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銀行はローンの審査で何を重視して見ているのか?

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銀行はローンの審査で何を重視して見ているのか?

銀行は融資審査で何を見ているのでしょうか?

ひとことで言うと、個人の年収・資産と物件の収益性を見ています。

金融機関が物件の融資について審査する際には、物件の概要資料の他に、名前・住所などの個人情報、源泉徴収票、給与明細書、保有資産明細、免許証、保険証など様々な資料を提示することになります。

しかし、金融機関が重視するポイントを集約すると、

  • 個人属性評価
  • 物件評価

の2点に絞ることができます。

この記事では、銀行はローンの審査で何を重視して見ているのか?についてご紹介します。


個人属性評価では資産と年収を見る

個人属性評価は、自己資金の多い少ないと年収水準に対する評価です。

当然ながら、自己資金・年収ともに多ければ多いほど評価は高くなります。

貯蓄額や収入が多ければ、突発的な支出が発生したり、一時的に空室が多くなってしまったりしても耐えられる可能性が高くなるので、リスクが低い貸出先だと銀行はみなすからです。

収入以外では、

  • 居住地が融資対象エリア内かどうか
  • 自宅のローンが残っているかどうか

なども確認されます。

個人属性評価において、不動産賃貸業者のとしての経験が加点評価される場合がありますが、それは少なくとも複数棟の収益物件を所有していて、プロの不動産賃貸業者として独自の取り組みをしている場合に限られます。

 

物件評価は資産性と収益性を見る

物件評価は融資対象物件の資産性と収益性に対する審査です。

これは、

  • 積算評価
  • 収益還元評価

で計算されます。

 

積算評価

積算評価法では物件の土地価格と建物の価格の資産性を評価することになります。

土地部分は国税庁によって定められる路線価と敷地面積によって算出し、建物部分についてはRCや木造などの建物構造に応じた法定耐用年数や築年数、延床面積などによって決まり、その2つを合計して積算評価を算出します。

積算評価は銀行が担保価値を測定するための評価方法ですが、いくら積算評価で資産価値が高く出たとしても、必ずしも不動産の実勢価格や収益性が反映されているわけではないため、収益還元評価も併用する金融機関がほとんどです。

 

収益還元評価

収益還元評価では、物件の収益性を計算します。

収益還元評価には2つの計算方法がありますが、そのうちの一つの直接還元法では、将来得られる価値を還元利回りとして設定して物件の収益性を評価します。

還元利回りは一定の水準で決めることになりますが、この数値をどう設定するかが収益還元評価の計算結果に大きく影響するため、当たり前ですが結局のところ机上の計算以上の精度を得ることはできません。

 

評価の計算方法は銀行によって異なる

これらの計算方法は銀行によって異なるので、知識として知っておくのは良いですが、いちいち緻密に計算する必要はありません。

  • 積算評価がその収益物件の売価以上に出る物件かどうか
  • キャッシュフローの計算が行えているかどうか

が確認できれば十分です。

なお、物件をすでに保有しているのであれば、すべての既存物件についても同じように計算されて評価されることになります。

まとめ

融資申込者を個人属性評価で審査し、物件を積算評価と収益還元評価による物件評価で審査することにより、両方が合格点であれば融資の仮審査が通ることになります。

どちらのほうが重視されるかは金融機関によって異なります。

アパートローンなどのパッケージ商品で1棟目の購入に対する審査であれば、個人属性評価のほうを重視することが多くあります。

逆に、すでに複数棟を所有していて、残債が数億円に達している場合は、年収が1000万円、自己資金が1000万円程度あったところでリスクヘッジにはならないため、物件評価や不動産賃貸業者としての実績を重視する金融機関でないと融資審査が通らない可能性が高くなります。

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