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確定申告書で銀行審査が変わる6つのセルフチェックポイント

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銀行融資を有利に引くための確定申告書6つのチェックポイント

銀行評価が上がる確定申告書の書き方はあるのでしょうか?

初対面の銀行担当者がまず最初に見るのが確定申告書になると思います。

銀行担当者はまだどんな人なのかもあまり分からない融資相談者から提示された確定申告書などから、

  • 融資相談者はどんな人なのか?
  • 融資相談者はどのような属性の持ち主なのか?

などを分析していくことになります。

なので、最初に提示する確定申告書がとても大切になってくるのです。

この記事では、銀行の評価が上がり、融資を引きやすくなる確定申告書とはどのようなものなのかをご紹介します。

銀行担当者が何よりも最初に見るのが確定申告書

物件概要書やレントロール、事業計画の前に、銀行担当者がまず何よりも先に見るのが、融資相談者の確定申告書です。

確定申告書を見て、

  • これでは稟議は厳しそう
  • この財務内容では融資はリスクがある
  • この属性では巨額の融資は難しい

などと思ってしまうと、この時点で次のステップに進むのは難しくなるといえます。

なので、まずは銀行担当者が安心して見ることのできる確定申告書を提出することが何よりも大切になるということです。

 

決算書で外してはいけない2つのポイント

ポイント①売上(収入)金額を赤字計上

税金対策として売上(収入)金額を赤字計上するのは融資には不利となります。

まず銀行担当者は収支内訳表(決算書)の売上(収入)を見て、いきなりここがマイナスの赤字計上だとその理由を問うことになるのがセオリーだからです。

これは、赤字そのものが問題なのではなく、赤字計上に至った理由、原因が重要になるので、赤字原因が特殊要因による一過性のものであれば、赤字計上であっても問題はないことになるからです。

銀行員は不動産には素人でも決算数字を分析する能力や感性は、他のどの職種のひとよりも磨かれています。

不自然な部分は必ず見抜かれると思っていいです。

毎期毎期赤字計上して、銀行員がその理由を聞いた時に、『税金対策』という人は非常に多いといえます。

しかし残念ながらこの『税金対策』という言葉は、銀行員にはあまり響かず、むしろ逆効果となることが多いです。

『税金対策、相続対策で収益物件を銀行借入で取得する』

というのは理由になるのですが、

『税金対策、相続対策で毎期赤字決算しています』

というのは、銀行に対して説得材料にはならないということです。

もし確定申告で赤字にするか黒字にするかで迷っているとすれば、極端な話、わずかであっても黒字計上しているほうが、銀行に対しては良く見られる決算書となります。

 

ポイント②減価償却費は適正に計上する

決算の次に銀行員が考えるポイントは、返済財源の査定となります。

そして、その返済財源となるのが、売上(収入)金額と減価償却費の合計額となります。

売上(収入)と減価償却費は、手元から現金が実際にはキャッシュアウトしない金額を示しています。

つまり、毎期の借入金の返済に充当できる余力の上限値を示す金額となります。

この減価償却費を過小計上したり、むやみに所得金額を赤字計上すれば、その分借入金の返済に充当できる金額が減少し、ひいては借入可能な金額も減少することになるのです。

『所得金額』と『減価償却費』は、融資金額に直接影響する重要な項目であるといえます。

 

貸借対照表の2つのポイント

ポイント①元入金はプラス

『元入金』は事業を始めるにあたって最初に投入した現金キャッシュにあたるものです。

この元入金がマイナス計上ということは、事業が不調で、儲けよりも現金の方がより流出している状態と捉えられてしまいます。

 

ポイント②雑資産(貸付金)、雑費用(未払金、前受金)に多額を計上していない

銀行はこれらの雑項目には敏感に反応します。

例えば貸付金では、貸借対照表では資産の勘定に計上されていますが、もしそれが回収困難なものであれば、その回収見込みのない貸付金を資産の中から控除しなければいけません。

つまりはその控除した分を、元入金から控除し内部留保が減ることになり、銀行的には芳しくないことになります。

未払金や前払金も同様です。

銀行担当者は必ずその内容、発生原因をチェックするはずです。

必要以上に未払金や前受金の額が大きいと、確定申告書そのものの信憑性を疑うことになりかねないということです。

もし計上に説明可能な理由があるのなら、明確にその理由を説明することが必要です。

計上そのものが問題なのではなく、その理由が何であるかが大切になってくるからです。

 

不動産所得で必ずチェックされる2つのポイント

ポイント①賃貸物件の入居率

銀行は必ず既存物件の入居率をチェックします。

この入居率から今後の稼働状況を銀行的に予想するからです。

入居率は高いほど融資審査にはプラス材料となります。

それとは別に、入退去の状況を銀行員は気にします。

入退去が激しい物件なのかどうかを分析するからです。

確定申告時点の入居率が高くても、過去からの推移を見て賃借人が長く入居しているかどうかを見るのです。

出入りの激しい物件よりも、一度入居した賃借人が長く住む物件のほうが、銀行的には安心できる事業内容になるからです。

 

ポイント②借入金利子から調達利回りをチェックする

借入金利子の額から、

  • 実際の借入金総額
  • 平均利回り

の分析を行います。

借入金総額をごまかしていても、借入金利子の金額から概ね正確な借入金総額がはじき出せるからです。

そして、この利回りを参考にして、融資相談案件の対応金利を模索することにもなります。

他行の対応金利を予想し、予想金利をベースに本件対応金利を設定していくことはよく使われる手段です。

まとめ

  • 銀行員は融資相談を受けたファーストアプローチで上記の6つのポイントを確定申告書でチェックし、次の段階に進むかを判断することになる。
  • 確定申告書をチェックしたのちに、物件概要書に基づいて後日、銀行担当者が現地に行き、調査して担保金額の査定を行う。
  • 銀行担当者が確定申告書をチェックしている段階で、良い物件ですとか、掘り出し物物件ですと言ってもあまり意味がないことを理解する。段階が進めば、良い物件と強調しなくても銀行担当者は必ず自分の目で物件を見に行く。

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