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なぜ銀行の不動産投資ローンの融資姿勢は支店によって違うのか?

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なぜ銀行の不動産投資ローンの融資姿勢は支店によって違うのか?

同じ銀行でも支店によって不動産投資ローンの融資への積極性は違うものなのでしょうか?

実は同じ銀行でも支店によって不動産投資ローンへの融資姿勢は変わるというのが事実です。

例えばA支店で断られた融資案件が、同じ銀行のB支店では通ったという例はたくさんあります。

同じ銀行でもその支店が不動産投資ローンへの融資に力を入れているかどうかで、融資の可否や条件が変わってくる可能性があります。

この記事では、なぜ銀行の不動産投資ローンの融資姿勢が支店によって違うのか?についてご紹介します。

不動産投資ローンに積極的な銀行支店の特徴

支店長が不動産融資に積極的

不動産投資ローンや不動産融資に積極的な銀行支店の特徴として、

『その銀行支店の支店長が積極的』

ということがあげられます。

不動産投資ローンや不動産融資は、住宅ローンとは違い、中小企業向けの事業性融資と同じくくりになります。

なので、その銀行支店の支店長の姿勢がもろに影響することになるのです。

例えば、

  • 不動産融資も他の中小企業向けの事業性融資と同列で融資判断できる支店長
  • 不動産融資にアレルギーがない支店長
  • 不動産融資の抵抗のない支店長
  • 不動産融資が大好きな支店長

などは、融資案件が土俵に乗りやすく、前に進みやすいといえます。

支店長が乗り気であれば、少々の障害があっても、なんとか審査を前に進めようとするからです。

逆に支店長が不動産融資嫌いであれば、粗探しをして、少しでも問題があれば否決するという流れになりがちだからです。

これはもう、好き嫌いとしか言いようがないです。

銀行支店の中で、最も大きな権限を持っているのが支店長になります。

そして、銀行の融資案件は概ね、

  • 支店の支店長で決裁できる支店長権限貸出案件
  • 銀行本部の審査部で決済する稟議案件

に分かれます。

不動産投資ローンや不動産融資はほぼ銀行本部の稟議案件になりますので、最終的な決裁は銀行本部が行います。

 

本部稟議案件でも支店の支店長の姿勢が大きく影響する

本部稟議案件で決裁権限のない支店長は、本部稟議案件にはまったく影響はないのかというと、そうではありません。

なぜかというと、融資相談を受け付けた稟議案件は、まず支店内で協議を行うからです。

その稟議案件を支店として本部に稟議を上げるかどうかを合議することになります。

融資を受け付けた担当者や課長クラスが本部稟議を可としても、支店の最終判断者である支店長が不可と判断した場合、その稟議案件は本部に稟議する前に支店長判断で融資をお断りすることになります。

支店内では支店長の判断が絶大だといえます。

そして、支店内の協議で本部稟議可となれば、担当者は具体的に稟議を作成し、融資が通るように稟議内容を案件に合わせていきます。

その後、稟議書が本部の審査部に送付され、本部の審査部が融資の可否を判断することになります。

なので、支店長が可と判断しなければ、その稟議案件は本部の審査部の判断以前に流れてしまうということです。

本部の審査部に決裁権限があるといっても、その案件に関する支店長の力は、実はこのような形で反映することになるのです。

融資相談をした銀行の支店長が、もし不動産融資が大好きな支店長であれば、期待以上に支店が本部の審査部にプッシュしてくれる可能性もあるのです。

逆に、不動産融資に消極的な支店長だと、やっぱりやめとこうかという結論に至る可能性が高まってしまうということです。

 

本部から質問で稟議を返されても積極的な支店長ほどうまくいきやすい

本部の審査部は、稟議案件を精査する際に、その融資案件に対する質問を支店あてにします。

その際も担当者はその本部の審査部からの質問事項に対する回答を、書類を作成して本部に送付することになります。

その際にも支店長のハンコはいりますので、やはり支店長が積極的であれば、再稟議も上げやすくなり、逆であればやっぱりだめだと極端な話なてしまう可能性があるということです。

 

支店長の不動産融資への積極性を見分ける方法はあるのか?

支店長の不動産融資に対する姿勢が、そのままその支店の不動産融資の姿勢に反映されます。

かといって、融資相談に行っていきなり『支店長を出せ』と言っても、おかしいと思われるだけなのでやめましょう。

ポイントは

『支店長が不動産融資に積極的であれば、支店もそれなりに積極的』

であるということです。

融資相談を受けた担当者にもノルマがありますので、できるだけ通りやすい融資案件をやりたいのが人情です。

支店長が常日頃から不動産融資が嫌いと言っているのに、不動産融資の稟議を上げれば、支店長からすれば喧嘩売ってるのかということになります。

だから担当者はできるだけ支店長が好みそうな融資案件を取り扱おうとするということです。

なので、融資相談の際の窓口担当者の積極性を見れば、その支店、その支店長の積極性がある程度判断できると思います。

不動産融資の融資相談に行って、

  • 初対面の対応がわりとウェルカムな感じ
  • 窓口担当者の雰囲気、態度が良い感じ
  • 物件についての質問が多い
  • レントロールなどの収支に興味がある

などの場合、ある程度支店としては積極的だと判断しても良いと思います。

担当者が不動産融資に積極的に稟議を書こうと思えば、

  • 事業収支に関する質問
  • 担保物件に関する質問

などが最初の段階から多数あって当然だからです。

そういう担当者のいる支店の支店長もおそらく不動産融資には積極的であると間接的にですが判断ができます。

まとめ

  • 同じ銀行でも支店によって不動産投資ローンへの融資姿勢は変わる。
  • 不動産投資ローンや不動産融資に積極的な銀行支店の特徴として、『その銀行支店の支店長が積極的』ということがあげられる。
  • 不動産融資はほとんどが銀行の本部の審査部で最終判断される案件が多いが、その本部の審査に稟議を上げるかどうかを判断するのが支店の最終決済者である支店長となる。
  • 支店長が不動産融資に積極的であれば、本部の審査部への稟議もプッシュしてくれるし、審査部から質問で稟議が返ってきても、再稟議をしてくれる。稟議を通す前提で動いてくれることになる。
  • 支店長が不動産融資に積極的かどうかは、融資相談に行った際の窓口担当者の態度を見れば判断できる。担当者も自分の成績のために支店長の嫌いな案件を好んで触ることはしない。

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