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自殺や他殺が収益物件で起こってしまった時の対策マニュアル

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自殺や他殺が収益物件で起こってしまった時の対策マニュアル

収益物件の運用にあたって、最もダメージが大きいのが自殺や他殺ではないでしょうか?

何も対策を講じなければ、事故物件としてその後も悪評がつきまとい、家賃収入も下がり、入居者が退去していってしまいます。

もし、自分の収益物件で自殺や他殺が起こってしまったら、どのように対処をすればいいのでしょうか?

起こることを防ぎ切ることはできませんが、保険である程度リスクヘッジしたうえで、自殺の場合は連帯保証人や相続人に損害賠償請求を検討し、少しでも損害を減らす努力をするべきです。

この記事では、自殺や他殺が収益物件で起こってしまった時の対策マニュアルをご紹介します。


収益物件の運用における最大のリスクが殺人事件と自殺

不動産投資における収益物件の運用は、人がそこで生活していく以上、死という問題に直面するリスクは避けられません。

しかし、建物内部で入居者が亡くなった場合、状況によってはその後の収益物件の運用に大きなダメージを残す可能性があります。

その中でもダメージが大きいのが、殺人事件と自殺です。ダントツのツートップだといえます。

殺人事件や自殺は、自分の収益物件で起こる確率は低いとはいえ、可能性としては決してゼロにはならないリスクといえますので、いざという時の心づもりとして、どのように準備しておくかが重要だといえます。

 

殺人事件の場合

殺人事件は、いつどこで起こるか想定することはできません。計画的な場合もあれば衝動的な場合もあり予測不能です。

昨今では残念なことに閑静な住宅街などでも起こっています。

大家の努力で殺人事件を防ごうと思っても防げるものではありません。

当然ながら殺人事件が起こってしまったアパートやマンションでは、入居者が一斉に退去してしまう可能性があります。

実際に所有する物件で入居が殺されてしまい、殺人事件後に他の入居者が一斉に退去してしまい、2年間にわたって入居者ゼロの状態が続いたケースもあります。

しかもその後やっと入居者がついたのですが、家賃は事件が起こる前の3割ダウンという惨状です。

もちろん入居者がいない間の賃料収入はゼロです。しかし、その間も金融機関への借入金の返済や、固定資産税などの支払いは、ずっと発生します。

このようなリスクをヘッジするためには、保険が有効です。今は入居者の自殺・他殺・孤独死などにも補償特約で対応する火災保険があります。

補償内容内容は各保険によって異なりますが、原状回復費用を補償してくれるほかに、6~12ヵ月程度の空室保証がついている火災保険もあります。

万一に備えてこのような保険にはぜひ入っておくべきです。特に現金ではなく金融機関からの借入によって収益物件を購入し、借入金の返済を家賃収入から充てている人は安心のためにもこういった保険にぜひ加入しておくべきです。

しかしながら、全国報道されるほどの殺人事件となると、保険の補償期間では損失を補いきれないケースも多いと考えられます。インターネットの普及した現在では、事件や事故の情報がいつまでも消えずに残っていることも増えています。

このような場合は、

  • 外壁の塗り替え・エントランスの改築など、物件のイメージががらりと変わるようなリフォームを行い、物件名も変える。
  • 家賃を下げて入居募集をし、運営を続ける。(家賃が安ければ事故物件でも気にしないとう人も一定数いる)
  • 収益物件として売却
  • 更地にして売却

などの方法がありますが、正直それでも完全に殺人事件のダメージを克服することは難しいといえます。少しでもダメージを緩和できればよいというイメージです。

 

自殺の場合

自殺の場合は殺人事件までの悪影響はありませんが、物件内における自殺の発生も防ぎようなないリスクのひとつです。

自殺が発生した場合は、原状回復の必要などもあり、当分の間その部屋を貸すことはできません。また、次の入居者には自殺があったことの告知の義務があるので、当然その部屋は埋まりづらくなります。

募集に当たっては家賃の値下げを余儀なくされ、大家にとっては大損害となります。

このような場合は、自殺してしまった借主との契約に連帯保証人がついていれば、連帯保証人に損害賠償を請求することが可能です。また、連帯保証人ではなくても、自殺した借主の相続人には、その部屋の賃貸契約も相続されるため、相続人に損害賠償を請求することができます。

判例では、家賃5万5000円のワンルームマンションの賃借人が自殺したケースで、賃借人の母親と連帯保証人に対して、大家が676万円あまりの損害賠償を求めて提訴して、132万円の支払いを命じた判決が出た事例があります。

その支払い金額の内訳は、

  • 部屋を自殺事故から1年間賃貸できなかった損害を全額
    (5万5000円×12ヶ月)
  • その後賃貸するにあたって従前賃料の半額でしか賃貸できなかったため、契約期間2年間分の半額分の損害
    (5万5000円×1/2×24ヶ月)

で計132万円余りの支払いとなっています。

なお、事故の部屋に隣接する住居への影響に対する損害賠償については、現実に賃料の減収が生じていても、自殺と相当因果関係のある損害とは認められないとされています。

このような判例は出ていますが、実際には悲しみに打ちひしがれるご遺族に多額の損害賠償請求はしにくいものです。また、裁判となると時間もお金もかかります。

そこで、『契約期間中は借り続けて欲しい』という交渉であれば、すぐに遺品整理に入れない心境のご遺族も多いため、受け入れられやすい可能性はあります。

最大で2年分の家賃が取れれば、裁判で認められた損害賠償額と同等の額となります。

まとめ

殺人や自殺などの悲しい事故は起こらないことが一番ですが、起こってしまった場合は、冷静な判断のもとに被害を最小限に食い止めるように行動することが大切です。

そして、自殺の場合は出来る限り周りの入居者に知らせない工夫が必要です。殺人事件の場合は警察やマスコミなども来てしまいどのみち分かってしまいますが、自殺はそこまでにはならないことが多いです。

他の入居者に知らせないことで、連鎖的な退去を防ぐというのが現実的な対応方法だといえます。

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