投資戦略理論

利益の最大化には表面利回りより実質利回りを重視する理由

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利益の最大化には表面利回りより実質利回りを重視する理由

収益物件の運用における利益の最大化には表面利回りよりも実質利回りを重視するべきです。

不動産投資の世界では、一般的に利回りというと表面利回りで表記される慣習があります。

しかし、利益を最大化するという目的のためには、表面利回りではなく実質利回りで考えていく必要があるのです。

それは、投資回収を早めることが利益の最大化につながりますが、この投資回収額は純収入です。

そして純収入は賃料収入から経費を差し引いた後の収入であり、この純収入の購入価格に対する割合が実質(NET)利回りだからです。

この記事では、利益の最大化には表面利回りより実質利回りを重視する理由をご紹介します。

利益の最大化には表面利回りより実質利回りを重視する理由

収益物件の運用を企業の経営と同じように考えると、賃料収入が売上で純収入は粗利益と考えるとわかりやすいと思います。

企業の経営においても、売上はあまり意味を持ちません。

あくまでも税引き後利益がどれだけ出るかどうかというのが重要です。

これは収益物件の運用でも全く同じことがいえます。

いくら賃料収入が多く入ってきても、経費が大きくかかれば粗利益が減ってしまうので意味がないからです。

同じ表面利回り10%の収益物件でも、実質利回りでは8%と7%という形で、NETが1%も違ってしまうということはざらにあります。

売上がおなじ1000万円でも実質の収入である粗利益だと800万円と700万円となり、100万円も違ってきてしまうのです。

一般的に鉄筋コンクリート(RC)造の収益物件は維持するための経費が大きくかかり、実質利回りが低下する傾向にあります。

建物が堅固にできているため固定資産税が高くなる上に、メンテンナンスにも費用がかかります。

また、エレベーターなどの設備があれば、その維持やランニングコストにも費用がかかることになります。

その一方で木造や軽量鉄骨造の収益物件は一般にRC造ほどのコストはかかりません。

投資効率や利益の最大化という点から考えると、木造や軽量鉄骨造の収益物件がRC造の収益物件に比べて優れているといえます。

ただし、木造や軽量鉄骨造の収益物件は基本的に2〜3階建であるため、大型物件がなく、一度に大きな投資をしたいという場合には不向きであるといえます。

まとめ

収益物件の世界では利回りというと表面利回りのことをいうことが多いですが、収益物件の運用における利益を最大化させるためには、表面利回りではなく実質利回りを重視する必要があります。

収益物件の投資回収を早くするためには、純収入を増やすことですが、純収入とは賃料収入から経費を差し引いた後の収入のことを指します。

いくら賃料収入が多く入ってきても、経費が大きくかかれば純収入が減ってしまうので、利益の最大化を目的が達せられないことになるからです。

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