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相続税改正で不動産投資家はほぼ全員が相続税納税者になるという事実

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相続税の改正によって不動産投資家のほとんどに相続税がかかる

平成27年度の相続税の改正によって不動産投資家のほとんどに相続税がかかりやすくなっていることは分かっているが、具体的な対策となるとまだまだという人が多いのではないでしょうか?

しかし不動産投資家にとっての相続対策はまったなしとなっているのが実情です。

相続税の改正により、相続税の負担が上昇しているため、不動産投資家などの資産を持っている人に対しては、相続対策の準備が必要になってります。

この記事では、相続税の改正によって不動産投資家のほとんどに相続税がかかるという事実をご紹介します。

平成27年度の相続税の改正

平成27年度の1月1日より、相続税の税率が変更となりました。

大きな変更点は下記2点です。

  1. 税率が変更
    ・・・最高税率が55%になり、相続税課税標準が2億超~3億が増税、6億超は税率55%に。
  2. 基礎控除額が削減
    ・・・3000万円+法定相続人1人につき600万円に変更。(変更前は5000万円+法定相続人1人につき1000万円控除できた。)

国が相続税から税収を上げやすいように、納税者側に負担が大きくなるように改定されたかたちになっています。

 

不動産投資家は全員が相続税がかかると考えていい

相続税法の改正によって、相続発生の際に、一定の相続財産額までは相続税の納税対象から外すことができる『基礎控除』の額が切り下げられました。

改正前の6割り、俗にいう6掛けです。

今までは基礎控除額の範囲内で収まっていた人も、収まらなくなる可能性が大きくなります。

現金までとはいかなくとも、相続税評価額が高額になりがちな不動産の保有者は、いきなり相続税の心配をしなくてはならなくなったといえます。

基礎控除額の削減は特に影響が大きいと考えられます。

改正前は、

『5000万円+法定相続人1人につき1000万円』

の基礎控除額があり、相続財産の評価額がその枠に収まっている限り相続税はかかりませんでした。

例えば、配偶者1人、子供2人の場合は、

『5000万円+法定相続人1000万円×3人=8000万円』

までは相続税がかからなかった計算になります。

これが、改正後は、

『3000万円+法定相続人600万円×3人=4800万円』

となり大幅に基礎控除額が下がるため、相続税がかかってくるケースが改正前よりも多く発生することになります。

その分だけ、国の相続税の税収はアップすることになります。

不動産投資家の多くはこの基礎控除額はあっさりと超えてしまうと予想されます。

 

不動産投資にも相続対策は必須の時代に

所得税や住民税、事業税などの節税対策と同じように、相続税対策も不動産投資において必須となってきています。

なぜなら、せっかくコツコツ築き上げた収益不動産という資産が、相続が発生した瞬間に吹き飛ぶような破壊力を相続税が持っているからです。

不動産投資家の多くは高収入で資産額が大きいのが普通です。

そのために今まで積み上げてきたともいえます。

なので、相続発生の際にはそれなりの額の相続税の納税が必要になってしまいます。

相続税の納税は原則として金銭での一括納付になるので、納税資金の確保も必須となります。

不動産は資産価値の圧縮の効果があるので、不動産投資家は現金の多くを不動産に変えて所有しているので、相続発生の際には、相続税の納税のための現金が必要となります。

この現金の準備は一朝一夕にいかず、準備に時間がかかるので、早めの対策が必要になってくるのです。

 

不動産投資家を悩ませる相続税の問題点

問題点①納税資金(現金)の確保

不動産投資家は固定資産での財産が多く、現金資産が少ないので、相続発生の際に相続税の支払いで納税資金が不足するという問題があります。

相続税は現金がなくても、保有している自宅や収益不動産があるだけで課税される仕組みだからです。

特に評価の高い大型の収益不動産などを所有していると、相続税額が高額に跳ね上がる可能性は高いといえます。

 

問題点②資産管理法人などの株式評価

資産管理法人を設立して法人化して不動産投資を行っているケースは増えてきています。

この場合、相続の際には、所有する資産管理法人の株式を評価しなければならなくなります。

長く運営していると資産管理法人の評価も高くなり、上場企業でもない限りは個別に評価する必要があります。

資産管理法人を設立して不動産投資を行っていくことには長けていても、相続時にどのようになるのかを想定して設立している人は少なく、特に相続人となる配偶者や子供は相続時に困ってしまうことになります。

 

問題点③収益不動産は遺産分割が難しい

収益不動産に限らずですが、不動産は遺産分割するのが難しい資産です。

かといって共有名義にすると自由に処分することもできなくなるため、誰が相続するかで争いが起きやすくなります。

現金のように簡単には分けられないからです。

法人は共同経営することもできますが、実質的に経営のかじ取りをするためには、2/3以上の株式をもっていなくては1人で何も決められなくなります。

遺産分割で兄弟間で争いになっていたりすると、経営判断でもお互いに譲ることができず、トラブルを引きずって資産の処分ができないことにもなり得ます。

なので、法人は誰が実質的に経営のかじを取るのかを事前に決めて分割しないと、後々まで大変なことになってしまうこともあるということです。

まとめ

  • 不動産投資家は相続に関わる知識が必須の時代になってきている。不動産投資家はほぼ全員相続税を払う必要が出てくる。
  • 相続税は現金を持っていなくても、不動産を持っているだけで課税され、その支払いは現金一括が基本であるので、納税資金の確保に頭を悩ませる不動産投資家が多いことを理解する。
  • 法人化して資産管理法人で不動産投資を行っていても、きちんとした準備をして相続に臨むべき。

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