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相続税対策になる収益物件とならない収益物件の見分け方

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相続税対策になる収益物件とならない収益物件の見分け方

不動産を買っておくと相続税対策になると漠然と知ってはいますが、実際に相続税対策に有効な物件とは、どのような物件なのでしょうか?

相続税対策になる物件とならない物件の見分け方を知らないと、せっかく不動産を購入しても、目的である相続税対策にならなければ意味がありません。

相続税対策には、評価額と市場価格のギャップの大きい収益物件が向いています。

この記事では、相続税対策になる収益物件とならない収益物件の見分け方をご紹介します。

収益物件を活用した相続税の節税の仕組み

収益物件は相続税対策のためのツールとしても非常に大きな効果を発揮します。

平成27年1月に相続税が増税されて、基礎控除額が4割も減額されたことで、相続税の課税対象者が増え、最高税率も55%に引き上げられています。

相続税対策として、収益物件を取得すると、現金のままの場合と比べて、資産の評価額が下がります。

ポイントはあくまでも資産の実際の価値が下がることではなく、資産の評価が下がるということです。

現金3億円の評価は掛け目なく3億円ですが、3億円の不動産の評価は3億円を大きく下回って評価されるということです。

土地の路線価は、一般的に市場価格の7~8割です。建物も同様なので、単純に考えれば現金で持っているより相続税額を2~3割圧縮することができます。

現金を不動産に換えるだけで評価額が下がり、節税になるということです。

収益物件の場合はさらに、土地の上に建物が建っているため、貸家建付地として扱えるので、土地の評価額をさらに下げることができます。建物も入居者に賃貸しているので評価が下がります。

なので、現金で所有する場合と比べて4~5割も資産の評価が下がることになります。この評価のギャップを利用するのが、収益物件による相続税の節税方法です。

この仕組みを個人で利用すれば、相続税の圧縮が可能となりますし、法人で活用すれば、株価(自社株)の評価減が可能となります。

また、減価償却によって法人の利益を圧縮することで、純資産価格が下がり、その結果として株価を下げる効果がありますので、収益物件の時価と評価減のギャップを利用した節税方法と併用することで、大きく法人資産の評価を下げることができます。

 

相続税対策になる物件と相続税対策にならない物件

相続税対策になる物件とは、相続税評価額と市場価格(時価)とのギャップが大きい物件のことになります。

具体的には、得に都心部の物件が相続税対策には向いています。地方の物件の場合、国の評価額よりも実際の市場価格(時価)が低いケースがありますのでギャップが取れず相続税対策に向かないことがあります。

また、収益物件は土地の上に賃貸物件が建っていて人に貸していることで、貸家建付地として、相続税はそれだけで評価減されます。借地権割合によりますがおおむね20%以上は評価減が受けられます。

 

個人の場合

個人の相続税対策として、資産の評価を下げる方法です。

たとえば個人で現金5億円の資産があるとして、この現金で5億円の収益物件を購入することで、5億円の評価が2億5000万円などに下がり、課税対象額も下がります。

現金で持っている場合と収益物件に変えた場合との評価の差が大きいほど節税効果が高くなります。

 

個人の場合の具体的事例

東京の都心部にある時価3億円の収益物件(賃貸マンション)を取得し、現金3億円が不動産に換えて、固定資産税の評価額は約1億5000万円になった事例です。

3億円の現金をこの収益物件に換えるだけで、相続財産の評価額が1億5000万円減額するということになります。

相続税の最高税率の人であれば、評価額の55%なので、節税額にすれば8250万円節税できたことになります。

借り入れで取得しても効果は変わりません。借り入れした場合は、ローンの借入残額は債務として残りますので、債務免除として相続財産からさらに差し引くことができます。

このケースでは、物件価格が3億円で、ローンの残高が3億円であれば、相続税評価額は差し引き1億5000万円の負債となり、この1億5000万円の負債を他の資産と合算できることになります。

 

収益物件は借入金を賃料で返済できる

収益物件のいいところは、借入金を賃料で返済できる点です。

借入金が返済できなければその財産は担保として押さえられてしまいますが、収益物件は賃料が入ってくるため、評価を下げながら資産を守ることができます。

また、個人で取得すれば、取得した時点で相続財産を相続税評価で評価されるため、相続の直前に収益物件を取得することで資産の評価減を図ることも可能となります。

しかし、団体信用生命保険に加入している場合は、死亡時に借入がなくなってしまうために、相続財産を減らすという効果は得られません。むしろ借入のない不動産が残るので、財産は増えてしまいます。

ただ、1億円の現金を通常の生命保険として受け取ることに比べれば、収益物件の場合は相続財産としての評価は現金よりは低くなり、相続税の負担は現金の場合よりも低くなります。

 

法人の場合

収益物件を法人で取得すれば、法人の財産の評価減を行うことができます。

法人の財産の評価減とは、株式の評価を下げるということです。

オーナー社長にとっては、自社株も重要な資産であり、個人の相続財産のなかで大きな割合を占めているケースもあります。

特に高齢になったオーナー社長は、事業承継という問題に直面します。株式の承継を伴う事業承継においては、自社株の評価のコントロールも重要になってきます。

いかに税金を抑えて後継者に株式を譲渡するかということは、会社の存続において非常に大きな問題です。

そこで法人で収益物件を取得することによって、時価と評価額のギャップが生まれ、その差額部分が自社株の評価減につながり、個人が資産を圧縮するのと同じ仕組みとなります。

内部留保の3億円を使って3億円の収益物件を取得することで、1億5000万円程度まで評価を下げられます。それに加えて、減価償却費を計上できるため、それによって利益を減らし、株価を引き下げることも可能となります。

注意する点は、法人で収益物件を取得した場合は取得後3年を経過しなければ、その評価は適用されず実際の取得価額での評価となってしまう点です。

個人の場合は収益物件を取得したその日から評価減が発生し、節税が実現しましたが、法人の場合は3年かかるので、より計画的な節税対策が必要となります。

まとめ

収益物件は相続税対策のためのツールとしても非常に大きな効果を発揮します。現金で所有する場合と比べて4~5割も資産の評価が下がることになります。この評価のギャップを利用するのが、収益物件による相続税の節税方法です。

この仕組みを個人で利用すれば、相続税の圧縮が可能となりますし、法人で活用すれば、株価(自社株)の評価減が可能となります。

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