物件取得

絶対に買ってはいけない収益物件とは?【新築中古物件別】

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絶対買ってはいけない収益物件の3つの条件

一見利回りが良さそうに見えても、後から問題が出てきて結局損切りで売却したり、最悪は収支計画が破たんしたりする物件など、不動産投資の失敗につながる絶対に買ってはいけない収益物件とはどのようなものなのでしょうか?

  • 立地
  • 建物
  • 物件の瑕疵

の3つのポイントにおいて『変えられない欠点のある物件』は買ってはいけないと考えます。

なぜなら、変えられない欠点は後からリカバリーしようとしてもどうしようもできないからです。

この記事では、絶対に買ってはいけない収益物件の条件を中心にご紹介します。

Contents

絶対に買ってはいけない収益物件の条件とは?

変えられない欠点とは何か?

収益物件の良し悪しを判断するには、

  • 変えられるもの
  • 変えられないもの

という基準で考える必要があります。

例えば、設備の古さや外壁の色などは後からいくらでも変えることができます。

修繕費用がかかるにしても、その費用を見込んで利回りを計算しておけば、収益物件の運用においては致命的な問題にはなりません。

むしろポジティブに考えれば、欠点の修繕によってバリューアップにつながる可能性があるともいえます。

しかし物件の

  • 立地
  • 建物の致命的な欠陥
  • 瑕疵

などは改善のしようがないのです。

この変えられないものが障壁になるようであれば、どれだけ表面的に利回りが高くても手を出すべきではありません。

最近ではゲリラ豪雨などの都市型災害も多発していますので、ハザードマップなどの確認し、浸水履歴のある場所などは避けるなどの留意が必要になってきています。

一見しただけでは分からない周辺環境も、自分の力では変えられない部分です。

もしかすると近くに嫌悪施設があったり、反社会的勢力の事務所があったりするかもしれません。

購入してから気づいても後の祭りで遅いのです。

入居者の大半がその筋の人たちで、どこの管理会社も管理を引き受けてくれないなどというケースまでありえる話だからです。

自分の努力では変えることのできない

  • 立地
  • 建物
  • 瑕疵

の3ポイントについては購入前にしっかり把握しておくことが必要です。

 

最も重要なのは立地

収益物件にとって最も重要な要素は立地です。

なぜなら収益物件の運用について最大のリスクは空室だからです。

残念ながら日本は人口減少社会に突入しています。

都市間の格差が広がり、人が住まない地域も出始めました。

誰も入居してくれなければ、いくら想定利回りが高くても絵に描いた餅になってしまいます。

 

エリアや地域での人口増減を考慮する

立地は2段階に分けて考える必要があります。

まずは広い意味でのエリアです。

例えば、神戸市や大阪市などです。

そもそも人口が少ないもしくは大幅に減っていくエリアでの収益物件の取得は非常にリスクを伴います。

これからの日本は人が増えていく地域と減っていく地域が明確に分かれていくと考えられます。

東京・名古屋・大阪の三大都市圏および政令指定都市を中心としたエリアは人口が増えていき、その他のエリアは人口が減っていく可能性が高いと考えられます。

 

同じエリア内での立地も考慮する

同じエリア内でもさらにピンポイントな立地を考慮するとハズレを引きにくくなります。

たとえば

大阪市の中のどこか?

という視点です。

大阪市自体は人口が減らない地域ですが、細かく見れば良い場所と悪い場所で差があるものです。

不動産は個別性が非常に強いので、道路一つ挟んだだけでまた道路付けだけで価値が変わったりします。

その地域の中で、その物件がどのような場所に存在していて立地は他と比べてどうなのかという視点が立地を見る際には必要です。

 

売主がなぜ売ろうとしているのかを考えることは有効

地方物件の中には、非常に利回りが高く安定稼働している物件もあります。

その中には、企業が寮として長年借り上げているケースもあり、裏を返せばその企業に借り上げを解除されてしまうと全室が空室になるうえに、募集賃料も現在の相場に合わせて下がってしまうようなリスクを含んでいるものもあります。

売主がなぜそのような優良物件を売ろうとしているのか、売却理由や売却動機を知らずに購入するのはその意味からも不安があります。

もしかしたら、企業の撤退や都市計画などの情報を事前に知っていて、早めに売り抜けようとしているのかもしれません。

不動産はその土地に固着しているので、その地域の情勢によって大きく経営状況が左右されます。

情報網を広く持ち、一つの企業や施設、学校などに依存している物件は注意が必要です。

最初からある程度人口があって流動性が高い地域にある物件を購入することが望ましいといえます。

 

