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立ち退きの考え方と立ち退き料の相場と円滑な立ち退き交渉の重要点

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立ち退きの考え方と立ち退き料の相場と円滑な立ち退き交渉の重要点

貸主側からの賃貸契約の解約を簡単に考えすぎていたり、貸主からの6ヵ月前の解約通知と借主に立ち退き料を払えばそれで済むとなどと、安易に考えすぎていないでしょうか?

立ち退きに関するトラブルは多く、貸主と借主の関係がこじれると解決が非常に難しいトラブルに発展しやすくなります。

  • 建物が老朽化したので建て替えたいので立ち退きをかける
  • 古いアパートを相続したが管理が面倒なので解体して更地にするので立ち退きをかける
  • 更地を条件に良い売却話が来たので立ち退きをかけて売却する

など、貸主の都合による立ち退きは、借地借家法で借主が保護されているため、借主に強引には迫れない事情があります。

この記事では、

  • 立ち退きの考え方のポイント
  • 立ち退き料の相場
  • 円滑な立ち退き交渉のポイント

をご紹介します。


立ち退きの考え方

立ち退きの基本

普通借家契約の場合、入居者に立ち退きを求める場合には、借地借家法上6ヶ月間の猶予が必要とあります。

貸主が借主に賃貸契約の解約の申し入れをしたい場合は、解約の申し入れの日から6ヶ月を経過することによって終了するため、解約日の6ヶ月前に書面で借主に通知します。

それで本当に事足りるでしょうか?

入居者の立ち退きには正当事由が必要で、やむを得ない事情や入居者に問題があったとしても、それらを正当事由として即時に解約にできるということはありません。

後々のトラブルを防ぐために書面で通知するのに解約通知書は配達証明および内容証明郵便で送り、解約申し入れをした日を証明しておく必要があります。

ただし、感情面でのトラブルを起こさないためにも、いきなり内容証明を送ることはせずに、あらかじめ解約の意思を口頭で伝えておいて、入居者が驚かないようにするなどの配慮は必要になります。

『てこでも動かない』

と入居者に言われてしまえば、立ち退き交渉はとん挫することになるからです。

 

立ち退きには正当事由が必要

立ち退きは、貸主が6ヶ月前に通知さえすれば求められるわけではありません。

正当事由が必要になります。

正当事由としては、

  • 賃貸人・賃借人が建物を必要とする事情
  • 建物の賃貸借に関する従前の経過
  • 建物の利用状況および現況

により判断され、さらに立退料の提供によって正当事由を補完することによって最終的に判断されます。

よくある老朽化による建て替えなどは、オーナーの自己都合によるものなので正当事由とみなされることはないと考えたほうが良いです。

あなたからの解約申し入れ時に『老朽化による建て替え』を契約解除の理由にしないように注意が必要です。

 

立ち退き料の相場

実をいうと立ち退き料については、借地借家法や関連法規でも明示されていません。

法律では明確にいくらとは決まっていないということです。

判例を参考にすると、概ね家賃の6ヶ月分とされることが多いようです。

これは次の引っ越し先の契約に必要な敷金・礼金などの一時金や引っ越しのための費用などの実費程度と考えられます。

しかしながら、6ヶ月間の猶予や6ヶ月分の立ち退き料は絶対的なものではありません。

入居者との合意が得られれば、早期の退去や6ヶ月未満の立退料でも構わないことになっています。

したがって、期間や金額よりも、むしろ入居者の立場を考えた交渉に重点をおくことで、円満な立ち退きのポイントとなることもありえます。

 

円滑な立ち退き交渉のポイント

円滑な立ち退きを進めるためには、まずはさておき入居者の立場を考えることです。

あなたとしても立ち退きをしてもらうからには後にひかえる予定があると思います。

しかし、『6ヶ月後に立ち退いてください』とだけ通知したところで、入居者がそのとおりに行動してくれないどころか、反感を買ってしまえば立ち退き交渉は難航することになってしまいます。

 

理由を明確にする

立ち退きの理由を明確にします。

老朽化した建物であれば、耐震診断などを行い、耐震性能が低いために入居者に十分な安全性を担保できないという事実を伝えます。

入居者には、耐震性にすぐれた住まいに移ることをうながし、引っ越し費用についてもある程度補償すると提案するのも交渉の1つの方法となります。

 

期限を設けてその期限内に退去した場合に立退料を払う

借地借家法上6ヶ月の猶予があることをしっかり明示したうえで、3ヶ月ていどの期限を設けます。

そして、この3カ月以内に退去してくれれば立退料を支払うと通知します。

6ヶ月先だと緊急性に乏しいので、期限を3ヶ月と決めることと、その期限を守ったときの立退料というインセンティブを用意することで、入居者の生活の中での優先順位を高くしてもらい、退去の行動を促すことができる確率がアップします。

