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開業費を任意償却して節税対策を行う際のポイント

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開業費は任意償却できるので利益の調整に最適

不動産投資では、開業費として意外と細かい部分まで経費化できるのをご存じでしょうか?

初めて収益不動産を購入する前に、

  • 不動産投資セミナーで勉強
  • 不動産投資に関する本を購入
  • 収益不動産の現地へ調査に行く

など、いろいろな支出をします。

その時にかかった経費は、領収証をきちんと取っておけば、事業開始時に開業費として経費計上できることになっていますが、どのような基準で経費にできるのかを知って、節税対策に有効に生かすことができます。

この記事では、開業費の償却を不動産投資の利益調整に使う節税対策のポイントをご紹介します。

開業費の償却を不動産投資の利益調整に使う節税対策のポイント

開業費と認めれらる経費の要件

あくまでも事業開始前、開業前の費用が開業費となります。

開業費は下記3要件を満たすものとされています。

  • 支出の効果がその支出した後、1年以上続くこと
  • 資産の取得に要した金額とされるべき費用、もしくは前払費用でないこと
  • 開業準備のために特別に支出した費用であること

不動産投資を始めようとして、実際に収益不動産を購入して事業が開始されるまでにかかった経費を開業費にしたい旨を、税理士に伝えて判断を仰ぎます。

何年も前の旅費が本当に開業費として妥当かどうかは、個別の判断になるからです。

 

開業後の経費で開業費として認められるもの

開業後に不動産投資を行うのに直接要した経費は、その年の経費となり、開業費とはなりません。

区分所有1室でも既に保有している場合は、不動産賃貸業を開業している状態ですので、他の物件を探すための支出は開業費にはなりません。

事業を拡大するために掛かった経費は、その年度の必要経費となります。

戸建など小規模でも、既に不動産賃貸業をしている場合も同様です。

 

開業費は繰り延べ償却資産だが一括経費化も可能

開業費は繰り延べ資産の扱いです。

簡単に言うと、開業費は資産に計上して数年にわたって経費化してくださいねという考え方です。

基本は、建物と同じような減価償却方式となります。

会社法では、5年定額償却に定められているため、開業費に100万円かかったとしたら、毎年20万円ずつ経費化するようなイメージです。

ところが税法上では、開業費の経費化については、償却方法が任意となっています。

任意償却とはいつでも好きなときに経費化してよく、償却年数も決まっていません。

つまり、下記のようなパターンのいずれでも問題ないことになります。

  • 初年度に全額経費化
  • 初年度は不動産投資は赤字になりやすいので、2年目、3年目の2年間で全額経費化
  • 均等に5年で償却

開業費はしっかりと領収証をもとに計上して、利益が出たときにあわせて経費化して償却していくのが節税対策上有効といえます。

まとめ

  • 初めて収益不動産を購入する前、すなわち事業開始前にかかった費用は開業費として経費計上できる。
  • 開業費は、会社法上は5年定額償却となっているが、税法上は任意償却が認められているので、他の経費で赤字となりやすい初年度は経費計上せずに、2年目、3年目に経費計上するなどしてもよい。
  • 開業費の経費計上には領収証が必要なので、開業前の領収証を捨ててしまわないで、きちんとつけておき、事業開始後の節税対策として利益のコントロールに利用する。

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