売却&出口戦略

高値での売却を意識した収益物件の管理運営のポイント

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売却を意識した収益物件の建物管理のポイント

収益物件は、売却によって最終的に利益が確定します。

この利益を最大化するためには、どのような建物管理をしていけばいいのでしょうか?

売却までになるべく高く売れる収益物件に仕上げていくためにポイントを押さえた建物管理をしていくべきです。

つまり、売却(ゴール)から逆算した建物管理を計画的に行っていく必要があります。

この記事では、高値での売却を意識した収益物件の管理運営のポイントをご紹介します。

高値での売却を意識した建物管理を行う

収益物件の運用は、

  • 収益物件を取得する
  • 収益物件を管理運営する
  • 収益物件を売却する(出口戦略)

というのが一連の流れになります。

管理運営は、利益を最大化するための手段にすぎません。そのため、どのように管理をしていけば収益物件が高く売れるのか、もしくはどうすればコストをかけずに売りやすい収益物件にできるのかという視点は大切です。

収益物件の運用における利益は、

◎(売却金額-取得金額)+(収入-支出)

となりますので、これをトータルで考えなければ、利益を最大化することはできません。

収益物件の取得、管理運営もすべてその目的に沿って行っていく必要があります。管理に関しても、売却を意識して行うのと意識せずに行うのとでは、その結果に大きな差が出ることになります。

 

高値で売却するために管理運営でするべきこと

収益物件の売却は、大きく分けて、

  • 収益物件のまま売却する
  • 更地にして土地として売却する

の2つのパターンがありますが、一般的にはアパートのまま売る方が圧倒的に多いと考えられます。

アパートのまま売却する場合は、

  • 入居率を上げる
  • 賃料を上げる

ことの2つが求められます。

入居率の悪い収益物件は売却しにくいですし、売れたとしても安くなってしまいがちです。

一番よいのは満室の状態です。満室の状態であれば多少利回りが低くてもいいかなと思ってしまうのが人間心理です。

また、収益物件として売却するのであれば、売却価格の根拠は入居している賃料収入になりますので、賃料を高く入居させることが大切です。

賃料を1万円上げることは利回り10%で売却するとして、120万円高く売れることを意味するからです。たかが家賃1万円ではなく、120万円になるのだという意識が必要になります。

 

具体的には何をするのか?

賃貸募集で広告費を余分に払ってでも高く賃貸募集する

例えば、新規の賃貸募集では広告費を1か月分余分に払ってでも、1万円高い賃料で募集します。

10万円の広告費で賃料が1万円高くなれば、売却時に120万円高く売れることになるからです。

そうなれば広告費を余分にはらってでも、最終的にはコストパフォーマンスが高く効果的であるといえます。

 

高く売れるための修繕を戦略的に行う

収益物件の修繕をする場合でも、ただ修繕をするのではなく、戦略的に修繕を行う必要があります。

あくまでも高く売却するためにはどのような修繕を行えばよいかという視点で考えます。

300万円かけてリフォームしたことによって売却価格が200万円上がったとしても、費用対効果で考えると、このリフォームは利益を生んでいないという評価になります。

コスト意識を持って利益を最大化するための修繕工事をピンポイントで行うことが重要です。

例えば、同じ売却価格を300万円上乗せするための修繕でも、エントランスやエクステリアなどに絞った見栄えを良くするための修繕工事であれば、50万円~100万円の工事費で同様の効果を得られるかもしれません。

また、少額の工事であれば修繕費として計上でき、即時償却できるため、節税の面でもメリットが出てきます。

逆に、室内のリフォームは多少コストをかけても良いものにして賃料を上げる、もしくは賃料が下がらないようにすることで、全体の利回りをアップして売却価格を上げることができます。

この場合は、かけたコストと賃料の上げ幅から逆算される売却価格の上乗せ分を比較して、その上乗せ分が大きければリフォームを行うという判断ができることになります。

まとめ

収益物件の運用は売却によって最終的な利益が確定するので、この利益を最大化させるために、ポイントを押さえた管理運営をしていくことが必要です。

収益物件を高く売却するポイントとして、

  • 入居率を上げる
  • 賃料を上げる(下がらないようにする)

の2点があり、高値での売却(ゴール)から逆算して管理運営を戦略的に行っていく必要があります。

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