 

退去に前向きでない入居者への対応

立ち退き交渉を進めていくと、なにかと理由をつけて交渉が進まない入居者が必ず出てきます。

まず、立ち退きについて文書で通知したあと、早々に全入居者を訪問し、退去に前向きでない入居者を見極めることが必要です。

このような入居者は移転先の物件が決まり次第、立ち退き料の上乗せをしてでも期限内で退去してもらう方向で交渉していきたいところです。

ただし、他言されると他の入居者との交渉に支障が出るので、他言した場合は立退料の支払いはしない旨を覚書などの文書で取り交わしておくほうが良いです。

 

引っ越し先を見つけるための支援

立ち退きは、解約通知をするだけでなく、同じような地域で同じような家賃の物件情報を提供しながら進めていくのが良策です。

また、引っ越し業者にまとめて引っ越しの手配をするなどで割引交渉するなどの配慮も喜ばれます。

入居者が引っ越し先を探すために必要なことや、あなたが代わりにできることがあれば積極的に手伝っていくようにします。

また、あなたがこうした立ち退きのフォローをしていくなかで、入居者の立ち退きについての意思確認や、退去までの進捗を随時確認していくといいでしょう。

 

立退料の支払い

立ち退きの期日、立ち退きの費用の支払いなどであなたと入居者がお互いに納得したら、合意書を締結します。

立ち退き費用は必ず退去したことを確認してから支払うようにしなければなりません。

先に渡してしまうと、期日までに立ち退かずにトラブルになることが考えられるからです。

また、残置物でトラブルにならないように、合意書には残置物(動産)の処分について、意義を申し立てない旨の文言を加えておくことも重要です。

 

悪質な家賃滞納者に立ち退きを行うには?

家賃を滞納した入居者を簡単に追い出すことはできるのでしょうか?

答えはNo!です。

日本の法律では、たとえ問題入居者であっても追い出すことは簡単ではないのです。

家賃滞納が発生すると、

  • 予定していた収益が確保できない
  • 居座られると将来に向かって損失が拡大
  • 未収期間も損益では売上計上され課税対象
  • 売却する際の価格査定にマイナス

などの悪影響が多々発生します。

 

家賃を滞納したらすぐに立ち退かすことは可能なのか?

家賃を滞納したらすぐに追い出せるのか?家賃を滞納したらすぐに追い出せるのか?

家賃を滞納するような悪質な入居者は、もはや不動産投資家さんにとってはお客様ではありません。

家賃滞納者を一日も早く追い出して次の人に貸したいと誰もが考えるものですが、日本の法律がそう簡単にこれを許してはくれないのです。

 

借地借家法の壁

日本には『借地借家法』という法律があり、不動産投資もこの法律が適用されます。

借地借家法は賃貸人よりも賃借人が社会的弱者であるとして、その保護を目的とする法律であるため、ほぼすべての規定が賃借人に有利に設定されています。

そのため家賃を1ヵ月分滞納したくらいでは賃借人の居住が保護されるため、たとえ賃貸人が家賃滞納を理由に『契約を解除』したくても賃借人自らがすすんで出ていかない限り追い出すことは事実上不可能です。

 

家賃滞納者を立ち退かす適切な5つのステップ

家賃滞納者が自ら退去することがあまりないため、法律にのっとり強制退去させるしかありません。

だからといって、勝手に部屋を開けて荷物を出してしまってはまずいので、段階を経て行う必要があります。

 

ステップ①内容証明郵便による最後通告

内容証明郵便によって、滞納家賃の最終支払通告と支払いのない場合は賃貸借契約を解除する旨を記載し郵送します。

 

ステップ②建物明渡請求訴訟を提訴する

期日までに支払いが確認できなければ訴状を作成し裁判所に提出します。

なお、建物明渡請求訴訟は、特段の取り決めがなければ『賃借人の住所地』を管轄する裁判所に対して手続きを行います。

ただし、通常は賃貸借契約において別途合意管轄裁判所が規定してありますので、そちらに提訴することの方が多いかもしれません。

なお、

  • 滞納額が140万円以下であれば簡易裁判所
  • 上記を超える場合は地方裁判所

の管轄となります。

 