違法建築物件と既存不適格物件

修繕しようがない物件は避けるべきです。

建物に致命的な欠陥を持った物件を取得してしまうと、その時点で収益物件の運用に失敗しているようなものです。

その他の建物の問題として、違法建築物件というものがあります。

違法建築とは建築基準法に違反していたり未登記の増改築があったりする物件のことをいいます。

最も多いのは、建蔽率や容積率がオーバーしている物件です。

建蔽率や容積率オーバーの物件のほとんどが建築後に違法に増築した物件ですが、なかには新築時に建築確認を取ったあとに確認図面とは違う物件を建てた悪質なケースもあります。

また、建築確認も取らないで、まったく法令を守らずに建物を建ててしまっているケースもあります。

その確認手段として、

  • 確認済証・・・建築物の工事に着手する前にその計画が建築基準法に適合するかどうかを審査し、内容が確認された場合に発行されるもの。
  • 検査済証・・・工事途中の中間検査や工事完了時の完了検査でその建物が建築基準法に適合しているかを確認し、合格した場合に発行されるもの。

があります。

確認済証はほぼ全ての物件にあるものなので、確認済証がない物件は手を出すべきではありません。

検査済証はだいたい1~2割くらいの物件にしかなく、特に木造の場合はほとんどないので、こちらはなくても問題ないといえます。

違法建築物件には基本的に銀行融資がつきにくいので、ノンバンクなど高金利な融資を受けるか自己資金で購入するしか手段がありません。

一見利回りが高くても、高金利で融資を受ければ手元に残るキャッシュは減りますし、現金購入でキャッシュアウトを伴うのであれば収益物件の優位性がなくなってしまいます。

なにより、売却時にも買い手がつきにくく流動性が低いので、できるだけ買わないほうがよいといえます。

なお容積率や建蔽率オーバーの物件でも、建物建設時には適法であったものがその後の法律が変わってしまって法令不適格になってしまった既存不適格の物件があります。

この場合は、違法建築ではありません。

個別の事情によりますが、金融機関の融資も受けられることが多いです。

 

事故物件の心理的瑕疵

建物自体の履歴も非常に大切になります。

場合によってはその履歴があることで買ってはいけないというケースがあります。

具体的には瑕疵の存在です。

賃貸物件で殺人事件、家事、自殺、孤独死などの事故があった場合、入居者に対して告知する義務があります。

入居者だけではなく、物件を売却する場合にも告知する必要があります。

特に殺人事件は致命的で、物件の価値が半減してしまいます。これをもし知らずに買ってしまうととんでもないことになります。

インターネットの普及により、最近では古い事故のニュースも消えずにずっと残ってしまいます。

事故物件情報を集めるサイトなどもあり、時間の経過とともに消えてほしいマイナスの情報がなかなか消えてくれないということです。

物件の購入時にはきちんと重要事項説明書を確認する必要があります。

もし可能であれば、自分で物件名や地名でインターネットで検索をかけて、過去のネガティブ情報が掲載されていないかを確認する必要があります。

過去に自殺があり、売買契約時に知らせずに売買が行われてしまうケースも残念ながらあります。

売主と仲介会社が意図的に隠して売ってしまうこともあります。

なのでできるだけ自分自身でも調べるという姿勢が大切です。

ただし、事故物件でもその事故の内容によって変わってきます。

特に孤独死は最近多発していて、もし起こっても多少家賃を安くすれば入居は決まりやすくなります。

自殺のほうが厳しいですが、それでもまだ家賃設定次第で入居者を入れることが可能です。

ただし殺人事件に関しては、テレビなどで報道されることで他の入居者が退去してしまうなどの二次被害も起こりやすく、売却するときにも大きな支障が出やすいので、あえて購入する理由は全くありません。

 

絶対に買ってはいけない新築の収益物件とは?

