売却&出口戦略

IRR・マルチプルなど14項目を押さえて出口戦略を最適化する方法

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高収益のAM&出口戦略に必要なIRR・マルチプルなど14指標便覧

不動産投資の出口戦略において個人投資家の関心はもっぱら、

  • 利回り
  • キャッシュフロー

の2点にだいたい集約されています。

しかし、これだけでは不動産投資に関わる収支の一部しか見えておらず、どんぶり勘定で投資に臨むことになってしまいます。

  • 物件の購入前に収支を細かく把握しておきたい
  • 保有中の物件の収支を改善したい
  • 売却時のトータルの収支が知りたい

などの場合には、緻密な収支計算方法を知らないとお手上げになります。

この記事では、事業計画をどのように作成し、どのように将来の期待値とリスクを見通せばよいのかを中心に、IRR・マルチプルなど14項目を押さえて出口戦略を最適化する方法をご紹介します。

ぜひ収支を定量的に評価する方法を理解しましょう。

Contents

項目①:自己資金比で見た運用利回り IRR(内部収益率)

投下した資金をどれだけ効率よく運用できているかを示す指標です。

収益を出すAMと出口戦略に必要なIRR・マルチプルなど14指標便覧2

 

IRR(内部収益率)とはなにか

【投資比較例】

【投資A】

初期投資 1年目 2年目 3年目 4年目 5年目に利子と元本回収
-100 8 8 8 8 108
キャッシュフロー合計 40

【投資B】

初期投資 1年目 2年目 3年目 4年目 5年目に利子と元本回収
-100 -6 12 10 8 108
キャッシュフロー合計 44

【投資A】のように、毎年8入ってきて、最後に元本を返してもらえるという、わかりやすいIRR=8%です。定期預金のようなイメージです。

不動産投資の収支は【投資B】のようになります。

物件購入時には大きく支出し、1年目は諸費用の支払いで持ち出し、2年目以降は賃料収入で黒字ですが、キャッシュフローは入居率や修繕費用次第で、その年によって異なります。

そして、最後の5年目に物件を売却すると手元にまとまったキャッシュが残るという計算です。

この【投資B】のIRRを(ここでは省きますが)関数を使って計算すると、IRR=8%となり、【投資A】と同等の利回りであるという判定になります。

不動産ファンドなどでは投資対象を見るときにはこのようにIRRという統一指標を用いて収益を判断し、例えばこのケースであればABどちらに投資しても同じだなと判断します。

なぜキャッシュフロー合計40の【投資A】と44の【投資B】が同等になるのでしょうか。

それは、『お金は先にもらえるほうが再投資できてまた増える』、という前提があるためです。

【投資A】はキャッシュが手元に貯まるペースは早く、【投資B】は最後にまとめて手元キャッシュが増える構造となっています。お金は一刻も早く手元にもらえるほうが有利です。

手元にお金があれば、別の同じ利回りの不動産へ再投資して5年間の間にさらに雪だるま式にお金を増やすことができるという複利効果があるためです。

それ以外にも資金繰りが楽になるというわかりやすいメリットもあります。

不動産投資のIRRを算出したら、【投資A】のようなシンプルな投資と比べてみましょう。『この不動産投資は、金利○%の定期預金と同等の収益率なのだな』という比較ができます。

このように考えれば、IRRの計算式がわからなくても、投資指標として十分に参考になると思います。

 

IRRを使うメリット

IRRを使う最大のメリットは、他の物件や金融商品などさまざまな投資対象を同一の尺度で比較して優劣を判断できることです。

IRRを理解できると、下記のような微妙に条件の違う投資対象のうち、どれがもっとも有利なのかを計算することができます。

【条件の異なる投資の比較例】

a. 表面利回り11%、総額1億円の物件を自己資金1割、金利4.5%、30年で購入

b.表面利回り10%、総額1億円の物件を自己資金3割、金利1.2%、25年で購入

c.表面利回り9%、総額1億円の物件を自己資金1割、金利1.5%、30年で購入

  キャッシュフロー総額 5年後の税引後IRR
a 987万円 18.1%
b 1,842万円 11.3%
c 1,343万円 22.0%

※いずれも5年後に購入価格と同額で売却した場合。経費率はすべて同一条件。

実際に計算してみると、意外にも表面利回りやキャッシュフロー総額の多い投資aやbよりも、借入条件の良い投資cのほうがIRR(=自己資金比で見た利回り)は高いということがわかります。

