不動産投資において収益物件の自主管理と管理委託はどちらのほうが良いのでしょうか？
自主管理でうまくいっている大家もいれば管理委託で成功している大家もいます。
自主管理と管理委託では大家の不動産投資に対する考え方に根本的な違いがあります。
自主管理と管理委託を比較して一概にどちらが良いということはできません。
しかしながらただ一つ言えることは規模を拡大して管理棟数が増えれば自主管理は物理的に難しくなるということです。
この記事では、不動産投資で収益物件の自主管理のメリットとデメリットとは？結局自主管理と管理委託はどちらが有利？について考えます。
不動産投資における自主管理大家のメリットとデメリット
自主管理とは大まかにいうと入居者対応業務を大家が自分で行うことを指します。
建物管理には、
- 日常清掃や定期清掃
- 貯水槽清掃
- エレベータ定期点検
- 消防点検
- 修繕
などいろいろあってすべてを大家自身でやっているケースはあまりないと思いますので、自主管理といっても管理業務の一部の業務を大家自身で担っているということになります。
自主管理大家のメリット
- 管理料が発生しないのでコスト削減になる。
- 修繕を自分で行うと、大幅なコスト削減となる。
- 入居者からのクレーム・問い合わせ対応を理解できる。
自主管理大家のデメリット
- 入居者の家賃滞納やクレーム対応、業者の手配を自力で行うため時間と労力がかかり、24時間振り回される。
- 管理のプロではないため、対応の質が高くはなく、トラブルが発展する可能性がある。
自主管理大家は管理業務を身をもって勉強できるという副産物のメリットもある
不動産投資の最初の頃は1棟だけの所有で管理戸数も数戸という状況で自主管理を始める大家は多いです。
しかし、管理棟数や管理戸数が増えてきてエリアも散らばり始めるとなかなかそうもいかなくなってきます。
たしかに、自主管理を行うことで不動産投資というものが理解でき様々なトラブルへの対処法も理解できることは事実です。
しかし、不動産投資の規模の拡大を望むのであれば、スタートは自主管理だとしてもどこかのタイミングで不動産管理会社に管理委託しなければ立ち行かなくなります。
これは所有と不動産投資(運営)を分離することになり不動産投資の規模を拡大するための第一歩となります。
逆に大家自身の目の届く動ける範囲の規模で不動産投資を継続したい、自営業的な、職人的な賃貸運営にしたい場合は自主管理が適しているといえます。
自主管理大家と管理委託大家との比較
不動産投資の規模を拡大し広域なエリアに収益物件を所有するようになると、管理会社に管理委託をしての運用を検討せざるをえなくなります。
収益物件を所有したあとは管理のプロである管理会社に管理委託し、同じくプロである税理士や弁護士、保険会社などと連携をとって運営をしていきます。
- 所有も運営も自分でしたいという人は自主管理向き
- 所有と運営を分けたいという人は管理委託向き
という根本的な考え方の違いがあるといえます。
不動産投資のプロを目指すとすれば、
- 自営業の職人的な考え方で運営をする
- 管理委託で不動産投資家的な考え方で運営する
のかという大きな違いとなります。
不動産投資の規模の拡大を目指すのであれば、いずれは管理委託をしなければ運営が成り立たない時期がくるといえます。
その時は考え方を職人的から不動産投資家的なマインドに変えることが必須となります。
おわりに
- 大家自身のコストと比較すれば、たいていは外注の専門職に依頼するほうが結果的には安い場合が多い。
- 自主管理は大家自身の勉強になるが、24時間入居者に振り回され、不動産投資の規模が大規模になると物理的にも不可能になる。
- 不動産投資家マインドをもてば、必然的に管理会社への管理委託を選択することになる。
