売却&出口戦略

利益を最大化する収益物件の売却タイミングとベストな保有期間

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収益物件の売却は利益を最大化する収益物件の売却タイミングとベストな保有期間どの程度の期間所有してからがベストなのか?

収益物件の売却を考える場合、投資効率を最大化させるためには、いつまで保有するのがよいのでしょうか?

個人と法人でそれぞれのベストなタイミングがあります。

個人なら5年超の長期譲渡のタイミングでの売却がベストだといえます。

法人の場合は、本業や他の物件とのバランスを考えながらの売却となります。

この記事では、利益を最大化する収益物件の売却タイミングとベストな保有期間をご紹介します。

個人なら5年超の保有後に売却するのが最も効果的

個人で収益物件を保有している場合は、保有期間によって売却益にかかる税率が大きく異なります。

5年未満の短期での売却だと税率が約40%ですが、5年超の長期譲渡になると約20%になります。

税率がおよそ半分になるので、個人での保有であれば長期譲渡になるのを待ってから売却するのが節税の面では効果的だといえます。

もちろんその時の相場にも関係してきますので、売却価格まで含めての判断になりますが、相場が一定であるとの前提であれば、長期譲渡のタイミングでの売却が最も効果的になります。

特に高額所得にとっては、収益物件保有中は総合課税で高い税率で減価償却を行い、物件売却時には分離課税のため税率が20%に抑えられるので、非常に節税効果が高くなります。同時にこの税率のギャップを利用して利益を最大化することが可能となります。

 

個人の長期譲渡の注意点

長期譲渡に関して注意が必要なのは、購入した日から満5年間というわけではなく、保有後6回年を越すこと(1月1日時点で5年超保有していること)が要件だということです。

満5年保有していても、年を越したのが6回未満であれば短期譲渡となってしまい40%課税されてしまいますので注意が必要です。

 

個人保有の収益物件の複数売却で損益通算できる

個人の譲渡所得は分離課税ですが、同年に不動産物件を売却した損失があれば、その損失の金額を他の物件の譲渡益の金額から譲渡できます。

つまり、個人で複数の物件を保有している場合は、売却することで利益が出る物件と、損失が出る物件を同じ年内に売却することで、譲渡益の金額から損失分を控除できるため、さらに効果的に節税できることになります。

新築ワンルームマンションなどで、明らかに売却損が出る物件を所有している人は、この機会に同時売却で清算するというのもひとつの考え方で全体での利益の最大化につながります。

なお、譲渡益以上の損失があって控除しきれなかった場合でも、事業所得や給与所得など、他の所得と損益通算することはできません。あくまで不動産という枠の中での控除だけが認められています。

 

法人で保有の場合の売却のタイミング

法人で収益物件を保有している場合は、保有の目的別に売却の出口戦略が変わってきます。

法人の場合は個人とは違い、売却益も総合課税になるので、本業や他の物件とのバランスを考えながらの売却となります。

 

節税を重視する場合

節税を重視する場合ですが、法定耐用年数を超えた木造アパートの場合は、4年を超えて減価償却のうまみが減った物件から売却し、新たな物件を入れ替えて購入していくという戦略が考えられます。

そうすることで、減価償却の節税効果を切れ目なく継続させることができ、理論上は課税の先延ばしを延々と続けることができます。

もちろん売却した物件には売却益が発生しますので、本業などの赤字と相殺できるタイミングでの売却がベストだといえます。

 

複数棟を保有している場合

法人で複数棟を保有している場合では、同一年度内に大規模修繕などで赤字が出る物件の修繕のタイミングに合わせて、売却益が出る物件を売り、結果として損益を相殺させるといった戦略を取ることができます。

さらに本業の資金繰りで資金が必要になった場合に売却して、売却益を得るという方法もあります。

収益物件は会社経営に活用することで大きなメリットを享受することが可能となるツールとなりえるということです。

まとめ

個人で保有している収益物件の売却に最適なタイミングは5年超の保有期間後の長期譲渡のタイミングとなる。売却益にかかる税率が40%から20%に下がるタイミングでの売却が最も効率がよいからである。

法人で保有している収益物件の売却に最適なタイミングは、本業での赤字や他物件の大規模修繕などの赤字で売却益を相殺できるタイミングを戦略的に図ることで節税効果を高めて利益を最大化することができる。

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