このような比較はIRR指標を用いなければ勘に頼るしかありません。

不動産投資では、

  • 金利の安い金融機関と借入期間の長い金融機関はどちらが得か
  • 自己資金を3割入れて投資妙味があるのか

などの判断が必要な場面に直面します。

その時にIRR指標で比較することを知っておくと比較が容易になります。

 

項目②:買ってから売るまでの間のキャッシュフロー総額指標『マルチプル』

マルチプル 投資指標

IRRよりも簡単で初心者向きの収益指標

IRRの意味合いが難しければ、IRRにこだわらなくても大丈夫です。

その代わりとして不動産投資初心者におすすめできるのは、買ってから売るまでの間のキャッシュフロー総額を考えることです。

結局のところお金がいくら増えるのかという重要な指標です。

例えば、売却時までの税引後キャッシュフロー総額が2,000万円と計算されていたとします。これは下記のような計算です。

最初に銀行に1,000万円が入っていて、それを自己資金+諸経費として使い、残りは借入により売買代金を支払う。

保有期間中にはキャッシュフローが入ってきて預金が増えていく。もちろん入ってきた家賃で飲み食いして減らすことは想定しません。

売却時には売却金額から借入金を返済して税金を支払います。

それをすべて通算すると、売却時には、

◎最初の手持ち1,000万円+税引後キャッシュフロー総額2,000万円=3,000万円

が通帳に残っているという計算になります。

そして、『最初に投下した自己資金が何年で何倍になる』という計算が『マルチプル』という指標です。

IRRは自己資金が極端に少ないと以上に高い利回りを表示します。

例えば、築古物件の短期転売で利回り数百%などという計算は、現実的には正しくありません。

IRRの計算において普段見慣れないような超高利回りが表示された場合は鵜呑みにせずに、利回りではなく絶対額であるマルチプルを見るようにすれば惑わされずにすみます。

なお、自己資金を多く入れれば、キャッシュフローは当然に多く出ますが、重要なのは、少ない自己資金で多くのキャッシュフローや売却益が出ることであり、キャッシュフローを多く出すためだけに自己資金を多く入れるのは本末転倒です。

IRRを考慮せずに、マルチプルだけを見る場合はこの点に注意が必要です。

 

項目③:融資条件

不動産投資においては時に物件そのものより重要となるのが融資条件です。

自己資金割合は収益率に大きく影響するため最重要です。

借入期間はキャッシュフローに影響を与えます。

 

項目④:賃料や売却益にかかる税金

実は不動産投資の経費で最も多くかかるのは税金です。

そのため、賃料から得られるキャッシュフロー、売却益は必ず税引後で計算する必要があります。

税金を無視した試算は税金の高い不動産投資においては意味をなさない。

また、本業で給与を得ている人は、給与に不動産所得が上乗せされた際、どれだけ税額が増えるのかを考える必要があります。

 

項目⑤:個人名義と法人名義

法人化 不動産投資

税金が収益率に与える影響は大きいため、物件を法人で保有することにより個人でもつよりも節税になるのであれば、それを検討しましょう。

ただし、法人には設立費用と維持費用がかかるため、ある程度の規模がなければ固定費で負けてしまいます。

法人での保有が有利となる分岐ポイントを知っておくのがいいでしょう。

 

項目⑥:入居率の試算

多すぎず少なすぎない入居率を想定することが重要ですが、入居率を試算する際は、実態よりも悪く計算していることが多いようです

それでは、リスクを過大に評価しすぎて、いい物件が出ても逃がしてしまいます。

適正な入居率は、平均的な入居期間と空室期間を調べることによって計算できます。

 

入居率は何%で試算すべきか

入居率の見通しを誤ると投資リターンは大きく変わり、修繕費用が多くかかるなどよりも収益性に大きな打撃を与えます

入居率はどの程度に設定すべきかというと、

  • 都心部ですぐに満室になる物件ならば入居率95%程度
  • 賃貸苦戦物件でも90%程度を目安

上記よりも悪い入居率を設定するのは空室リスクに対する過剰反応であり、それではいい物件が出ても逃がしてしまいます。

例えば、平均2年間の入居ですぐに退去してしまい、空くと6ヶ月は空いてしまうというような、賃貸がまったく入らないといえるレベルの物件でも入居率80%です。

 

