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銀行が任意売却価格の目安にする地価公示価格と路線価とは?

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銀行が任意売却価格の参考にする地価公示価格と路線価

任意売却を行う際に銀行は何を参考に担保不動産の価格を決めるのでしょうか?

不動産の価格も物の価格が決まるのと同じように基本的には需要と供給のバランスによって決まります。

しかし一応目安のようなものがあります。

それが、

  • 地価公示価格
  • 路線価

の2つです。

年に数回は新聞の一面が不動産の価格の記事で占められているのを一度は見たことがあるかと思います。

この記事では、銀行が任意売却価格の目安にする地価公示価格と路線価についてご紹介します。

銀行が任意売却価格の目安にする地価公示価格と路線価

地価公示価格

地価公示価格とは、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日現在の各地の土地の価格を3月に公示するものです。

標準的な土地についての正常な価格を示すもので、その価格は一般的に不動産の時価の約9割を表すものになっていると言われています。

国が決める価格ですのでしっかりとした基準になるものなのですが、公示箇所は限られており、その公示価格を参考に知りたい場所の土地の価格を類推する必要があります。

また、実勢価格とは約1年のタイムラグがあることが弱点です。

 

路線価

路線価とは、相続税や贈与税の算定基準となるもので、国税庁・国税局長が実施機関となり毎年8月1日に発表されます。

全国の都市の中心部やその周辺において、道路を基準に細かく土地の価格を表示しています。

インターネットで国税庁の路線価にアクセスすれば誰でも見ることができますのでとても便利です。

路線価は地価公示価格の約8割の水準だと言われています。

地価公示価格が時価の約9割なので路線価はさらに8掛けして時価の7割強が路線価の目安といえます。

この『地価公示価格』と『路線価』を組み合わせることで、市街地であればおおよその土地の価格を見積もることが誰でもできることになります。

 

補足①都道府県地価調査と固定資産税評価

地価公示価格と路線価は国が算定しますがその他にも都道府県や市町村が算定している土地価格の指標があります。

 

都道府県地価調査

都道府県地価調査は都道府県知事が実施機関となり、標準的な土地についての正常な価格を示すものとして、毎年7月1日時点で調査を行い9月下旬に公表されます。

 

固定資産税評価

固定資産税評価は総務省と市町村長が実施機関となり、固定資産税課税のための不動産評価を行います。

固定資産税評価の評価水準は地価公示価格の約7割となりますので時価の約6割強が目安となります。

 

補足②坪と㎡

土地の価格を表す単位としてよく使われているのが『坪』と『㎡』です。

坪なんて単位を使っているのは日本だけですが普通に「このあたりの土地は坪いくらで・・・」などという表現を使っているのをよく耳にすることがあると思います。

その一方で地価公示価格や路線価は1㎡あたりいくらで表示されています。

ひと坪は3.3㎡とよく言われていますが、3.3では四捨五入をし過ぎているので大きな土地ほど誤差が出てしまい好ましくありません。

そこで不動産を扱う人たちは、坪と㎡の換算には『0.3025』を使用しています。

例えば、200㎡を坪に換算する場合は、

◎200㎡×0.3025=60.5坪

となります。

逆に㎡を坪に換算する場合は、0.3025で割り戻します。

◎60.5坪÷0.3025=200㎡

という具合です。

0.3025を覚えておいて損はありません。

ちなみに坪と㎡の換算で3.3を使っていると素人なのかなと思われますが、0.3025を使っていると不動産を触ったことあるんだなと思われることが多いです。

まとめ

不動産の価格を国や地方自治体が決めている指標は実はたくさんあってそれぞれが微妙に異なっています。

主なものでも下記の4つの価格があります。

一般の人には同じ不動産なのになぜ4つも価格を決めているのか摩訶不思議だと思います。

  1. 地価公示価格
    ⇒国道交通省・時価の約9割
  2. 路線価
    ⇒国税庁・地価公示か価格の約8割
  3. 都道府県地価調査
    ⇒都道府県知事・実勢取引価格
  4. 固定資産税評価
    ⇒総務省と市町村長・地価公示価格の約7割

路線価以外は限られたポイントでの表示になるため、それらの価格を総合して類推して価格を見積もることになります。

路線価も市街地はほぼ網羅されていますが郊外や山間部では路線価がないエリアもたくさんあります。

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