任意売却

住宅債権管理回収機構の任意売却の特徴と進め方の重要ポイント

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住宅債権管理回収機構の任意売却の特徴と進め方の重要ポイント

住宅債権管理回収機構は住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却業務の委託を受けているサービサーの一つです。

基本的には住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から委託された任意売却業務を中心に取り扱っています。

この記事では、住宅債権管理回収機構の特徴と任意売却の進め方のポイントについてご紹介します。

住宅債権管理回収機構の任意売却の特徴

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の

  • フラット35
  • 旧住宅金融公庫ローン

の借り入れの返済が滞ると、住宅金融支援機構から任意売却業務の業務委託を受けている住宅債権管理回収機構から連絡が入る仕組みになっています。

住宅債権管理回収機構の特徴としては、とにかく何でも書面での提出が多いです。

一番最初に債務者側から『任意売却の申出書』を提出します。

任意売却を行う不動産会社が決まれば、その不動産会社から『査定書』を提出しますが、この書式も決まっています。

ちなみに、任意売却を行う不動産会社は、債務者が決めてもいいし、特に債務者側から指定がなければ、住宅債権管理回収機構が指定する不動産会社に任意売却の打診をされます。

『価格査定書』を不動産会社が住宅債権管理回収機構に提出してしばらくすると、『売出価格通知書』が不動産会社に届き、その価格で『専属選任媒介契約』を結びレインズにきちんと登録し、『媒介契約書』と『レインズ登録証』のコピーも提出することになります。

販売期間中は、月1回の『販売活動報告書』の提出が必要です。これも任意売却を担当している不動産会社が提出します。書式も決まっています。

販売活動をきちんと進めても買主が現れない場合は、2ヵ月に1度、販売価格の見直しを行います。これも決まった書式で任意売却を行う不動産会社が行います。

買主が見つかれば、『買付証明書』と『配分表』を住宅債権管理回収機構に提出しますが、『配分表』の書式も決まっています。

そして、『配分表』の承認が取れれば決済となるのですが、その決済の段取りの書式まで決まっています。

 

住宅債権管理回収機構の任意売却の進め方のポイント

住宅債権管理回収機構の任意売却の進め方のポイントは、上記のような煩雑な手続きをきちんとできる不動産会社に任意売却を依頼することに尽きます。

住宅債権管理回収機構の担当者や責任者と何度も話す機会がありましたが、近所の不動産業者に頼んでいる債務者もいましたが、担当者からの評判はイマイチでした。

そもそもやったことがなければ、いちいち聞きながら進めなくてはならず、住宅債権管理回収機構の担当者もめんどうに感じるようです。

しかし、一番困るのが、提出書類が遅いということだとよく聞きました。

住宅債権管理回収機構は住宅金融支援機構の任意売却業務を業務委託されているので、きちんと書類を揃えて期限までに住宅金融支援機構に提出しなければなりません。

しかし、任意売却を担当している不動産業者の書類提出が遅いと、住宅債権管理回収機構が住宅金融支援機構からまだかと催促されることになってしまいます。

なので、住宅債権管理回収機構も、債務者側が特に不動産業者を指定しない場合は、よく任意売却の取引を行っている不動産業者に紹介することが多いようです。

また、2ヵ月に1度の販売価格の見直しも重要です。

住宅金融支援機構が一番最初の査定額よりも最初はかなり高値で販売価格を決定してくることが多いので、価格改定のシステムをきちんと使って少しずつ販売価格を下げていくことが、買主を見つけて任意売却を成立させるためには必要となります。

忘れていてもまとめては価格を下げられないので、いい加減な不動産業者が価格見直しの書面を出し忘れていると、価格を下げるチャンスをみすみす失うことになります。

そして、販売開始からおおむね6ヵ月を過ぎると、基本的には競売に移行します。

競売期間中も買主が現れれば任意売却は可能ですが、競売の場合は抵当権抹消の判断がケースバイケースとなり、交渉や手続きが面倒になりますので、できる限り競売になる前の6ヵ月以内に任意売却を成立させたいところです。

まとめ

  • 住宅金融支援機構の任意売却業務委託先である、住宅債権管理回収機構の特徴としては、とにかく何でも書面での提出が多い。住宅債権管理回収機構が住宅金融支援機構の業務を代行しているので、書類関係にはかなりうるさい。
  • 上記理由からも、きちんと処理できる不動産業者に任意売却を頼まないと、任意売却が円滑に進まないことがあるので、依頼時には注意が必要。特にまったく経験のない不動産業者が行うと、住宅債権管理回収機構からもめんどくさがられる傾向にあるし、何より書面の提出もれなどで価格改定の機会損失が発生する可能性がある。
  • 任意売却の申出から販売、契約、決済まで提出書面のオンパレードで、不動産会社の担当者に実務面の経験がないとかなり厳しいといえる。

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