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家賃保証会社の得する使いこなし方と連帯保証人との違い

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家賃保証会社のトクする使いこなし方と連帯保証人との違い

賃貸借契約において、契約者に連帯保証人をつけてもらおうとしても、連帯保証人になり得る人がいない場合はどうしているでしょうか?

契約者がある程度の年齢になってくると、

  • 両親がすでに死亡している
  • 連帯保証人になるだけの収入がない(年金収入)

などの場合も増えてきます。

そういう場合に『保証会社』を利用してもらうという方法があり、現在では保証会社を利用する方が圧倒的に多くなってきています。

この記事では、賃貸借契約における保証会社の使いこなし方について、ご紹介します。

保証会社の保証とは?

保証会社が保証してくれるのは、『家賃滞納』になります。

契約者が家賃を支払わなくなった場合、保証会社が契約者に代わって家賃を立て替えて支払ってくれます。

これを『代位弁済』といいます。

代位弁済の方法は保証会社によっても違いますが、

  • 家賃滞納が発生した旨のFAXを保証会社に送信して弁済してもらう方法
  • 自動振替の手続きによって、常に保証会社から確実に送金される

などの方法が一般的です。

 

保証会社と連帯保証人の違いとは?

連帯保証人を立てる場合と、保証会社を利用する場合で、どう違うのでしょうか?

 

家賃滞納について

契約者が家賃を滞納した場合については、どちらのケースにおいても代位弁済してもらうことが可能です。

しかし、保証会社の場合は免責期間がありますので、家賃滞納が発生してから一定期間以内に代位弁済請求をしなければ、保証の対象外となる場合があります。

 

騒音などの苦情対応

契約者が部屋で騒いでいるような場合、連帯保証人を通じて注意をしてもらうことも可能ですが、保証会社はあくまでも家賃の保証ですので、契約者の生活態度などについては感知しません。

そのため、このような場合は契約者に直接注意し続けるしかありません。

 

建物明け渡し

長期的に家賃滞納が続きた場合は、保証会社が責任をもって契約者を追い出して部屋を引き渡してくれます。

もちろんその間の家賃も保証されます。

保証会社は室内の残置物をすべて撤去し、空っぽの状態にして明け渡すまでは家賃を保証してくれますので、不動産投資家としてはとても安心です。

また、建物明渡請求訴訟にかかる費用についても、すべて保証会社が負担してくれますし、裁判についても保証会社の顧問弁護士が粛々と遂行してくれますので、すべてお任せで問題ありません。

しかし、訴状などについてはあくまで賃貸人の捺印などが必要となるため、最低限の手続きは必要となります。

 

現状回復費用

保証会社の契約内容によっては、明け渡し後の『原状回復費用』についても一定額まで保証してくれる場合があります。

以上のように、

  • 連帯保証人
  • 保証会社

で相違する点というのは、ほんの一部に過ぎず、基本的にはその性質は全く同じであるか、むしろ法人が保証してくれる保証会社のほうが、不動産投資家としてはより安心できる部分も多いといえます。

 

保証会社が使える条件は?

保証会社は原則どのような人でも利用が可能ですが、保証会社ごとに『審査』がありますので、審査をパスした人でなければ利用することはできません。

次のような属性の場合は保証会社の審査に落ちる場合があります。

  • 以前に他の保証会社を利用して家賃滞納を起こしたことがある人
  • 外国籍で日本人の緊急連絡先が確保できない人
  • 無職の人
  • 生活保護受給者
  • 転貸事業を目的とする法人

などに該当する場合は、保証会社の利用ができない可能性があります。

 

連帯保証人と保証会社どちらがいい?

連帯保証人と保証会社どちらがいい?

保証会社はまだ比較的新しい制度のため、賃貸市場においてはまだまだ連帯保証人を立てる習慣のほうが根付いています。

不動産投資家の立場から見た場合、

  • 連帯保証人を立ててもらう
  • 保証会社を利用してもらう

のどちらのほうがよりメリットがあるのかというと、保証会社のほうになります。

どちらも賃貸借契約に関わる債務を保証してくれますが、連帯保証人の場合はその支払いに速やかに応じてくれないこともしばしばあります。

保証会社であれば、保証委託契約の内容に沿って、迅速に対応してくれますので、一切のわずらわしさがありません。

なので、より安定的に不動産投資をするためには、できる限り保証会社を使って入居してもらうほうがおすすめとなります。

しかし、保証会社を利用する際には、契約者が一定額の『保証料』を保証会社に支払わなければならないため、それが契約者にとっての負担となり、契約を見送るケースも出てきます。

そのため、保証会社の利用を促したい場合は、礼金を低く設定するなどのインセンティブの対策も必要となります。

 

まとめ

  • 連帯保証人も保証会社も賃貸借契約に関する債務を保証するのは同じだが、保証会社のほうが保証委託契約に沿って、迅速に対応してくれる。連帯保証人の場合は、支払いを督促してもごねて支払わなかったりするわずらわしさがある。
  • 学生物件の場合は、連帯保証人が親の場合、連帯保証人で問題なり。家賃も結局親が払うから財布は同じではあるが・・・。
  • 保証会社は滞納家賃の保証だけでなく、明け渡し訴訟などの費用も負担してくれる場合がある。

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