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減価償却費を建物本体と付帯設備に分けて節税効果を高める節税方法

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建物本体と付帯設備の減価償却費を分けて節税効果を高める方法

収益物件購入の際に建物価格の比率を高くすることで減価償却費の幅を大きくできますが、さらに建物を躯体部分付帯設備に分けることでさらに減価償却による節税効果が高まるということをご存知でしょうか?

建物の設備部分の償却期間を最短で3年まで短くできるので、躯体部分と設備部分に分けて減価償却することで償却スピードを速くして節税効果を高めることができます。

この記事では、減価償却費を建物本体と付帯設備に分けて節税効果を高める節税方法をご紹介します。

減価償却費を建物本体と付帯設備を分けて償却期間を短縮できる

収益物件を購入する際、物件全体に占める建物価格の比率をできるだけ大きく取ることで、減価償却を大きくとることができます。

そして、建物本体(躯体部分)付帯設備(給湯器やエレベーターなど)に分けて償却することでその減価償却の効果をさらに大きくすることができます。

付帯設備の耐用年数は15年と決められていますので、建物本体よりも短く償却することが可能です。

法定耐用年数(15年)を超えた部分は3年で償却が可能です。建物本体と設備部分を分けることで、設備部分の償却期間を使って減価償却期間を短くできるのです。

RC造の収益物件のように、建物本体の耐用年数が長い収益物件を購入した場合でも、設備の償却期間は同じ15年なので特に有効な手段となります。

ちなみに、以前はこの3年が定率法で償却できたのでさらに初年度の効果が高かったのですが、平成28年より定率法が認められず、定額法のみの減価償却となりました。

それでも3年で償却できればその効果は大きいといえます。

 

建物と設備を分けた減価償却の事例

設備部分の割合としては、建物全体の1~2割程度(エレベーターがある場合などでは最大3割程度)が一般的なのですが、物件に応じて設定する必要があります。

例えば、

  • 建物価格1億円
  • うち設備価格2000万円
  • 築23年
  • RC造

の物件ではどうなるのか見ていきます。

築23年の物件なので、残りの減価償却期間は28年です。建物本体と設備を分けない場合は、年間の減価償却費は、

1億円÷28年=357万円

となります。

これを建物本体と設備を分けた場合、年間の減価償却費はどうなるかというと、

建物本体:8000万円÷28年=285万円
設備部分:2000万円÷3年=666万円
合計:951万円

となります。

2年目、3年目も同様の償却費となり、最初の3年間でなんと、

951万円×3年=2853万円

の減価償却が可能となります。

まとめ

建物本体と設備部分を分けて減価償却することで、減価償却費を短い期間で大きく取り、高い節税効果(繰り延べ効果)を得ることができます。

ただし、今回のケースでは4年目以降の減価償却は建物本体の285万円だけとなるので、4年目以降に限れば、建物本体と設備を分けない場合よりも単年度での節税効果は当然低くなります。

建物の躯体部分と設備部分の減価償却を分けることで、分けずに一体で減価償却するよりも前倒しで減価償却が進んでいくというイメージです。

最初が急激で4年後からは緩やかに減価償却が進んでいくからです。

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