相続

遺産分割での不動産の評価方法と現金を準備しておく重要性

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現金が不動産相続を公平にするのに絶大な威力を発揮する現実

複数の不動産を複数の相続人に公平に相続することは非常に難しいことです。

なぜなら、不動産はそれぞれが世界に一つのものであり、同じものは2つと無く、それぞれの評価はバラバラだからです。

遺産分割ではできるだけ均等に分けようと思っていても、時が経って相続が発生した時には情勢が変わっている可能性もあります。

この記事では、遺産分割での不動産の評価方法と現金を準備しておく重要性をご紹介します。

遺産分割での不動産の評価方法

収益不動産を多く持っている不動産投資家の場合、その収益不動産を均等に遺産分割することは大変難しいことです。

収益不動産が3棟あり、それらを3人の子に遺産分割するとした場合、それぞれの収益不動産の大きさや賃借人の状況が異なるので、平等に分けるということはまず不可能です。

そして、できるだけ平等にしようと考えると、

  • この収益物件は賃借人に家賃滞納者がいるから少し価値は下がるな・・・
  • 市街地の物件と郊外の物件では評価は変えるべきだな・・・

などと微調整をしようとすると、遺産分割ができなくなってしまいます。

そこで、均等という発想をひとまずは置いておき、被相続人である所有者が自由に決めることが必要です。

3つの不動産をそれぞれ自分の意志で3人の子に遺産分割すればいいということです。

ただ、そうすると、比較的価値の低い収益物件を遺産分割で相続した子は不公平感を持ちます。

その時に絶大な威力を発揮するのが『現金』なのです。

 

不動産の遺産分割を公平にするのに絶大な威力を発揮するのが現金

比較的価値の低い収益物件を相続させる子には、現預金で調整するのが一番納得します。

そして、遺言書を見た相続人である3人の子が納得しなければ、遺産分割協議を行って改めて遺産分割に入ればいいことになります。

遺言書を作成したときとは情勢が変わり、3つの不動産の価値が明らかに不合理になっている場合もあると考えられます。

その時に現金があれば、価値が下がっている分、現預金を多く分配するなどで、バランスを取ることができるので、不動産の相続の公平性を保つには現金の準備が絶大な威力を発揮するといえるのです。

現金を準備していたおかげて、相続人間で納得のいく形で、遺産分割協議の決着を図ることができるということです。

 

遺産分割で現金を準備していなかった場合は大変

仮に不動産が1棟だけで、現預金もほとんどないという場合は遺産分割協議においてもめやすくなります。

その時の解決策として下記3つがあります。

  1. 換価分割
    ⇒不動産を売って現金に換えてそれを分配するという方法です。売り急ぐと足元を見られて希望よりも安い売却金額になってしまう可能性があります。
  2. 代償分割
    ⇒一人が不動産を相続して、他の相続人には不動産を相続した人が、現金などで各人の取り分を支払うという方法です。不動産を相続した相続人にまとまった現金がないとなかなか実現しません。
  3. 共有持ち分
    ⇒不動産の持ち分を共有する形で共同所有する方法です。

 

遺産分割で不動産が少ない場合は周到な準備が必要

目立った相続財産が不動産しかなく、相続人分を均等に用意できないという場合は、被相続は事前に周到な準備が必要だといえます。

代償分割をする者は、自分にそのための資金が無ければ、他の相続人に物理的に分割できないので、換価分割か、共有持ち分での分割しか選択肢がなくなることになります。

持ち分を各1/3のように分けて相続することはよくありますが、これは本当に後々のトラブルの元となります。

兄弟間で仲が良い場合でも、その兄弟の誰かがいずれ亡くなると、その兄弟の持ち分はその子供たちに継承されていくことになるからです。

そうなると、今までは兄弟だけで話し合えばよかったことが、その子供たちまで登場することになり、話し合いの収拾がつかない事態になりがちです。

なので、

  • 生前に現預金を遺産分割用に準備しておく
  • 事前に相続人の了承を得て、資金に余裕のある相続人に不動産の引き受け手を決定しておく

などの準備と工夫が必要になるといえます。

まとめ

  • 不動産の遺産分割は本人である被相続人が決めてよい。ただし、不動産の価値は千差万別で同じ物件は2つとないので、事前の準備と工夫が必要だといえる。
  • 複数の不動産を相続する場合は、それぞれの収益物件の価値に差があるのは仕方がないので、それぞれの相続人に振り分けたあとに現金でバランスをとることが不公平感の払拭につながる。
  • 共有持ち分での不動産の相続は共有持ち分者同士で将来的にトラブルに発展する可能性が高くなるので、できるだけ避けることが望ましい。特に共有持ち分者が死亡すると、その持ち分はその妻や子に相続され、相続人が無限に増えていくリスクがあり、収拾がつかなくなる。

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