収益物件の運用利益を最大化するためには、

  • 純収入が多い
  • 物件価格が下がらない

の2つの条件が必要です。

この2つの条件を満たす収益物件は実は新築物件より中古物件に多いのです。

逆にいえば、新築物件は絶対に買ってはいけない対象の物件にもなり得ます。

新築物件は、そもそもの利回りが低いため純収入が少なくかつ物件価格が大きく下がってしまうからです。

(土地を安く仕入れられたり、建物を安く建てられたりする特殊な事情がある場合はこの限りではありません。)

 

新築物件は投資回収が悪い

一般的に新築収益物件の表面利回りは中古物件に比べて極端に低くなってしまいます。

諸経費は中古に比べて抑えられるというメリットはありますが、減価償却を含めた税引き後の利回り(純収入)という観点から見ると、新築物件は投資効率が悪くなります。

その理由は、中古物件は短期間で減価償却を取れますが、新築物件は償却期間が長くなってしまうため、節税効果も取りにくくなってしまうからです。

その結果、税引き後の純収入である手残りが中古物件に比べて少なくなるので、投資回収額もそれに合わせて少なくなってしまうということです。

 

新築物件は価格の下落幅が大きい

新築プレミアム賃料の下落

まず新築物件の賃料ですが、新築物件の場合は新築プレミアムということで、初回入居の賃料にプレミアムが付いて高くなります。

周辺相場より1〜2割程度高い賃料でも、新築であれば入居者が見つかるのです。

例えば周辺相場が8万円でも、新築時の初回のみ10万円で入居者が入るということです。

しかし、その入居者が退去してしまえば、賃料は一気に1〜2割下がって8〜9万円になってしまいます。

中古物件の場合はこのような極端な賃料下落は一般的には起こりません。

 

新築物件の期待利回り(キャップレート)の上昇

さらに、新築物件の場合は期待利回り(キャップレート)も上がってしまいます。

新築だからと期待利回り(キャップレート)6%で購入した人も、築5年の中古物件になれば6%では買わないはずです。

7%や8%はキャップレートが欲しいよねということになるからです。

料の下落と期待利回り(キャップレート)の上昇という、物件価格が下落する要因を新築物件はその構造上抱えてしまっているといえます。

 

新築から数年後の簡易シミュレーション

例えば賃料が15%下がって期待利回り(キャップレート)が1%上がると、どのくらい物件価格が下がるかをシミュレーションしてみましょう。

  • 新築時
    ⇒賃料収入600万円÷期待利回り(キャップレート)6%=物件価格1億円
  • 数年後
    ⇒賃料収入510万円÷期待利回り(キャップレート)7%=物件価格7285万円

賃料が15%下がって期待利回り(キャップレート)が1%上がるということが同時に起こることで、1億円で買った新築物件がわずか数年で7000万円ちょっとになってしまうということです。

つまり、たった数年で3000万円近い幅で価格が下落してしまうのです。

新築プレミアム賃料と新築購入の期待利回り(キャップレート)の低さがなせる業だといえます。

また、中古物件の場合は比較的土地値の占める割合が大きくなるのが一般的ですが、新築物件の場合は土地値の占める割合が小さく相対的に建物価格の占める割合が大きくなります。

 

不動産投資の拡大期に高利回りでも買ってはいけない5つの物件

不動産投資の拡大期に買ってはいけない収益物件というのははあるのでしょうか?

不動産投資の規模を拡大していく時期に銀行の物件評価の出ない物件を買ってしまうと後々の拡大の妨げになることがあります。

銀行の物件評価の出ない物件には特徴があるので、物件購入検討時にいくら利回りが良くても飛びつかずにしっかりと見極めることが必要です。

 

不動産投資の拡大期に買ってはいけない①:建築基準の違反物件

物件の遵法性を言ってくる銀行は多いです。

いわゆる、

  • 容積率オーバー
  • 建蔽率オーバー

の物件です。

建築時の図面上や登記簿上の数字では収まっていても、増改築などで現況が変わっている場合は現況が優先されます。

  • 1階の車庫部分を店舗や住居に転用している
  • 屋上に増築をしている

なども引っかかってくる場合がありますので注意が必要です。

関西では一部の信金などでは容積オーバーでも融資が下りるケースがありますが、その他のエリアではコンプライアンス遵守を金融庁から指導されているので、通常の融資で物件評価は出ません。

信販会社やノンバンクでは建築基準法違反物件でも融資を受けることが可能ですが、次の物件などで銀行から融資を受けようとしたときに、前回の建築基準法違反物件での融資金額がマイナス評価されるので信用が毀損した状態を作ってしまいます。

