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立ち退きの考え方と立ち退き料の相場と円滑な立ち退き交渉の重要点

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立ち退きの考え方と立ち退き料の相場と円滑な立ち退き交渉の重要点

貸主側からの賃貸契約の解約を簡単に考えすぎていたり、貸主からの6ヵ月前の解約通知と借主に立ち退き料を払えばそれで済むとなどと、安易に考えすぎていないでしょうか?

立ち退きに関するトラブルは多く、貸主と借主の関係がこじれると解決が非常に難しいトラブルに発展しやすくなります。

  • 建物が老朽化したので建て替えたいので立ち退きをかける
  • 古いアパートを相続したが管理が面倒なので解体して更地にするので立ち退きをかける
  • 更地を条件に良い売却話が来たので立ち退きをかけて売却する

など、貸主の都合による立ち退きは、借地借家法で借主が保護されているため、借主に強引には迫れない事情があります。

この記事では、

  • 立ち退きの考え方のポイント
  • 立ち退き料の相場
  • 円滑な立ち退き交渉のポイント

をご紹介します。

立ち退きの考え方

立ち退きの基本

普通借家契約の場合、入居者に立ち退きを求める場合には、借地借家法上6ヶ月間の猶予が必要とあります。

貸主が借主に賃貸契約の解約の申し入れをしたい場合は、解約の申し入れの日から6ヶ月を経過することによって終了するため、解約日の6ヶ月前に書面で借主に通知します。

それで本当に事足りるでしょうか?

入居者の立ち退きには正当事由が必要で、やむを得ない事情や入居者に問題があったとしても、それらを正当事由として即時に解約にできるということはありません。

後々のトラブルを防ぐために書面で通知するのに解約通知書は配達証明および内容証明郵便で送り、解約申し入れをした日を証明しておく必要があります。

ただし、感情面でのトラブルを起こさないためにも、いきなり内容証明を送ることはせずに、あらかじめ解約の意思を口頭で伝えておいて、入居者が驚かないようにするなどの配慮は必要になります。

『てこでも動かない』

と入居者に言われてしまえば、立ち退き交渉はとん挫することになるからです。

 

立ち退きには正当事由が必要

立ち退きは、貸主が6ヶ月前に通知さえすれば求められるわけではありません。

正当事由が必要になります。

正当事由としては、

  • 賃貸人・賃借人が建物を必要とする事情
  • 建物の賃貸借に関する従前の経過
  • 建物の利用状況および現況

により判断され、さらに立退料の提供によって正当事由を補完することによって最終的に判断されます。

よくある老朽化による建て替えなどは、オーナーの自己都合によるものなので正当事由とみなされることはないと考えたほうが良いです。

あなたからの解約申し入れ時に『老朽化による建て替え』を契約解除の理由にしないように注意が必要です。

 

立ち退き料の相場

実をいうと立ち退き料については、借地借家法や関連法規でも明示されていません。

法律では明確にいくらとは決まっていないということです。

判例を参考にすると、概ね家賃の6ヶ月分とされることが多いようです。

これは次の引っ越し先の契約に必要な敷金・礼金などの一時金や引っ越しのための費用などの実費程度と考えられます。

しかしながら、6ヶ月間の猶予や6ヶ月分の立ち退き料は絶対的なものではありません。

入居者との合意が得られれば、早期の退去や6ヶ月未満の立退料でも構わないことになっています。

したがって、期間や金額よりも、むしろ入居者の立場を考えた交渉に重点をおくことで、円満な立ち退きのポイントとなることもありえます。

 

円滑な立ち退き交渉のポイント

円滑な立ち退きを進めるためには、まずはさておき入居者の立場を考えることです。

あなたとしても立ち退きをしてもらうからには後にひかえる予定があると思います。

しかし、『6ヶ月後に立ち退いてください』とだけ通知したところで、入居者がそのとおりに行動してくれないどころか、反感を買ってしまえば立ち退き交渉は難航することになってしまいます。

 

理由を明確にする

立ち退きの理由を明確にします。

老朽化した建物であれば、耐震診断などを行い、耐震性能が低いために入居者に十分な安全性を担保できないという事実を伝えます。

入居者には、耐震性にすぐれた住まいに移ることをうながし、引っ越し費用についてもある程度補償すると提案するのも交渉の1つの方法となります。

 

期限を設けてその期限内に退去した場合に立退料を払う

借地借家法上6ヶ月の猶予があることをしっかり明示したうえで、3ヶ月ていどの期限を設けます。

そして、この3カ月以内に退去してくれれば立退料を支払うと通知します。

6ヶ月先だと緊急性に乏しいので、期限を3ヶ月と決めることと、その期限を守ったときの立退料というインセンティブを用意することで、入居者の生活の中での優先順位を高くしてもらい、退去の行動を促すことができる確率がアップします。

 

退去に前向きでない入居者への対応

立ち退き交渉を進めていくと、なにかと理由をつけて交渉が進まない入居者が必ず出てきます。

まず、立ち退きについて文書で通知したあと、早々に全入居者を訪問し、退去に前向きでない入居者を見極めることが必要です。

このような入居者は移転先の物件が決まり次第、立ち退き料の上乗せをしてでも期限内で退去してもらう方向で交渉していきたいところです。

ただし、他言されると他の入居者との交渉に支障が出るので、他言した場合は立退料の支払いはしない旨を覚書などの文書で取り交わしておくほうが良いです。

 

引っ越し先を見つけるための支援

立ち退きは、解約通知をするだけでなく、同じような地域で同じような家賃の物件情報を提供しながら進めていくのが良策です。

また、引っ越し業者にまとめて引っ越しの手配をするなどで割引交渉するなどの配慮も喜ばれます。

入居者が引っ越し先を探すために必要なことや、あなたが代わりにできることがあれば積極的に手伝っていくようにします。

また、あなたがこうした立ち退きのフォローをしていくなかで、入居者の立ち退きについての意思確認や、退去までの進捗を随時確認していくといいでしょう。

 

立退料の支払い

立ち退きの期日、立ち退きの費用の支払いなどであなたと入居者がお互いに納得したら、合意書を締結します。

立ち退き費用は必ず退去したことを確認してから支払うようにしなければなりません。

先に渡してしまうと、期日までに立ち退かずにトラブルになることが考えられるからです。

また、残置物でトラブルにならないように、合意書には残置物(動産)の処分について、意義を申し立てない旨の文言を加えておくことも重要です。

まとめ

  • 立ち退きには正当事由が必要で、立ち退き交渉を円滑に進めるためには立退料が必要となることが多い。
  • 立ち退き交渉を進めるに際して、入居者の立場を考えた交渉に重点を置くことが円滑な立ち退きのためのポイントとなる。
  • 立ち退きが必要な理由を明確にし、入居者のための立ち退きというスタンスをとる。引っ越し先の手配など手伝えることは積極的に手伝っていく姿勢が立ち退きの円満な合意への近道となる。
  • 立ち退き料は必ず退去したことを確認後に支払う。動産・残置物についても合意書で処分できる旨の文言を入れておく。

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