ステップ③裁判

裁判期日になると、原告である賃貸人と滞納者である被告が裁判所に出廷します。

滞納金額などに争いがなければ、基本的にはいつ出ていくかの話し合いとなります。

1回の公判で和解がまとまらなければ数回にわたることもあり、最終的にまとまらなければ裁判所が判決を下すことになります。

建物明渡請求訴訟において判決によって明渡を認めさせるには、最低でも3ヵ月分以上の家賃滞納が必要と言われているので注意が必要です。

そして、滞納者が法廷に現れずかつ答弁書の提出もないような場合は、最初の公判で結審し原告である賃借人の主張が全面的に認められることになります。

  • 和解の場合は『和解調書』
  • 判決の場合は『確定判決』

が裁判所によって作成され送付されてきます。

これらの書類は、

『債務名義』

と呼ばれ、これに従わない場合は強制的に従わせることができるという強い効力をもっています。

この債務名義の獲得が、建物明渡請求において最も重要なポイントとなります。

 

ステップ④強制執行

滞納者が和解や判決で決めた期日までに自主的に退去しない場合は強制的に退去させることになります。

まずは裁判所に対して強制執行の申立を行います。

この際に、『債務名義』が必要になります。

その他に、

  • 執行文の付与
  • 配達証明書

も必要になりますが、これについても同じく裁判所において手続きを行います。

強制的に建物を明け渡すということは、部屋から荷物を出すことになりますからそれなりの人手が必要となります。

これに当たり、賃貸人は裁判所に対して予納金として7万円程度を支払うことになります。

この費用は後日滞納者に請求されますのでそこから回収されれば戻ってくることになっています。

 

ステップ⑤断行日

実際に滞納者を部屋から追い出す日のことを断行日といいます。

強制執行の申立から2週間程度で明渡し催告日となりそこからさらに1ヵ月後が断行日となります。

断行日当日は裁判所の執行官と業者らと一緒に物件現地まで行き、強制的に物件から荷物を全部出してカギを交換して完了となります。

また、運び出した荷物はその場に放置されるわけではなく裁判所が一定の場所に1ヵ月程度保管し、その間に賃借人が取りにこなければ売却するか処分することになります。

ここまでやってはじめて建物の明け渡しが完了となります。

 

家賃滞納トラブルを絶対に先送りにしてはならない3つの理由

理由①うっかり忘れから家賃滞納常習者になるのは早い

家賃入金日の翌日に確認をすると、だいたい1割程度の入金漏れがあるのが平均的です。

ただ、このときの家賃滞納理由は

『うっかり忘れ』

がほとんどの場合が多いので、すぐに連絡が取れれば解決できるケースが多いです。

しかし、家賃滞納者への確認連絡を怠っていたりするとついつい家賃入金が後回しにされてしまい、家賃滞納額が膨らんで支払えなくなってしまいます。

確信犯的に家賃滞納を繰り返す入居者も残念ながらいます。

このような入居者には迅速な対応が必要になります。

なぜなら、オーナーが何も言わないことをいいことにさらに家賃滞納を重ねてしまうからです。

 

理由②家賃滞納者からまとめて複数月分を回収するのは難しい

もし丸1ヶ月以上家賃滞納してしまうと、実質全額回収するのはかなり難しくなると考えられます。

客観的に見ても、たとえば給料に占める家賃の割合が3割だったとすると、翌月に2ヶ月分の家賃をまとめて払えるでしょうか?

給料の半分以上の6割を支払わなければならないとすれば、まとめて支払うのはかなり厳しいことは想像に難くないはずです。

そもそもまとめて2ヶ月分払えるのであれば今月も滞納はしないはずです。

 

理由③オーナーの支払いは待ってもらえない

オーナーにとって家賃収入は不動産投資の売り上げのほとんどを占める重要な収入源です。

家賃滞納されているからといってオーナーの借入金の返済や固定資産税の支払いが猶予されることはないのです。

入居者が家賃滞納することは、オーナーに対する債務でありオーナーからの借金と同じことです。

債務が積み重なることは入居者のためにも決してよいことではないので、早期に正常な状態に戻れるように働きかけるのはオーナーの責務でもあり、絶対にうやむやにしてはならない重要な仕事だといえます。

 

家賃滞納は損失ではなく売上に計上される

滞納されている家賃は未回収なのに課税される

滞納家賃は回収できていないだけで売上は上がっているので未収金となり所得税の課税対象になります。

たとえば会社間の取引の場合、商品やサービスを提供して売上計上していても実際の代金回収は翌月末というケースは多いです。

滞納家賃もこれと同じで実際の入金がなくても債務を放棄しない限り売上として計上しなければなりません。

滞納家賃があるからといって所得税が少なることはないのです。

むしろ回収の見込みがないのにその分の税金はきっちりとられて泣きっ面に蜂です。

 