項目⑦:賃貸募集費用

賃貸募集においては、オーナーが広告料と呼ばれる募集費用を支払い、業者に賃貸付けを依頼するのが半ば常識となっています。

賃貸募集費用は物件保有期間中の経費としては、少なくない割合をしめますので収益計算に入れましょう。

具体的には賃貸の何か月分という単位で試算するのがいいでしょう。

例えば、管理会社への仲介手数料1ヵ月、広告費1ヵ月、フリーレント1ヵ月の計3ヵ月が標準的な募集条件だとします。

それに加えて、原状回復費用のオーナー負担分が賃料1ヵ月分かかれば

実質的な賃貸募集費用は賃料の4ヵ月分です。

礼金を受け取る場合には、賃貸募集費用から礼金を差し引きますが、敷金は返還義務があるため差し引きません。

物件購入時には、入居率の見通しをつけるのと同時に広告料をいくら出せば何か月くらいで賃貸が決まる物件なのかを知ることも重要です。

 

項目⑧:管理委託費用・物件維持費用

大規模修繕のみではなく、管理会社への管理報酬の支払い、消防点検や水槽清掃、エレベーターメンテナンスなどの費用も計上する必要があります。

 

項目⑨:将来売却した際の価格

出口戦略 売却時の相場予測

将来の予測は難しいが・・・

将来いくらで売却できるかを正確に予想することはできません。

その代わりに、

  • 高く売れた場合
  • 安くしか売れなかった場合
  • 買ったときと同じくらいで売れた場合

など複数の想定をして、出口価格による収益率の変化を把握しておくのが正しい収益計算です。

物件購入時は買うことに一生懸命で出口戦略を考える余裕はないかもしれません。

しかし不動産投資は物件を売却したときにはじめて『収益確定』する投資商品であるということを覚えておかないと、せっかく賃料収入でプラスになっていても最後でマイナスになってしまい本末転倒になります。

『将来の売却価格を予測しなくても収益計算はできる』とおっしゃる人は多いです。将来の売却価格など予測できないだろうと。

しかし、IRRやマルチプルも物件がいくらで売却できるか決めなければ計算できません。

『保有している間は入居率を高めて、売り時はそのときそのときで考える』という投資戦略ととっているのは、実は個人投資家だけだったりします。

 

ファンドは緻密に出口戦略を練ってから買う

不動産ファンドなどは必ず物件取得時に出口戦略も含めて収益計算をします。いくら利回りが良くても物件売却時に購入簿価を大幅に下回れば大きな利益が吹っ飛ぶからです。

不動産ファンドは投資家や出資者に対して配当金を払わなければならないというのもあります。投資不動産の取得をアクイジション、管理運営をマネジメント、出口戦略をディスポジションとして、投資戦略の全体最適をシミュレーションして、投資家や出資者への配当金と自社の利益を出していかなければならないからです。

 

個人ではそこまでする必要はない?

上記の内容は不動産ファンドだからやるべき内容なのでしょうか。

個人投資家でも、物件取得から出口戦略まで、物件ごとに戦略を立てることは同じ投資をしている以上、必要なことではないでしょうか。

収益計算とは将来の収益を自動的に予測する天気予報のようなものではなく、保有期間中の修繕費用発生というイベント、物件の値上がり、値下がりなど、さまざまな状況が発生した場合に、投資全体でいったいどれだけの利益が出るのかをシミュレーションするために存在します。

不確実な点は不確実なままで幅を持たせてシミュレーションすればいいのです。

不確実性がある投資ほど高収益が得られるのは不動産投資に限ったことではありませんし、投資でどれくらいのリスクをとるのかとリターンの大きさは常につりあっています。

たとえば、

  • 5年後に1億円で売却できれば2,000万円の利益で、自己資金は20%で回っていた計算になる。しかし、8,000万円でしか売却できなければ赤字になる。
  • IRR15%を達成するには、1億6,000万円で出口をむかえなければならないとなると、値上がり要因がない限りは利回りが悪い。
  • 5年後に1億2,000万円で売却すれば損益ゼロだが、そこまで値下がりすることは考えにくいから比較的安全性の高い投資だな。

さまざまな状況を想定して、それに対する利回りをシミュレーションするのが収益計算の本質です。

そして、自分の想定したシミュレーション通りに事が運ぶことに賭けるのが投資だといえます。

そして実物資産の不動産は想定する要素は多いもののシミュレーションしやすい投資商品だといえます。

 

