投資戦略理論

不動産投資を考える会社員は自宅マンションは買わないほうがよい?

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不動産投資を考える会社員は自宅マンションは買わないほうがよい?

銀行からの借り入れをしての不動産投資を考えているのであれば、自宅マンションは購入しないほうがよいのでしょうか?

結論からいうと、自宅の住宅ローンが無いほうが、銀行から融資を受ける際には有利になります。

自宅をすでに持っている人でも不動産投資を始めることはできますが、これから自宅をローンを組んで買おうと考えているのであれば、不動産投資を有利に進めるためにはよく検討するべきです。

この記事では、不動産投資を考えている会社員が自宅マンションをローンを組んで買ってもよいものなのかについてご紹介します。

自宅のローンがあると不動産投資で借りられる金額が少なくなる

これから不動産投資を始めるのであれば、賃貸物件に住んでいて銀行からの借り入れがまったくないという人が一番取り組みやすい状況だといえます。

不動産投資を始める会社員はほとんどの人が融資を受けて収益物件を購入しますが、その際に自宅の住宅ローンはないほうが融資審査が有利になります。

たとえば、年収600万円の会社員がアパートローンを利用する際に、銀行が年収から逆算した融資枠を1億円と設定していたとします。

この時、もし自宅マンションを所有しており、その住宅ローンが3000万円残っていたとすると、単純計算であと7000万円しか不動産投資では借りられないということになります。

しかもこれはかなり楽観的な想定で、自宅用のマンションが銀行で資産性が低く計算されてしまうと、銀行によっては不動産投資の融資自体が通らないケースも出てきます。

 

では賃貸物件に住めばよいのか?

年収が500万円あれば4000万円程度の新築マンションのローンを組むことができます。

金利1.5%、元利均等返済、融資機関30年で融資を受けると、月々の返済額は約13.8万円になります。

一方でこの新築分譲マンションと同じグレードのマンションに賃貸で住んだ場合は、利回り5%で想定すると、月々の家賃は、

4000万円×5%÷12ヶ月=16.6万円

になります。

これだと賃貸は購入するよりも月々2.8万円多く支払う上に、家賃で支払ったお金は、購入した場合とは違ってローンの支払に回ることもありません。

なので賃貸だとあまりメリットがないように思えるのも確かです。

 

自宅は賃貸で収益物件に投資する

賃貸物件に住むのと収益物件投資を併用すると、様相はかなり変わってきます。

年収500万円あれば1億円程度の融資を受けられる可能性が十分あります。ここで投資金額に対して2%以上の税引前利益をあげられるような収益物件を購入することで、管理費などの経費を差し引いた年間の手残りとなる利益は200万円となり、月々に換算すると約17万円になります。

賃貸マンションに住んで毎月の家賃として16.6万円支払ったとしても、収益物件からの家賃収入が17万円あるため、住居に使う家賃の出費はほぼプラスマイナスゼロとなります。

上記は1億円の収益物件を購入した場合の例ですが、収益物件の融資限度額は住宅ローンとは違って上限がありません。

それは購入者個人の収入を当てにしているわけではなく、収益物件から入ってくる家賃収入をあてにした投資だからです。このあと2億円、3億円と増やしていけば、住居費はおろか生活費までまかなえるようになる可能性があるということです。

上記から、賃貸と収益物件を併用する案が間違いなく一番賢い選択だといえます。

 

すでに自宅を持っている場合

住宅ローンが残っている自宅を持っていると、アパートローンの融資審査をする上で多少不利にはなりますが、わざわざ自宅を売却して賃貸に引っ越す必要まではありません。

実際に自宅を持ちながら数億円以上の融資を受けている人はたくさんいるからです。

このような人の中には、自宅を所有していたが不動産投資を始めて、自分で住むのがもったいないことがわかったので、自宅も賃貸に出して自分は別の賃貸マンションに住んでいる人もいます。

まとめ

まだ自宅を持っておらず、不動産投資を始めることを決めているのであれば、不動産投資を優先させて自宅は賃貸のままが一番有利でしょう。

不動産投資を融資を受けて始めることで、融資を返済しながらも手元に利益が残るので、その利益で賃貸の家賃を払えば、実質負担がなくなるのでお得です。

もしすでに自宅をローンで買っているのであれば、銀行から満足な融資を受けるのに多少不利になりますが、そのままでも不動産投資を進めていくことができます。

その場合も、収益物件を借り入れで買って、返済したあとに残る利益で自宅のローンを返していけばよいからです。

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