家賃滞納の効果的な督促~裁判のプロセス

家賃滞納の効果的な督促プロセス

家賃滞納は適切に対応することで未収になることを未然に防ぐことができます。

オーナー自ら督促を行う場合は、入居者の情に流されないように注意が必要です。

入居者の不運に同情してしまい、なんの約束もせずに支払いをうやむやにしてしまうなどということはあってはなりません。

どのようにすれば支払いができるのかきちんとお互いが納得する形で話し合い、それを覚書として残しておくようにしたいところです。

対応を徹底しなければ滞納者は同じことをまた繰り返してしまうからです。

管理委託しているのなら管理業者と、自主管理なら契約業務を担当した宅建業者と協力しながら対応していくことが重要です。

 

初回:おたずね連絡

家賃の滞納は、滞納の事実が発覚したその日に対応することが重要です。

初回は自宅や携帯電話に『おたずね連絡』します。

この段階では『お忘れではありませんか』程度のソフトなアプローチを行います。

不在の場合は留守番電話にメッセージを残しておきます。

同様の内容のメモをポストに投函したり、電子メールでの連絡でもよい。

この段階で、内容証明郵便を送るなどの法的手続きをとるようなことはご法度です。

うっかり忘れていただけなのにという入居者の余計な反感を買い、余計な退去希望予備軍を作ってしまうことになるからです。

もし1~2日で連絡がとれる場合はうっかり忘れが多いので、すぐに解決することが多いです。

 

2回目:おたずね再連絡

初回のアプローチで連絡が取れない場合、再度おたずねの連絡を行います。

郵便ポストにメモを投函していたなら、それがなくなっているかどうかを確認します。

もしメモがなくなっていたら入居者は滞納の事実を確認しているはずだからです。

確認しているにもかかわらず、入金がない場合は『うっかり忘れ』ではなく別の理由が想定されるのでより慎重に対応していく必要があります。

 

3回目:電話連絡

この時点でも連絡がとれない場合には、引き続きこまめに電話連絡をします。

携帯電話では居留守を使われる可能性もあるので、状況によっては勤務先に連絡しなくてはならなくなります。

この段階だともうついうっかりではなく、なにかしらの事情で家賃が払えないことが想定されます。

入居者にもしものことがあったかもしれないし、夜逃げという事態になっているかもしれません。

まずは連絡を取ることを第一に考え、根気強くアプローチを続けなくてはなりません。

 

4回目:連帯保証人に連絡

この段階になってもまだ家賃の入金がない場合は、連帯保証人に連絡をとります。

連帯保証人には債務者である入居者に連絡することなく、債務者の支払いを連帯して負わなければならないという義務が法律で定められているが、ここで連帯保証人に連絡するのは、入居者の代わりに家賃を払ってもらうのが目的ではありません。

仮に連帯保証人に滞納家賃を払ってもらっても、入居者が支払っているわけではないので、根本的な滞納問題の解決にはならないからです。

そこで、連帯保証人にはオーナーの味方となってもらい、連帯保証人から入居者に家賃を払うように連絡してもらいます。

もし連帯保証人から滞納者に連絡が取れれば、ほとんどの場合は家賃が入金されるはずです。

 

5回目:滞納原因の確認と対応策の検討

滞納の事実が発覚し2週間が経過しても家賃の入金がない場合は、直接自宅を訪問し事情をうかがわなくてはなりません。

たとえば、職場を退職していて収入がなくなってしまったという場合なら、次の就職先が決まっているのか、給料が入る日や家賃が払える日はいつか、などを直接確認する。

家賃滞納が一時的な問題なら、連帯保証人や家族、友人知人から工面できないか提案したり、分割払いで対応する旨を提案してもいい。

一番してはならないことは滞納の事実を先送りしうやむやにすることです。

  • 事情によっては支払いを猶予することも提案
  • 債務の事実を認識させ支払いを約束させる
  • 口約束にはせず、覚書等の書面を取り交わす
  • 親元に帰ることやより安い家賃の物件に転居することも提案
  • 場合によっては引っ越し費用をオーナーが立て替える

多少の出費をともなっても早期退去をうながさなければ、オーナーだけでなく滞納者にとってもよいことではないからです。

 

まとめ

  • 立ち退きには正当事由が必要で、立ち退き交渉を円滑に進めるためには立退料が必要となることが多い。
  • 立ち退き交渉を進めるに際して、入居者の立場を考えた交渉に重点を置くことが円滑な立ち退きのためのポイントとなる。
  • 立ち退きが必要な理由を明確にし、入居者のための立ち退きというスタンスをとる。引っ越し先の手配など手伝えることは積極的に手伝っていく姿勢が立ち退きの円満な合意への近道となる。
  • 立ち退き料は必ず退去したことを確認後に支払う。動産・残置物についても合意書で処分できる旨の文言を入れておく。

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