節税

減価償却を最大限に活用した節税での不動産投資拡大の3つのポイント

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
節税&拡大を両立する買い増しと入れ替えの3つのポイント
  • 収益物件の買い増し
  • 収益物件の入れ換え

を行って、節税しながら不動産投資を拡大できることをご存知でしょうか?

収益物件のの買い増しや入れ替えで新しく物件を取得すると、減価償却費が多くなります。

減価償却は税金のコントロールをしやすいところが利点です。

不動産投資においても利益が出たらきちんと納税するのは当たり前なのですが、減価償却の仕組みを利用して、利益と税金を自分自身でコントロールしていく考え方が、高収益体質を生み出します。

単純に経費を積み増して黒字を減らして節税していくだけではなく、収益物件を購入していくことで、税金をコントロールしていくことがポイントとなります。

この記事では、減価償却を最大限に活用した不動産投資拡大の3つのポイントをご紹介します。

減価償却を最大限に活用した不動産投資拡大の3つのポイント

ポイント①:減価償却用に収益物件購入

例えば、今期の利益が1,000万円近く出ると仮定します。

そうすると、個人で課税所得1,800万円以上の高額所得者であれば、実効税率は50%以上になります。

つまり、何も税金対策をしていないと、不動産投資での利益の半分以上を税金として納めなくてはならないことになります。

これを避けるために使えるのが減価償却です。

減価償却用に収益不動産を購入し買い増すことで、利益を圧縮して税金をコントロールする方法がよくとられます。

単純に今期の利益1,000万円に対し、減価償却が1,000万円になる収益不動産を買い増しすれば、当期の利益はゼロとなります。

利益と税金をコントロールしないと500万円もの税金の支払いが発生するのに対し、収益不動産を買い増しして減価償却用資産を増やすことで、税金がゼロになるということも可能です。

利益が出てきたら、新たに物件を購入して減価償却を使って税金をコントロールするという考え方が必要になってきます。

不動産投資は帳簿上の利益が出やすく、赤字になりにくいビジネスではありますが、将来的に物件の修繕や突発事項などもありますので、課税されて現金を吐き出すことなく、会社に現金を保有できるような仕組みにしていくことが、不動産投資の財務基盤を強くしていくことにつながります。

不動産投資は税法上、借入の元金返済分が経費にならないので、税金をコントロールしないと、手元現金がないのに税金の支払いが発生してしまうことがあります。

これをデッドクロスと呼びますが、不動産投資は利益をコントロールしないと手元に現金が残りにくいビジネスともいえます。

 

ポイント②:減価償却は課税の先送り

減価償却は税金のコントロールに使えますが、税金の支払いから逃れられるわけではありません。

一般の事業では、黒字の時と赤字の時があるので、黒字の時に減価償却を使い利益を圧縮し、赤字の時に減価償却資産を売却し相殺するような節税対策をします。

しかし、不動産投資では数年運営するとなかなか赤字になりにくいビジネスですので、事業の波で赤字になるということが少なく、減価償却用の収益物件を売却すると多額の利益が発生し、そこに課税されることになります。

減価償却用の収益物件を売却する時には、多額の利益が出るため、大規模修繕や、次の新たな減価償却用の収益物件を購入するといった節税対策を延々と行っていくことになります。

よく不動産投資をマグロに例えて、止まったら死んでしまうと言われる所以でもあり、事業を拡大しては節税しての繰り返しになります。

結局減価償却で利益を圧縮しても物件売却時にその分の利益が出るので、減価償却は税の先送りである繰り延べに過ぎないとも考えられるのですが、メリットもあります。

 

ポイント③:減価償却のメリット

  • 課税を先送りしてできた現金を、次に購入する収益物件の頭金などの資金繰りに役立つ
  • 課税を先送りしてできた現金は、無利息で融資を受けたのと同じ効果がある
  • 個人の収益物件売却時には、5年以上保有すると長期譲渡所得となるため、20%程度と税率が低い
  • 中小法人で、課税先送りで課税所得を800万円以下にできれば、実効税率を下げることができる

などのメリットがあります。

不動産投資上では、課税先送りにできた現金を次の物件の購入の頭金に使えることは大きなメリットとなります。

5年以上の保有の個人の場合は、長期譲渡所得の20%程度の税率が適用されるため、高額所得者は、建物の減価償却で利益を圧縮し、売却時の利益も20%程度しかかからず、節税対策上でも有利になります。

まとめ

  • 減価償却を理解し、うまく利用して利益をコントロールをして節税する考え方を身につけることで、不動産投資事業は現金を残しやすくなる。
  • 不動産投資は赤字になりにくく利益の出やすいビジネスであるため、何もしなければ課税されて現金を吐き出してしまう。
  • 資産の買い増しや入れ替えによる減価償却で課税の先送りをすることで、会社に現金を確保できるような仕組みにしていくことが、不動産投資の事業を強くしていく。

あなたにおすすめの記事

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

無料相談:不動産投資のセカンドオピニオンサービス

不動産投資に関して聞きたいことがあるときにいったい誰に相談すればよいのでしょうか?


◎物件購入を検討しているが本当にこの物件でよいのか?

◎不動産会社に勧められている物件は本当に買いなのか?

◎不動産会社の担当者に言われたことの信ぴょう性は?

◎査定してもらった売却価格は妥当なのか?

◎節税対策や相続税対策をどのように進めるべきか?

◎今後の展開や投資戦略はどうしていけばよいのか?


など、様々な不動産投資に関する疑問に対して、プロの目線で第三者のアドバイスを無料で受けることができます。


是非、不動産投資のセカンドオピニオンサービスをあなたの不動産投資にお役立てください。


不動産投資のセカンドオピニオンサービス

【免責事項】

当サイトのすべてのコンテンツ・情報につきましては、可能な限り正確な情報を掲載するよう努めておりますが、必ずしも正確性・信頼性等を保証するものではありません。 当サイトに掲載された内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねます。 本免責事項、および、当サイトに掲載しているコンテンツ・情報は、予告なしに変更・削除されることがあります。

コメントを残す

*