任意売却

担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案の事例

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案事例

任意売却の配分案を作成する際に、担保順位の高い順に配当していき、劣後している後順位担保権者の解除料を一律でまとめることができれば、スムーズな任意売却になります。

しかし現実はそうはいかないことが多いので頭を悩ませることになります。

もし個別に担保解除料の調整ができてそれでも経済的合理性があるのであれば、任意売却はぐっとまとまりやすくなります。

この記事では、担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案の事例をご紹介します。


担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案の事例

一律の解除料で任意売却はまとまらないことが多い

この担保物件には隣地所有者から4億円で購入希望がなされています。

担保物件にはさまざまな利害関係人が存在しており、売却代金から諸費用を差し引いて算出された配分可能額は3億6000万円です。

【一律の解除料での配分案】

  • A銀行[1番根抵当権]3億3880万円
  • B機構[1番根抵当権・A銀行と同順位]1730万円
  • C商工[2番根抵当権]100万円
  • Dリース[3番根抵当権]100万円
  • E物産[4番根抵当権]100万円
  • F税務署[差押え・担保権に劣後]30万円
  • G区役所[差押え・担保権に劣後]30万円
  • H社保[差押え・担保権に劣後]30万円

合計:3億6000万円

配当の回らない抵当権者C〜Eには一律100万円、担保権に劣後する差押え権者F〜Hには一律30万円で交渉を行いました。

ところがこの配分案を持って交渉にあたると、

『こんな微々たる金額で解除するくらいなら競売で処理されて1円ももらわなくてもかまわない』

という避難が続出しました。

債務者が債権者に対して誠実な対応を取ってこなかったことを原因として、E物産は担保解除料として3000万円はもらわないと解除には応じられないと言ってくる有り様でした。

 

一律ではなく解除料を個別に交渉した結果

この事例は隣地所有者が強い購入意思を持っていたケースで時価での取引です。

この場合、競売となったらそれこそどうなるかわかりません。

しかし、担保解除料をE物産の言うように3000万円払うことを公にすれば、おそらく他の債権者も3000万円でなければ担保を解除しないと主張することになるのは目に見えています。

そこで1社1社個別に、

『貴社は競売となると1円も入ってきません。いくらなら解除できますか?もう少し何とか譲歩できませんか?』

と粘り強く交渉を続けた結果、次のような配分案ができました。

【個別交渉後の配分案】

  • A銀行[1番根抵当権]3億1900万円
  • B機構[1番根抵当権・A銀行と同順位]1100万円
  • C商工[2番根抵当権]1000万円
  • Dリース[3番根抵当権]100万円
  • E物産[4番根抵当権]1500万円
  • F税務署[差押え・担保権に劣後]30万円
  • G区役所[差押え・担保権に劣後]300万円
  • H社保[差押え・担保権に劣後]70万円

合計:3億6000万円

A銀行は自行の取り分から約2000万円を他の利害関係人への配当に回しました。

B機構とは交渉により、遅延損害金での請求を約定金利での請求に変更してもらうよう交渉し、減額してもらいました。

C商工は債務者の態度が不誠実であるとの理由から終始折り合いがつかず、1000万円の解除料を譲りませんでした。

DリースはA銀行の関連会社ということであり、すんなり解除料100万円で同意してくれました。

E物産は賃借権を主張して強硬に3000万円を主張してきましたが、交渉の結果1500万円まで譲歩してきました。

F税務署は無益な差押えをすぐにりかいしてもらえ、解除料30万円での差押え解除となりました。

G区役所は強硬に300万円を譲りません。無益な差押えの解除にあたるので粘り強く交渉さえすれば何とかなるのですが、今回は買受希望者が購入期限を明示していたために、時間がありませんでしたので300万円での解除となりました。

H社保の差押えについても無益な差押えなのですがこれも時間切れで70万円を呑むことになりました。

まとめ

このように、担保解除料をめぐる攻防の場面では、それぞれの担保権者や差押えを行う債権者にはそれぞれの思惑があるために、困難な調整を辛抱強く行わなければならないことも多いです。

そしてそれは時間との戦いでもあるのです。

注意点としては、金融機関によっては、配分表を見せてもらわないと解除の検討すらできないというところもあります。

残念ながらそのような場合には、個別の交渉で解除料に差をつけることで配分案を調整することは、できないことはないですが非常に難しくなります。

この記事を読んだ方は他にこんな記事を読んでいます。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

無料相談:任意売却カウンセリング相談室

住宅ローンの返済が厳しくて苦しい思いをされてはいませんか?


毎日毎日お金のことで頭がいっぱいで日々苦しまれている方は非常に多くいらっしゃいます。


しかし住宅ローンの返済を含め、お金の問題は専門的な知識と経験を持ったプロがきちんとした手続きを踏むことでたいていのことは何とかなります。


今まで300件以上の任意売却コンサルティングを成功させてきた経験からも断言できます。


少しでもあなたの次の生活を立て直してお金の心配のない平穏な生活を取り戻して頂けるよう、私は全力であなたのご相談にお応えしています。


任意売却カウンセリング相談室へ

【免責事項】

当サイトのすべてのコンテンツ・情報につきましては、可能な限り正確な情報を掲載するよう努めておりますが、必ずしも正確性・信頼性等を保証するものではありません。
当サイトに掲載された内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねます。
本免責事項、および、当サイトに掲載しているコンテンツ・情報は、予告なしに変更・削除されることがあります。

コメントを残す

*