投資戦略理論

遠方の物件を検討する際の現地調査のコツとチェックポイント

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遠方の物件を検討する際の現地調査のコツとチェックポイント

遠方の物件を検討する際の現地調査は手間と時間がかかりますが、何か良い方法はあるのでしょうか?

遠方に限らず、物件の調査に現地に赴く際には、机上でできることは事前にすべてやっておくことが鉄則です。

物件の現地調査では、

  • 物件の基礎や躯体に問題はないか
  • 清掃やメンテナンスなどの行き届き具合
  • 屋上防水の状況
  • 反社会的勢力などの問題がありそうな入居者がいないか
  • 外壁にクラックや水漏れの跡などがないか

などを確認します。

この作業を怠ると後で痛い目にあう可能性が高くなります。

この記事では、遠方の物件を検討する際の現地調査のコツとチェックポイントをご紹介します。


すべての物件を見に行くのは不可能

地方の収益物件を検討する場合、本業の仕事があって、すぐに現地に行けない場合も多いと思います。

土日が休日の会社員であれば、物件が出てきた次にの週末に現地に行くことも可能かもしれませんが、たまたまその週の週末に予定が入っていると、翌週末にずらす必要があります。

そうこうしているうちに別の人から買付申込が入ってしまい、残念な思いをすることになるのがオチです。

毎週毎週このように買えるかどうかも分からない収益物件の現地調査のために各所を訪れていると、交通費などの出費もバカにならないレベルになってしまいます。

 

現地に行く前に収支計算と不動産会社に電話でヒアリングするのがコツ

物件を見に行く前に、物件概要書とレントロールの情報から収支計算をあらかじめ行っておくことで、現地に行かなくてもこの問題を解消することができます。

よく現地調査をしてから収支が合うかを計算しはじめる人がいますが、これでは遅すぎます。

机上の計算で検討すべき内容は、現地に行く前にすべて行っておくのがコツです。

収支計算を行う際に特に重要になってくるのは、現地で入居者募集を行っている不動産会社への電話でのヒアリングです。

物件の最寄り駅またはターミナル駅周辺の不動産会社数社に電話して下記のチェックポイントを確認します。

◎現地不動産会社へのチェックポイント

  • 想定家賃で空室を埋めることができるか
  • 募集をかけたらどれくらいの期間で埋められるか
  • ターゲットとする入居者の属性
  • 駐車場や駐輪場は必要分あるか
  • 周辺の同じような物件の空室率
  • 生活用品を買える店などは近くにあるか
  • 敷金、礼金、広告費はどの程度必要か

入居希望者から見た物件の姿を知るためにも、賃貸付けを実際に行っている不動産会社への事前ヒアリングは絶対に必須です。

ヒアリングは物件購入における最も重要な作業なので、このプロセスは確実に行う必要があり、できれば複数社に対して行うとよいでしょう。

収支計算をして十分に利益が出ることが分かり、不動産会社へのヒアリングでも問題がなければ、現地に行っていない段階で買付申込書を売主に出してしまう作戦もあります。

この段階までたどり着く物件はかなり貴重なので、まずは物件確保を優先したほうがよいからです。

 

買付申込書を入れる際にはひと言いれておくことが大切

現地へはいつ行くべきなのかというと、買付申込を行い、優先的に交渉権を得られそうな感触が出てきてからで十分です。

グーグルマップのストリートビューなどを利用すれば、物件の外観や痛み具合、周辺の環境などは大体分かります。

現地に行かずとも綺麗で手間がかからなそうな物件なのか、修繕が必要そうなのかはある程度予測できるのです。

ただし、現地調査に行って問題が発覚するケースも少なくありません。

建物の基礎が傾いていたり、問題がありそうな入居者がいたりするような場合などです。

これらのことが現地に行ってから分かった場合に備えて、買付申込書を入れる際に、まだ物件の現地調査をしていませんがそれでもいいですか?と一言仲介不動産会社に言っておくことです。実はこれでダメだと言われるケースは実際にはあまりありません。

現地に行ってから問題が発覚したら、それを理由に買付申込を撤回することになりますが、よほどの大きな問題が出ないかぎりはそのまま進めることになります。

まとめ

リスクがまったくない方法ではないですが、時間をかけて現地調査を行い、その間に物件を確保しそびれる可能性を考慮すると、先に買付申込を入れるやり方のほうが良い物件を購入できる確率は確実に上がります。

特に遠方のエリアをメインに検討しているのであれば、現地調査は最後に行くようにすると効率的に物件探しに取り組むことができるようになります。

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