たしかに、固定資産税評価額が売値より高い物件であれば、担保評価が高くなりフルローンが引きやすくなるのは事実です。なぜなら、万が一借主が返済不能になった場合に金融機関は担保不動産を競売などで処分して資金を回収することになりますが、担保評価が高いほど金融機関はより多くの資金回収ができる可能性が高まるからです。

しかし、物件は必ずしも積算価格だけで評価されるのではありません。金融機関それぞれに評価の基準を持っていますが、収益還元法で評価する銀行もあれば、積算評価を重視する銀行、その両方を見て判断する銀行などさまざまです。

そして、出された評価額に応じて担保評価の額が算出されます。

 

借主の信用での貸し出し枠がある

金融機関は担保評価の金額の範囲でしか融資をしないということではありません。

金融機関の担保評価では、一般的に掛け目が入り、一般的には売買価格(市場価格)を上回ることはほとんどなく、売買価格の60~70%で評価されます。

しかし金融機関は物件の担保評価だけではなく、借主の属性に重きを置いて融資をします。どちらかといえばこの属性のほうが重要だということです。そして、物件の担保評価を超える範囲の融資は信用での貸し出しとなります。これが担保をとれていない部分の貸出枠ということになります。

特にプロパーローンの融資を行っている地方銀行や信用金庫はこの信用での貸し出しに柔軟で、フルローンやオーバーローンの融資が出るのはこのプロパーローンでの融資になります。アパートローンの場合の融資は、どんなに属性がよくても融資割合がパッケージとして決まってしまうので難しいのです。

例えば、1億円の物件を1億円の融資を受けて取得する場合、金融機関の担保評価が7000万円だとすれば、その差額である3000万円は借主の信用での貸し出しということになります。この信用での貸し出しをどれだけできるのかというのは、その借主個人の属性によって変わるのです。どこまで信用で貸し出しをするのかは、個人の属性に応じて金融機関ごとの判断になります。

借主の個人の属性によって融資可能な金額を設定するということです。属性とは個人の場合は年数や保有資産、個人事業主や法人の場合は主に経営している本業の経営状況によります。具体的には売上や利益や内部留保などが挙げられます。

極端な話をすれば、属性が良ければどんな物件でもフルローンやオーバーローンが出るというのが現実です。

ただし、原則は、

  • 借主の属性
  • 物件の担保評価

の掛け合わせで融資が行われるので、金融機関にとっては担保評価の高い物件のほうが貸し出ししやすいというのは事実です。

また、金融機関は、自社での貸出額と、借主が受けている他の金融機関も含めた全体の借入総額という二つの視点で見ています。まず自社の貸し出しですが、一人の相手先に対して総額いくらまで、信用額でいくらまでという基準を持っています。自社では貸し出しを行っていなくてもすでに他の金融機関からの借入が多く、これ以上の借入はできないという判断をされる場合もあります。これは全体での借入が限度にきているという状況です。それ以上の融資を受けるには、属性をさらに上げるか、資産の整理をして借入枠を空ける必要があるということになります。

まとめ

フルローンやオーバーローンの融資を引くたったひとつの条件とは、

◎物件の担保評価額+借主の信用貸し出し枠が、物件価格を上回っていること

です。

借主の属性が高ければ高いほど、信用貸し出し枠が大きくなるので、極端な話をいうと、どんなに物件担保評価が低くても属性が良ければフルローンの融資が引けるということになります。

特に地方銀行や信用金庫は借主の属性に対してプロパーローンで信用貸しを行う傾向が強いといえます。

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