シミュレーション

月間キャッシュフロー収益100万円を達成する簡易シミュレーション

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税引前利益100万円/月をキャッシュフローで達成する収支計算

不動産投資での目標とする収益をどこに置くでしょうか?

不動産投資での具体的な目標として、キリの良い月100万円!を掲げるh人は多いです。

月100万円の定義は人それぞれで、

  • 家賃収入が100万円/月
  • 税引前利益(キャッシュフロー)が100万円/月
  • 税引後利益(キャッシュフロー)が100万円/月

などいろいろです。

当然、税引後利益(キャッシュフロー)が100万円/月なのが一番収入が多いことになるのですが、税率が個人・法人ともに人によってそれぞれなので、税引前キャッシュフローをベースに100万円/月を実現する場合をここでは検討します。

税引前キャッシュフローが100万円/月程度あれば、税金が40%かかったとしても月60万円程度残るので、ひとまずは十分な水準だといえるからです。

この記事では、月間キャッシュフロー収益100万円を達成する簡易シミュレーションをご紹介します。


月間キャッシュフロー収益100万円を達成する簡易シミュレーション

税引前利益キャッシュフロー100万円/月を実現するための構造を把握します。

比較的良い物件を取得できた場合の収支の構造です。

まずは、税引前利益キャッシュフロー100万円/月の前に、家賃収入が100万円/月だった場合に、どのくらいの構造になるのかを確認します。

 

キャッシュフロー収支(良い物件ケース)の収支構造例

  • 家賃収入/月・・・100万円
  • 経費/月・・・20万円
  • ローン返済額/月・・・50万円
  • 税引前利益キャッシュフロー/月・・・30万円

管理費や修繕費、広告費等の運営経費は20%で20万円、ローン返済額は50万円程度とすると、家賃収入が100万円の場合の税引前キャッシュフローとしては30万円程度にしかなりません。

つまり、税引前利益キャッシュフロー100万円/月を達成するためには、上記の3倍以上の規模にならないと達成できないことになります。

 

税引前利益キャッシュフロー100万円/月

税引前利益キャッシュフローが100万円/月になるためには上記収支構造を100万円/30万円≒3.3倍すれば算出できます。

  • 家賃収入/月・・・333万円
  • 経費/月・・・66万円
  • ローン返済額/月・・・165万円
  • 税引前利益キャッシュフロー/月・・・100万円

税引前利益キャッシュフロー100万円/月を達成しようとすると、家賃収入が333万円/月となります。どれくらいの物件価格の物件を購入するとよいかは利回りにもよりますが、仮に10%とすると、

物件価格=(333万円/月×12カ月)/10%≒4億

となります。

4億を1棟だけで達成するのではなく、複数棟で達成しても問題ありません。

最低でも諸費用がないと物件が買えませんが、諸費用は7%程度かかります。

そうすると、現金だけで最低4億の7%で2,800万円が必要になる計算です。

したがって、短期間で税引前利益キャッシュフロー100万円/月を達成することは大変難しいことだといえます。

諸費用に3,000万円近く払える人は、相当の高年収の人でしょう。

年収1,000万円超ある人は、統計上全世帯の7%しかいません。

しかも年収1,000万円の人でも金融資産が3,000万円ある人は少ないはずです。

このように考えていくと、税引前利益キャッシュフローで100万円/月を稼ぐことを一足飛びに実現する難しさが理解されると思います。

 

相応の期間をかければ100万/月は達成できる

短期間で税引前利益キャッシュフローを100万円/月にすることは難しくても、正しい投資戦略で相応の期間をかければ実現は可能となってきます。

1棟購入し、また2年後に1棟、また2年後に1棟、という方法で10年くらいの期間で計画的に進めれば、もっと低い年収、少ない金融資産でも実現は可能となります。

例えば、金融資産が700万円しかない場合は、諸費用が7%かかりますので、1億円の物件が購入できる最大となります。

価格1億、利回り10%、諸費用700万、税引前キャッシュフロー利益200万/年の物件を買っていくとなると、10年後に達成できるという、ざっくりとしたシミュレーションができます。

 

シミュレーションイメージ

  • 1年目・・・1棟目購入 現金700万-諸費用700万+キャッシュフロー200万=200万
  • 2年目・・・現金200万+キャッシュフロー200万=400万
  • 3年目・・・現金400万+キャッシュフロー200万=600万
  • 4年目・・・現金600万+キャッシュフロー200万=800万
  • 5年目・・・2棟目購入 現金800万-諸費用700万+キャッシュフロー400万=500万
  • 6年目・・・現金500万+キャッシュフロー400万=900万
  • 7年目・・・3棟目購入 現金900万-諸費用700万+キャッシュフロー600万=800万
  • 8年目・・・4棟目購入 現金800万-諸費用700万+キャッシュフロー800万=900万
  • 9年目・・・5棟目購入 現金900万-諸費用700万+キャッシュフロー1000万=1200万
  • 10年目・・・6棟目購入 現金1200万-諸費用700万+キャッシュフロー1200万(100万円/月達成!!)=1700万

ざっくりではありますが税引前利益キャッシュフロー1200万円(100万円/月)を達成するシミュレーションができました。

金融商品でいう複利の計算のようなイメージです。1棟購入して収入が増え、その収入と金融資産があれば、どんどん後半は加速して物件を増やしていくことができ、税引前キャッシュフローを増やすことができます。

まとめ

  • 不動産投資で目標にされる100万円/月のキャッシュフローは、すぐに達成できるような幻想を抱いては失敗する。
  • 100万円/月の税引前利益キャッシュフローを達成するには、正しい投資戦略で計画的に物件を増やしていくための、相応の期間をかけていく必要がある。
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