 

不動産投資の拡大期に買ってはいけない②:再建築不可の物件

接道が建築基準法上の道路ではないなどで建て替えができない物件があります。

基本的に高利回りで販売されていますが、銀行から融資を受けて購入することは基本的にできません。

信販系では融資が受けられる可能性はありますが、建築基準法違反物件と同じように再建築不可物件に融資を受けているということが、銀行からはマイナスに見られて拡大の妨げとなることが多いです。

このような物件をあえて購入するとすれば、

  • 現金で購入し、投資額を短期間で回収する
  • 隣地が売りに出る可能性が高く、隣地を購入すると再建築可能となる

などのケースですが、いかんせん流動性の悪い物件を所有しているという事実には変わりがないので、購入の判断は難しといえるでしょう。

 

不動産投資の拡大期に買ってはいけない③:耐用年数残が短い物件

拡大期は買わずに、拡大完了時の節税用に減価償却をとりたいときなどに購入します。

木造で築22年以上となると耐用年数残はゼロとなるため、建物の評価は出ません。

土地値に価値があると認められた場合でも長期の融資期間は難しいです。

融資期間が短いために、返済比率が50%以下には収まりにくいため、借り入れを組んで購入したとしてもキャッシュフローが出ない物件になってしまいます。

耐用年数残が短いもしくはないという物件の場合は、

  • 現金投資で高利回りでキャッシュを短期間で回収する
  • 更地での売却が可能

などの場合に限られるといえます。

個人の属性が良い場合、1棟目は融資が出やすいですが2棟目以降は短期間での取得は難しくなります。

耐用年数の短い物件は、規模拡大が完了した後に減価償却をとって節税対策を目的とすると節税面ではメリットがあります。

 

不動産投資の拡大期に買ってはいけない④:区分所有収益マンション

結論からいうと、不動産投資規模の拡大を狙うのであれば、できれば最初には買わないほうがいい物件です。

区分所有マンションは、土地や建物を一棟丸ごと所有するのではなく建物のひとつの部屋を所有するだけとなります。

土地も建物の戸数などに応じての割合での所有となります。

区分収益マンションが銀行からどのように見えるのかというと、

  • 土地だけを別で処分できるわけではないので、土地の価値は所有割合よりも大幅に低く評価される
  • 建物の評価は専有部分のみで、管理上も一人のオーナーで建物価値を上げることもできない

などの点も考慮されるので物件評価は低くなります。

銀行の評価では売買価格よりもかなり低めの評価になることがほとんどで、銀行評価の出にくい物件だといえます。

ただし、区分収益マンションは単価が低いので、個人の属性が高い人は物件評価が出なくても個人属性評価で購入できてしまいます。

個人属性評価で2~3戸程度は融資がついても、それで個人属性評価を食いつぶしてしまうので、それ以降の融資がつきにくくなります。

 

不動産投資の拡大期に買ってはいけない⑤:借地権物件

借地権売買とは、土地は所有者(地主)から借りて、建物の所有を目的にしている権利の売買です。

借地権には、

  • 地上権
  • 賃借権

があります。

地上権は登記することができて、土地上の建物を自由に売買できます。

賃借権は売却や転貸には地主の許可が必要となります。

どちらにしても結局は土地は他人のもので、建物だけを所有しているということに変わりはありませんので、銀行からすると、土地の評価額は出ず、建物の評価のみとなり、融資額は厳しい水準になります。

借地権は建物価格が中心となるため、収益としては高利回りになりやすいのですが、投資拡大期には銀行からのマイナス評価を受ける可能性が高いのでおすすめできません。

投資規模拡大期が終わって、節税対策として買うなどの場合はその限りではありません。

 

キャッシュフロー重視の会社員が買ってはいけない4つの物件

会社員の不動産投資ではキャッシュフローを重視するべきだということがよく言われますが、これにはどのような理由があるのでしょうか?

