投資戦略理論

会社員がレバレッジを利用してリターンを最大化させる際の注意点

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会社員がレバレッジを利用してリターンを最大化させる際の注意点

不動産でレバレッジを利用するとはどのようなことなのでしょうか?

一言で言うと少ない自己資金で大きな投資をすることを指します。

不動産投資ではレバレッジという言葉をよく耳にすると思いますが、英語のレバレッジ(leverage)はテコ(lever)から作られた言葉で、小さい力で大きな重さを動かすテコの原理と同じく、少ない投資額で大きな資金を動かすことを指します。

この記事では、会社員がレバレッジを利用してリターンを最大化させる際の注意点をご紹介します。

不動産投資のレバレッジは上限なし

不動産投資においては、融資を使うことで自己資金よりも多くの資金を運用する状態を指して『レバレッジが効いている』と言います。

株式投資の場合は、信用取引を利用することにより不動産と同じようにレバレッジを効かせることができますが、証拠金を利用した信用取引は自己資金の3倍までしかできません。

FX(外国為替保証金取引)でも同じようにレバレッジを効かせられますが、個人だと25倍までという制限があります。

不動産の場合は、今のところ融資金額の割合の上限が法律で定められているわけではありません。

可能性が高いとは言えませんが、諸経費分まで融資でまかなうオーバーローンの融資を引くことができれば、自己資金ゼロで投資を行うことになり、レバレッジや投資利回りという考え方すらなくなる場合もあり得ます。

 

レバレッジを効かすには安定した運用が大前提

注意すべきなのは、レバレッジが効いていれば良い投資ができているというわけではないという点です。

多くの金額を少ない自己資金で動かすことになるので、安定した運用が求められます。

例を挙げると、売値5000万円で利回り10%の物件を自己資金300万円で買ったとすると、年間家賃収入は500万円となります。

ここから管理費や返済を差し引いた残りがキャッシュフローとなりますが、300万円の投資で500万円の家賃収入を毎年得られるという部分だけを考えると、かなりレバレッジが効いている状態だといえます。

仮に購入者の会社員の年収が500万円だとすると、家賃収入は年収と同額の収入が得られることになります。

この家賃収入が空室などにより減ってくると、レバレッジにより少ない資金で大きな金額を動かしている分だけ、ダメージは大きくなり深刻なものになります。

家賃収入が赤字になると、会社員の収入ではまかないきれないほどの出費が毎月必要になる場合もあり得るので、一気に破綻してしまう懸念も出てきます。

まとめ

不動産投資のレバレッジに上限はありませんが、レバレッジが効いていれば良い投資ができているわけではないという店に注意が必要です。

レバレッジを効かせるほど、家賃収入に対する毎月の返済額も大きくなるため、家賃収入の減少を吸収する幅も少なくなり破綻しやすい状態になりやすいといえます。

レバレッジを効かせた投資を行う際には、慎重に投資対象を選別し、いかなる事態が起こったとしても耐えられるだけの万全の備えをしておく必要があります。

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