投資戦略理論

収益物件の売却時点で投資額を回収しておくという考え方

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収益物件の売却時点で投資額を回収しておくという考え方

物件取得から管理運用、そして売却までの一連の流れで連動して利益の最大化を考えているでしょうか?

収益物件の運用において、トータルでの利益を最大化させることが大前提となるのは何度も申し上げています。

そして、節税対策として収益物件を活用する際にも同様に、利益を最大化させる前提で取り組む必要があります。

この記事では、収益物件の売却時点で投資額を回収しておくという考え方をご紹介します。

収益物件の売却時点で投資額を回収しておくという考え方

投資回収ができずに節税できても意味が無い

節税対策として収益物件を取得する場合、物件取得じには数千万円から数億円というコストがかかります。

物件価格の全額を借り入れして取得することが可能ですので、手元にキャッシュを残しながら減価償却費や支払利息を費用計上して節税ができます。

しかし、最終的にその数千万円から数億円の物件取得の投資額を回収できなければ意味がありません。

節税ができるのだから、損をしてもよいという考えではもったいない。

節税のために1億円の損を出したから利益が1億円減ったというのではプラスマイナスゼロだからです。

 

投資回収額のシミュレーション例

例えば、1億円の物件であれば、

  • 純収入
  • 売却益

の二つで1億円を回収することが重要となります。

投資回収額と物件価格によるシミュレーションで確実な投資回収を目指す必要があるのです。

7年間で2000万円の純収益を得たとしたら、最低でも8000万円で売却しなければならないということです。

◎2000万円(保有期間中の純収入)+8000万円(売却価格)=1億円

だからです。

このような形で、物件取得後の保有期間中は減価償却を取ることで節税し、さらには8000万円以上で物件を売却することによって、この物件に関しての投資回収する利益の最大化を図ることになります。

節税対策はあくまで保有期間中の純収入を増やすためのもので、上の式では2000万円の部分に貢献していることになります。

なので、節税をいくら頑張っても、この物件が7000万円でしか売却できないようであれば、トータルでの損益が1000万円ということになってしまいます。

ここに、不動産投資は物件取得から売却まで連動して利益の最大化を図らなければ意味が無い所以があるのです。

まとめ

収益物件の運用は、

  • 物件取得
  • 運営管理
  • 売却

をバラバラに局所最適を行っても意味が無いといえます。

物件取得から売却までの出口戦略をきちんと購入時にシミュレーションすることが大切です。

減価償却による節税や稼働率のアップ対策、リフォームの効率化などで純収入を頑張って増やしても、売却価格が低すぎれば投資回収額が低くなり、トータルでの利益の最大化は図れないからです。

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