項目⑩:賃料下落率

住居物件は、経年とともに賃料が下落するのが一般的です。

賃料の下落率は、近隣の同グレード、同面積の物件んを築年数ごとに並べて、平米単価の推移を追っていくことである程度推測できます。

木造やRC造といった建物の構造にも大きく依存するのが賃料の下落率でもあります。

 

項目⑪:売却時にいくらで売れれば損が出ないか

物件をいくらで売却できれば売却時に損益がゼロ、つまり損をしない投資となるのかをあらかじめ計算しておけば、自信をもって収益物件を購入できます。

 

不動産投資の損益分岐点3つの考え方

収益物件を購入する際にぜひ押さえておきたいのが、5年後、10年後の売却時に、いくら以下で売却すると損が出るのかという損益分岐点です。

これには3つ考え方があります。

 

購入価格と同額で売却しなければ、損して売却することになる

多くの方がこの考え方を持っているようですが、実際には、5年以上保有して購入価格と同額で売却できれば大幅に利益が出ていることが多いです。

例えば、5,000万円で表面利回り8%の物件を自己資金1割、金利2%、期間30年という借り入れ条件で購入して、一般的な経費率で運用したとすると、5年後に同額の5,000万円で売れれば、買ってから売るまでに税引き後に増加するお金の合計は386万円となり、少なくとも損はしていません。

 

売却したお金で借入金の返済、仲介手数料や諸経費、税金を支払ったあとに手残りがゼロとなる売却価格で売れば損は出ない

売主さんでこれを損益分岐点と考える人は多いです。

『この金額以下で売るとローン残債を返せないので』ということです。

実際、保有期間中のキャッシュフローを使い果たしており、手元に現金がなければしかたないのですが、本来は保有期間中に多くの賃料収入を得ているため、それを差し引いて損益分岐点を考えるべきです。

 

買ってから売るまでのキャッシュフロー総額がゼロになる売却価格が損益分岐点

これが本来の損益分岐点になるはずです。

最初に自己資金+諸経費として1,000万円を投下して物件を買ったのだから、売却後の口座に同じ1,000万円が残っていれば損はしていないという考え方です。

もちろん、5年ももって手元資金の増加がゼロであれば、個人向け国債でも買ったほうが良かったわけで、機会損失があったともいえます。

しかし、今の日本では機会損失というほどほかの投資の利回りが良くないので、保有期間中の金利はつかなくても損失は最小限だともいえます。

ただし、この考え方は保有期間中のキャッシュフローを飲み食いして使い果たさずに貯めておくというのが前提です。

すでに贅沢費で使ってしまったとしても、その分も投資収益なのですから、投資全体の損益分岐点にはあるものとして考えるべきです。

 

項目⑫:金利がいくらまで上昇するとキャッシュフローがゼロとなるか

金利上昇とキャッシュフロー

不動産投資は賃料から得られるキャッシュフローにより、借入金を返済することになります。

そのため、どこまでの金利上昇であれば、賃料キャッシュフローの範囲内で返済を続けることができるのかという、金利上昇に対する耐性をしっておくべきです。

これは金利上昇リスクを適正に評価することにもつながります。

 

不動産投資は金利上昇に対する耐性が実は大きい

金利が上昇するとキャッシュフローを圧迫することになり、不動産投資に大きな影響を与えます。

しかし、金利上昇によって借り入れの返済ができなくなることまではほぼ心配しなくてもいいと考えられます。

実は、多くの人が想像するよりも金利上昇に対する耐性があるということは、キャッシュフローがゼロになってしまう金利水準を計算することで理解できます。

例えば、表面利回り9%の物件を自己資金1割、期間25年で購入した場合、金利が4.8%まで上がってはじめてキャッシュフローがゼロとなる水準です。

3%近く金利が上昇してもまだ成り立つという計算です。

これを正しく理解しなければ、金利上昇リスクを過大に評価して投資機会を逃すことになってしまいます。

 

