収益不動産購入時の融資においてメガバンクや地銀・信金、ノンバンク系などの金融機関によって融資基準は大きく違うのでしょうか？
一般的にメガバンクは収益不動産に対する融資のハードルが高く、地銀や信金は地域密着、ノンバンク系は融資の難易度は下がりますが金利が高めという傾向があります。
収益不動産購入時の融資を受けるためには、各金融機関の特徴を知り、それに合った収益物件を持ち込む必要があります。
融資に対する各金融機関の姿勢は融資を申し込んだ個人に対する評価やタイミングによっても大きく変わってくるので例外は必ずあります。
また、同じ金融機関でも、支店や担当者によって審査結果が大きく変わることもあります。
しかし、金融機関ごとの基本的な融資姿勢を押さえておかないと、やみくもに融資の打診をして失敗を重ねることになるので注意が必要です。
この記事では、収益不動産購入時の融資におけるメガバンク・地銀・信金・ノンバンク系など各金融機関の一般的な融資基準についてご紹介します。
メガバンク：メガバンクは収益不動産への融資のハードルが一番高い
メガバンクは金融機関の中でも最も収益不動産購入時における融資基準が厳しく、審査にも時間がかかります。
融資規模が数億円を超える案件が常に存在するため、数千万円規模の不動産への融資について、融資規模が大きいとみなされることはまずありません。
顧客には富裕層が多いため、収益物件への融資についても個人の年収や自己資金などの属性ハードルが高く、
- 年収1000万円以上
- 自己資金数千万円
でやっと融資審査の土台に上がれます。
金利は地銀や信金と比べても最も低く、支店が多いことから融資エリアが非常に広いことも特徴的な点です。
フルローンで融資を受けている人もいますが、基本的には物件価格の7〜8割程度の融資割合となる場合が多いといえます。
地銀：収益不動産所在地か融資申込者が地元に縁があることが必要
地方銀行は、全国地方銀行協会に加入している第一地銀と、第二地方銀行協会に加入している第二地銀があり、それらを合わせて地銀と呼ばれている金融機関のことです。
地銀は融資等による企業の資金調達を通じてその地域の経済発展に寄与することを目的としているため、購入したい収益物件が所在する市町村にその地銀の支店があるほうが融資を受ける際に望ましいことが多いです。
本店が静岡県にあるスルガ銀行などのように、県外の人にも融資する地銀も一部存在しますが、基本的には融資申込を行う本人の居住地にも支店があることが求められます。
例えば、東京に在住している人が北陸の物件を購入しようとする場合、北陸に本拠地があり、東京にも支店がある地銀であれば融資を検討してくれる可能性はあります。
逆に、北陸にしか支店がなく、融資申込者も過去北陸に住んでいたり、配偶者や親戚が北陸出身であるなどの地縁がまったくない場合は、検討の土台に上がることが難しいケースのほうが多くなります。
金利はメガバンクと信金の間くらいの水準で1％後半〜2％前半程度のことが多く、アパート経営者向けのパッケージローンを作っている地銀もあります。
信金：地元居住者で人物や信用を重視する
信金は信用金庫法に基づいて設立されている金融機関で、集めたお金をその地域の企業に貸し出すことにより、その地域の循環的な発展に寄与することを目的としています。
銀行と違って営利目的として設立されておらず、信金法により該当エリアの居住者しか会員になることができません。
また、法人で融資を受ける場合は、加入時点で従業員300人以下、資本金9億円以下などの加入基準があります。
メガバンクや地銀などと比べて信金はやや特殊な存在であり、不動産投資における信金との付き合い方についても、一定の型のようなものはありません。
パッケージされたアパートローン商品もなく、融資審査は基本的にすべて事業性融資のプロパーローンとして取り扱われます。
信金の特徴的な点として、支店長の権限が比較的強く、付き合いが深くなるとかなり柔軟な対応をしてくれる場合があります。
また、耐用年数超えの物件に融資を組んでくれる場合もあります。
多くの地銀が融資金額に一定の上限を設ける中、信金と良好な関係を築き、10億円以上の融資を受けている人も投資家の中には存在します。
経営者の人物面や信用面を重視する傾向が強いこともあり、信金を新規開拓する際はできるだけ紹介者を伴って行ったほうが良いといえます。
金利水準が3％台の信金もあり、メガバンクや地銀と比べて比較的金利は高いことが多いですが、融資実績を積むと金利水準も柔軟に対応してくれるケースがあります。
ノンバンク：メガバンクや地銀で借りられる人は優先順位を下げる
ノンバンクは貸金業法に基づいて設立されている会社で、銀行が融資のための原資を個人や法人が預けている預金で調達しているのに対し、ノンバンクは銀行からの借り入れや他のノンバンクからの融資により貸し出すための原資を調達しています。
不動産投資にもよく使われており、区分所有のワンルームマンションなど2000万円前後までの融資は、信販系のジャックスやアプラスなどのノンバンクを使う人が多いです。
それ以上の金額の場合は、三井住友L&Fやセゾンファンデックスなどのノンバンクを使う人もいます。
融資審査は比較的早いですが、金利は信金とは違い、4％以上と高めの水準です。
不動産に対する融資姿勢は常に積極的で、銀行や信金などと違い、融資期間内に繰り上げ返済をすることや、売却して一括返済することについても、後ろ向きな姿勢を見せることはほとんどありません。
年収が低く自己資金が少ない人にも貸し出しますが、ノンバンクから借り入れをしていることを他の金融機関は良くは思わないこともあります。
また、新設法人への融資も原則的に行いません。
メガバンクや地銀から融資を受けられる人は、ノンバンクからの借り入れは優先順位を下げて検討するほうが良いといえます。
日本政策金融公庫・商工中金：融資額は低いが全国で広く対応できる
日本政策金融公庫と商工中金は、政府が出資している政府系金融機関で、中小企業の資金調達の円滑化を目的としています。
不動産にも積極的に融資をしていますが、日本政策金融公庫の場合は、4800万円が一つのハードルになります。
物件評価も独自の計算式を使うため、築20年超などの築古の木造にも融資を行いますが、最長15年程度の融資期間になる場合が多く、かなり高利回りな物件でないとキャッシュフローが出にくくなってしまいます。
一方で商工中金は耐用年数を厳しく見るので、築浅物件に向いています。
日本政策金融公庫も商工中金も政府系金融機関として全国に支店を展開しているのが特徴で、融資エリアは広く対応してくれます。
おわりに
収益不動産購入時の融資の打診を行う際に重要になるのは、物件に合った金融機関に持ち込むことと、できるだけ多くの金融機関に同時に打診を行うことです。
一つの金融機関にしか打診していないと、そこがダメになった場合、また一から探し直しになるからです。
このタイムロスにより、検討していた物件が買えなくなる可能性もあります。
複数の銀行に打診することで、他行の融資審査状況を開示することにより融資条件を競わせることも場合によっては可能になります。
