投資戦略理論

複数棟の収益不動産でポートフォリオを構築するための3つのポイント

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収益不動産を複数棟取得してポートフォリオを組むためのポイント

収益不動産の運用において複数棟を取得することが重要なのは分かりますがどのように複数棟を取得していくのがよいのでしょうか?

収益不動産を複数棟取得することを前提とした資産のポートフォリオを構築することが目的となります。

実際に金融資産においても分散投資という考え方は一般的です。

ひとつの銘柄にすべてを投資するのではなく、バランスを考えて投資を行っていく手法です。

収益不動産の運用においてもその考え方はまったく同じです。その根底にあるのはリスクの管理であり、リスクの分散です。

この記事では、複数棟の収益不動産でポートフォリオを構築するための3つのポイントをご紹介します。

複数棟の収益不動産でポートフォリオを構築するための3つのポイント

収益不動産には努力しても避けきれないリスクがある

収益不動産の運用にはいくら経営努力しても回避しきれないリスクが存在します。

例えば、

  • 災害
  • 事件
  • 事故

などのリスクがそれにあたります。

これらの回避しきれないリスクが絶対にある以上、収益不動産を複数棟取得してリスク回避の対応をしなければ投資の危険度が上がってしまうことになります。

収益不動産を複数棟取得することで、万が一その中の一つに事件があったとしても、他の収益不動産の賃料収入で補うことができるのです。

1棟で10億円の収益不動産を取得するよりも、3億3000万円ずつを3棟に分けて取得するほうがリスクが低くなるということです。

 

収益不動産のポートフォリオ構築3つのポイント

収益不動産のポートフォリオを構築するにあたっては、

  1. 築年数
  2. エリア
  3. 物件種別

の3項目に焦点をあててリスク分散を行います。

 

ポイント①築年数によるポートフォリオ

築年数による分散投資を行えば、その後発生するであろう修繕のリスクに備えることができます。

例えば、古い収益不動産ばかり所有していては、突発的な修繕が同時に発生した場合に想定外の巨額な費用がかかってしまい、キャッシュが回らなくなってしまう危険性があります。

場合によっては収益不動産の運営そのものができなくなってしまうようなこともあります。

高利回りを期待できるのが古い物件のメリットなのですが、修繕が同時期に集中してしまうリスクをカバーするために、比較的築浅の物件とあわせてバランスよく所有することが大切になります。

 

ポイント②エリアによるポートフォリオ

ひとつのエリアに集中して収益不動産を所有していると、

  • 地震などの災害
  • エリアが依存する大規模工事や大学などの大型施設の撤退や閉校

などのリスクをすべての物件で背負ってしまうことになります。

例えば、そのエリアの雇用を支えている大規模工場が撤退した場合、そのエリア内に所有するすべての収益不動産の空室率が高まってしまう危険性があります。

その一方で、本当に良いエリアであれば、よりメリットを享受するために集中投資する戦略も取り得ますので、判断はケースバイケースとなります。

 

ポイント③物件種別によるポートフォリオ

物件種別を分散させることによるリスクの分散も考える必要があります。

事務所や店舗などの事業用テナント物件だけをたくさん所有するのは一般的にはハイリスクです。

安定的な収益源として、マンションやアパートなどの居住系の収益不動産を組み合わせる必要があるといえます。

まとめ

収益不動産のポートフォリオを構築するための3つのポイントは、

  1. 築年数
  2. エリア
  3. 物件種別

の3項目に焦点をあててリスク分散を行うことです。

起こりうるリスクを想定して、そのリスクがまとめて起こらないようにリスク分散を行うことは、不動産だけに限らず投資全般においても重要な考え方です。

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