項目⑬:購入時の建物と土地価格の按分比

按分比は建物を多くしたほうがいいのか

そのようにするのが有利といわれており、計算上もその通りです。

しかし、法人で購入して10年以内に買値よりも高く売却して出口を迎えるという理想的な場合はそれにこだわるほど大きくは投資収益には影響しません。

建物価格は高いほうが減価償却が大きくとれるので、保有期間中のキャッシュフローは多くなります。

しかし、案外知られていないにもかかわらず、重要な点として下記の3点があげられます。

  • 売却時は、保有期間中に使った減価償却の総額を、購入価格から差し引いた価格を取得原価とみなすので、保有期間中に減価償却をたくさんとっている場合には、売却時の売却益は多くなり、税金がその分高くなります。そのため、購入から売却までの投資全体でみると、そこまで大きな違いはなくなります。
  • 将来的に赤字で売却する場合、売却時の税金は発生しませんので、建物価格を高くして減価償却を多くとり、保有期間中のキャッシュフローを増やしたほうが有利。
  • 個人で長期保有する場合は、売却時の税率が低いため、保有期間中の減価償却を多くすることで税金を少なくすることは有効です。

ただし、大前提として、土地建物価格の按分比は買主が自由に決められるものではなく、あまりに実態とかけ離れた按分比にすると、税務調査の際に指摘を受ける可能性がありますので注意が必要です。

基本的には、土地建物の按分比率は、固定資産税評価証明に記載されている土地と建物の評価額に比例して按分することが一般的です。

 

項目⑭:買うときにかかる費用、買ったあとの費用

購入時と保有中、売却時にかかる費用を投資全体の費用として物件購入時に計上しておくと収益計算の精度が上がります。

 

購入時にかかる費用

売買契約書に貼る印紙代

物件価格

1,000万円~5,000万円⇒1.5万円

5,000万円~1億円⇒4.5万円

1億~5億以下⇒8万円

銀行からの借入契約書に貼る印紙代

借入金額

1,000万円~5,000万円⇒2万円

5,000万円~1億円⇒6万円

1億~5億以下⇒10万円

司法書士報酬

約15万円

登録免許税

土地固定資産税評価額×1.5%+建物固定資産税評価額×2%

抵当権設定費用

借入金額の0.4%

仲介手数料

物件価格×3%+6万円(消費税別)

火災保険料

3年で約20万円(多種あります)

不動産取得税(購入から数か月後に請求がくる)

土地  土地固定資産税評価額×1.5%

建物  建物固定資産税評価額×4%

 

物件保有時にかかる費用

物件管理(PM)費用

賃料収入の3~5%(賃料回収代行、書類作成などの一般事務を含む)

物件維持メンテナンス(BM)費用

月額5~10万円(消防点検、水槽清掃、植栽の剪定などを含む)

賃借人募集費用

賃料収入の7%程度(仲介手数料と広告料、フリーレント、原状回復費用の合計)

日常修繕

年間30万円程度(日常の修繕、給湯器、エアコン、自動ドア、蛍光灯など)

固定資産税と都市計画税

土地建物合計の課税標準に対して計1.7%

大規模修繕費用

10年ごとに300~500万円ほどをかけて屋上防水や給排水設備更新、共用部分のバリューアップリフォームなどを実施

賃料収入に対するインカムゲイン課税

賃料収入の30%前後

 

物件売却時にかかる費用

仲介手数料

物件価格×3%+6万円(消費税別)

抵当権抹消費用

2.5万円程度

売却益に対するキャピタルゲイン課税

売却益の20~40%

投資用不動産購入から売却までの諸経費をまとめると、

  • 物件購入時の諸経費や税金の合計は、売買価格の6~7%となるのが一般的
  • 物件保有期間中にかかる経費は、金利と元本の支払いを除いて賃料収入の20~25%となるのが一般的
  • 物件売却時にも経費がかかる

まとめ

  • IRRは知らなくても投資はできるが、知っていれば他の物件や金融商品と比較したときの優劣がはっきりする。
  • 買ってから売るまでのキャッシュフロー総額を計算し、売却を迎えたときに投下資本は何倍になるのかというマルチプルを考える
  • 不動産投資にかかる経費でいちばん大きいのが税金。すべての利回り計算は税引後ベースで行うべき。
  • 借入金利が少しくらい上昇しても、キャッシュフローがゼロになるほどの大打撃にはならないことを収益計算で確かめられる。
  • 空室率を悪く見積もり過ぎない。そして広告費などの賃貸募集費用も収益計算に入れるべき。
  • キャッシュフローだけが投資の収益ではない。残債が減ることも純資産の増加につながっている。ただし、出てきたキャッシュフローは再投資に回せるので、キャッシュフローが多いに越したことはない。
  • 物件購入時の諸経費は売買価格の6~7%、保有期間中の日常経費は賃料収入の20~25%で見積もっておく。

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