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家賃を下げて戦略的な家賃設定にして空室をてっとり早く埋める方法

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もし家賃を下げるなら理論的に!伝家の宝刀を抜く際の考え方

家賃は何と言われても下げないようにしているでしょうか?

または、管理会社に言われるままに家賃を下げているでしょうか?

どちらにしても家賃を下げるのはオーナーとしてはやりたくないことです。

ただ、空室理由の調査や募集条件を工夫しても空室が埋まらない場合は、そもそもの家賃の価格設定に無理がある場合があります。

家賃を下げることは、不動産投資の売上を下げることなので、できるだけ損失が少なくなるように考えて行いたいところです。

この記事では、家賃を下げて戦略的な家賃設定にして空室をてっとり早く埋める方法を紹介します。


家賃を下げて戦略的な家賃設定にして空室をてっとり早く埋める方法

家賃の見直しの考え方

  • 空室が埋まらない理由を調査して対策を行う
  • 募集条件を工夫して募集間口を広げる

などを行っても空室が埋まらない場合は、家賃が入居希望者の目線よりも高いということになります。

つまり、家賃を下げないと決まらない物件だということです。

何ヵ月も空室のままで募集を続けるよりは、適正家賃にして数カ月以内に部屋を埋めたほうがベターです。

 

家賃を下げる考え方の例

家賃を下げる考え方の例

家賃5万円の部屋で3年間の収益を例にします。

単純化するために広告費は省き、家賃のみの収益で見ます。

  • 1年間空室の後に決まった場合
    ・・・5万円×(36ヵ月-12ヵ月分の空室)=120万円
  • 家賃を5千円下げて2ヵ月後に決まった場合
    ・・・4.5万円×(36ヵ月-2ヵ月分の空室)=153万円

となり、家賃を5千円下げても、

153万円-120万円=33万円

の収益のプラスが期待できることになります。

あくまで計算例であり、どのくらい空室期間が続くのかを考慮しないといけませんが、家賃を下げてでも決まったほうが機会損失がなく収益にプラスが出る場合が多いです。

収益の根幹をなす家賃の見直しはしたくないのは重々わかりますが、適正家賃もしくは、それより下げていかない決まりにくくなっているのが実態です。

 

家賃の下げ方

適正家賃を賃貸業者に確認し、適正家賃より2千円~3千円の幅で下げると、反応が非常に良くなることが多いようです。

その場合の方法として、下記2点が有効です。

  • 家賃のみ下げる
    ・・・共益費を取っている物件は、共益費を下げず、家賃のみを下げます。ポータルサイトでは、家賃と共益費の込みで順番を表示はしますが、家賃の絶対額が安いほうが反響はとれます。
  • 家賃を切りのいい数字より1,000円下げる
    ・・・ポータルサイトの特性上、40,000円未満のような検索機能があるので、家賃を3万9,000円に下げると反響が取れやすくなります。家賃40,000円・共益費3,000円であれば、家賃39,000円・共益費4,000円にして募集します。

これらは細かいテクニックですが、インターネットの表示項目上、家賃が目立つようになっているため、共益費が若干高くてもそれほど見られない傾向にあります。

また数字のテクニックとして、1,000円下げることで万の単位を下げて割安感を目立つようにさせると効果が出やすいといえます。

 

特別プランで一気に埋める

  • 家賃を半年または1年半額
    ・・・家賃の絶対額は下げず、最初の入居期間の半年や1年間は半額にするとものすごくお得感が出るので決まりやすくなります。実質の値下げではあるものの、長く住んでもらえれば、高い家賃で住んでもらえるため効果の高い方法です。
  • フリーレントを長期で設定
    ・・・1ヵ月のフリーレントを3ヵ月や4ヵ月に設定することで、実質家賃の値下げ効果を狙うものです。3ヵ月や4ヵ月のフリーレントがあると、初期費用が実質ゼロとなり、入居者には喜ばれます。

上記プランをキャンペーンの期間限定で賃貸募集店に告知すると効果てきめんです。

一気に案内数が増えて決まりやすくなります。

まとめ

  • 家賃の値下げは収益が悪化するので、オーナーとしては取りたくないが、まわりのライバル物件が家賃を値下げしてきたときは、対抗せざると得ない部分でもある。
  • 家賃を下げる際は、現状で見込まれる空室期間と、家賃を下げてすぐに決まった場合の収益の差額を、3年程度の期間で区切って計算し、理論的に下げるようにする。
  • 家賃を下げて5.0万円などになる場合は、あと1,000円下げて4.9万円としたほうが反応が良くなる。共益費を取っている場合でも、家賃部分を下げる。
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