それは不動産投資は減価償却が大きく帳簿上の黒字化は簡単にできるのですが、キャッシュフローを出すにはきちんとした戦略が必要になるからです。

帳簿上は黒字なのに実際のキャッシュフローがマイナスだと黒字倒産してしまいます。

他にも事業をしていればキャッシュフローのマイナス分を穴埋めすることもできますが、会社員は本業の給与しか収入がありません。

本業の収入から不動産投資のキャッシュフローのマイナス分を補てんするとなると本末転倒になるからです。

 

キャッシュフローが資産の増加スピードを加速させる

会社員の投資家がキャッシュフローを最重視したい理由はもう一つあります。

それは、収益を早く上げることが不動産投資を加速させて資産を増やすことにつながるからです。

例えば下記のような一棟収益物件を保有しているとします。

  • 物件価格:5000万円
  • 頭金+諸経費:500万円
  • 年間キャッシュフロー:100万円

頭金+諸経費が500万円で、この物件を買うために自己資金を500万円使っていることになります。

簡素化するために税金を考慮しないとすると、毎年100万円のキャッシュフローが発生するため、5年経過すると初期費用分の500万円は回収できることになります。

その時点で同じ5000万円の物件をもう1つ購入できることになります。

最初に買った物件の価格が同じ5000万円でも、キャッシュフローが半分の50万円しか出ない物件だと、物件を買い進めるスピードはかなり遅くなります。

初期投資の500万円を回収するまでに、倍の10年間かかることになるからです。

自己資金がもっとあれば買い増していくスピードも速くできますが、キャッシュフローが多いか少ないかによって、2棟目を買うまでの時間に大きな差が出てしまう可能性があることが分かると思います。

そして、キャッシュフローを重視するということは、キャッシュフローを他の収益指標よりも優先して考慮する必要があるということです。

 

キャッシュフローを重視する投資を行う場合に買ってはいけない4つの物件

  1. 物件価格に対して土地の価格が高く資産性が高い物件
    ⇒土地の値段が高い物件は建物を壊せば土地として売ることができるので、その分安全な投資ができる。
  2. 返済スピードが速く10年で返済が終わる物件
    ⇒返済スピードが速いと残債が早く減るので、数年後に売却しても利益が出る可能性がある。
  3. 数年後に値上がり益が見込める物件
    ⇒価格が上昇した段階で売れば値上がり益(キャピタルゲイン)が得られる。
  4. プレミアム価値があるエリアに建っている物件
    ⇒一等地に物件を持つことによるプレミアム感を持つことができる。

正確に言うと、上記のような条件はあればあったに越したことはありません。

ただし、このような物件の多くはキャッシュフローが出ない物件なので、キャッシュフローが出ない場合は見送って、他のキャッシュフローが出る物件を探したほうがよいといえます。

上記1~4の物件は、・・・だがキャッシュフローが出ない物件と言い換えることができるからです。

特に1棟目の購入は何よりもキャッシュフローを最重視するべきです。

不動産投資を始めた初期段階で、キャッシュフローが出ない物件を購入してしまい保有している自己資金の多くをその物件につぎ込んでしまうと、投資拡大のスピードが大幅に遅くなってしまいます。

収益物件を購入してその物件で上がったキャッシュフローを次の投資資金にあてるという良い循環に入るためには、キャッシュフローが出る物件を買うということを最重視して考える必要があるのです。

 

まとめ

絶対に買ってはいけない物件とは、下記の3つの条件に該当する物件だといえます。

  • 立地に問題がある
  • 建物に致命的な欠陥がある
  • 法令違反や事件事故などの心理的瑕疵がある

上記3つの条件は、自分自身の努力ではどうにもならない問題点だからです。

リフォームや修繕をきちんと行えば、原状回復やバリューアップを見込める物件は努力でどうにかなる物件なので条件次第では購入検討できますが、自分の努力でどうにもならない物件はたとえ好条件だったとしても先を見据えて購入検討から外す必要があります。

また新築物件にかぎっては、

  1. 投資回収のスピードが遅い
  2. 物件価格が下がりやすい

という2つの特徴を持っているため、利益を出しにくいという事実があります。

その結果、安く新築物件を取得できるアテがない限り収益物件の運用対象となる基本路線は中古物件のほうが適しているという結論に行き着きます。

不動産投資の拡大期に買ってはいけない収益物件は、

  • 銀行評価の出にくい物件への投資は投資規模拡大期には適していない。
  • 銀行によっては、物件評価の出ない物件で融資を受けているということだけでマイナス評価となり、新たな物件を取得する際に否決になる可能性もある。
  • 不動産投資の規模が大きくなり、利益調整のためにキャッシュを中心に購入するという場合は減価償却や高利回りの観点からもメリットは十分にあるといえる。

などの特徴があります。

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