売却&出口戦略

専任媒介と一般媒介のどちらで売却するほうがよいのか?

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専任媒介と一般媒介のどちらで売却するほうがよいのか?

収益物件を売却する際の不動産会社への依頼方法は大きく分けて、

  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

がありますが、どちらのほうがよいのでしょうか?

専任媒介だと一生懸命売却活動をしてくれそうな気がしますし、一般媒介だと複数の不動産業者に依頼できるので早く売れそうな気がします。

専任媒介にも一般媒介にもそれぞれ一長一短あって迷われるところだと思います。

結論を言うとケースバイケースですが基本は専任媒介をベースにするほうが売主にメリットが多いです。

この記事では、専任媒介と一般媒介のどちらで売却するほうがよいのか?についてご紹介します。

専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介契約とは、売却を依頼するにあたって、その1社のみにしか依頼しないという取引です。

専任媒介契約は下記の2種類に分かれます。

  • 専任媒介契約
    ・・・売主が自分で買主を見つけた場合は媒介契約を結んだ仲介会社を通さずに取引することができます。
  • 専属専任媒介
    ・・・売主が自分で取引相手を見つけても必ずその会社を仲介に入れなければいけません。

逆に、一般媒介契約は複数社に売却を依頼する方式で、ここが大きな違いとなります。

それぞれに一長一短あります。

専任媒介契約は1社独占のため、不動産会社は売却の依頼を受けたら必ずレインズ登録して、広く周知しなければいけないという取り決めが宅建業法にあります。

情報の囲い込みを禁止しているのです。

逆に一般媒介契約はそもそも売主が幅広く仲介会社に依頼をかけているという前提に立っていますので、不動産会社がレインズに登録する義務はありません。

また、専任媒介契約は売主に対して売却の進捗状況の報告義務を負いますが、一般媒介契約の場合は報告の義務を負いません。

これも権限と責任のバランスでこのように取り決められています。

以上からも分かりますが、情報がどちらが幅広く行き渡るかという点については、それほど違いはありません。専任媒介契約でもレインズを通して幅広く情報は行き渡ります。

一番の違いは売却を任せる相手が1社か複数社かということです。

そのため、専任媒介で任せる場合はその会社がよければよいし、悪ければ悪い結果となってしまいます。

 

両手取引と片手取引

専任媒介、一般媒介にかかわらず、不動産には両手取引と片手取引が存在します。

両手の取引とは売却の依頼を受けた不動産会社が自分で買主も見つけてきて取引をするパターンです。この時の不動産会社の売上である仲介手数料は、取引金額の6%(売主、買主双方から3%)となります。

片手取引とは、売主から売却依頼を受けた不動産会社とは別の不動産会社が買主を探して取引になるケースです。

この場合の不動産会社の仲介手数料は、それぞれが取引金額の3%となります。

そのため不動産会社としては当然両手取引(6%)を目指しますが、実際に買主のお客さんを抱えているかどうかで事情は異なってきます。

 

専任媒介か一般媒介かの判断基準

専任媒介と一般媒介のどちらがよいのかは一概にはいえません。ケースバイケースです。

ただし、基本は専任媒介で不動産会社に任せたほうがよいと私は思います。

なぜなら専任媒介の任せられた不動産会社やその担当者は一生懸命仕事をしようとするからです。もちろん、その会社の力次第なので会社の見極めが非常に大切になってきます。

実はこの一生懸命仕事をしようとするということは非常に大切です。

数値では表せないのですが、不動産の世界は金額も大きくリスクも高いといえるので、依頼者のために一生懸命仕事をしてもらえるかどうかはものすごく大切です。

あなただけに依頼していますよというのと、その他大勢に声を掛けていますよというのでは、当然依頼された側の動きも変わってきます。

そして、専任媒介は必ず片手分は取引になるのに対して、一般媒介は必ずしも取引にならないという点が根本的に違います。

依頼を受ける不動産会社側も、どうせ仕事をするのなら信頼して自分の会社だけと言って頂けるお客様の取引を優先したいと考えるのはビジネスとしても当然だと考えられます。

また、売主の事情によっても専任媒介がよいか一般媒介のほうがよいかが変わってきます。

忙しい人で何社も取引できないという人は、当然専任媒介で信頼できる1社に任せる方がよいでしょうし、そうならざるを得ません。

時間に余裕があり、何社とも話をしてみたいという人であれば、一般媒介で取引を依頼してみてもよいでしょう。

他にも、よくあるケースですが、あまり表に出したくないというケースもあります。

この場合は、直接の買主を多く抱えている不動産会社に依頼するのがよいでしょう

レインズに出さずに直接の買主にだけ紹介してもらうというケースです。

この場合は、イレギュラーなのですが、専任媒介で依頼すると不動産会社はレインズに登録をしなければいけないので、一般媒介で専任媒介と同様1社という形で依頼するのがよいでしょう。

まとめ

収益物件の売却を依頼する際に、専任媒介で1社に任せるか、一般媒介で複数社に任せるのかの判断に迷う売主は多いです。

様々なケースがあり、依頼する不動産会社の力量も関係し、まさにケースバイケースなのですが、基本は信頼できる不動産会社1社に専任媒介で売却を依頼することをおすすめします。

仕事を受ける側の立場で考えれば分かることなのですが、どうせ仕事をするのなら信頼してあなただけと言ってくれるお客様の取引を優先させたいし、一生懸命やりたいと思うからです。

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