投資戦略理論

運用目的別の収益不動産の選び方5つのポイント

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収益不動産の物件選び運用目的別5つのポイント

収益不動産を取得する際に、その運用目的を明確にして目的に合った収益物件を選択しているでしょうか?

収益不動産の運用で利益を最大化させるためには、運用目的をはっきりさせてその目的に合致した収益不動産を取得するべきです。

収益不動産の運用目的は大きく分けて、

  1. 副収入としての運用
  2. 貯蓄としての運用
  3. 生命保険としての運用
  4. 節税としての運用
  5. 相続税対策としての運用

の5つに分類されます。

このそれぞれの運用目的に応じて取得するべき収益不動産は異なってきます。

この記事では、運用目的別の収益不動産の選び方5つのポイントをご紹介します。

運用目的別の収益不動産の選び方5つのポイント

ポイント①副収入としての運用

収益不動産の運用目的が副収入の場合は、利回りが高い収益物件が取得対象となります。

しかし利回りが高い収益物件は都心部には少ないので、必然的に都心部から収益物件の距離は遠くなります。

また、築年数の浅い物件では高利回りは得にくいので、築年数が浅い物件が対象になってくるでしょう。

古い収益物件は当然空室のリスクも高くなりますが、空室リスクは管理運営を工夫することで回避できます。

また、税引き後のキャッシュフローという点からは、減価償却を多く取れる収益物件を選ぶ必要があります。

そのためには収益不動産の購入価格に占める建物比率を高める必要があり、売主との交渉が重要となります。

 

ポイント②貯蓄としての運用

副収入目的の運用と並行して行うことができますが、副収入目的のポイントにプラスしていざというときに換金できることが条件となります。

なのでまずは物件の流動性が高いことが必要になります。

流動性が高い物件はほぼ都心部にある物件になりますので、必然的に利回りは低くなります。

また、売却時に物件価格が下がらないということも重要です。

そのためには賃料下落の少ない物件もしくは土地値の占める割合の大きい収益物件を選ぶ必要があります。

 

ポイント③生命保険としての運用

生命保険としての収益不動産の運用は、基本的には他の運用目的と併用されるものです。

例えば、副収入を得ながらいざというときのために団体信用生命保険に入っておけば、

  1. 副収入
  2. 生命保険

の2つの効果を両立させることができます。

生命保険としての運用目的の場合は、収益物件選びというよりは団体信用生命保険を付けてくれる金融機関からの融資を受けることがポイントとなります。

すべての金融機関で団体信用生命保険の対応を行っているわけではないからです。

そして、団体信用生命保険の金額としては、通常1金融機関について1億円が上限となることが多いですが、金融機関によっては3億円まで団体信用生命保険を付けることが可能な場合もあります。

 

ポイント④節税としての運用

節税としての収益不動産の運用においては、減価償却が重要です。

そして減価償却費を、

  • 大きく
  • 短く

取ることが大きなポイントとなります。

 

ポイント④-1減価償却を大きくとは?

減価償却を大きくという点に関しては、物件そのものというよりは売主との交渉のなかで建物価格の比率を大きくしてもらえるかということが問題になります。

自分だけで勝手に建物価格を大きく決められるわけではないからです。

原則的には、売主と買主が合意して売買契約書に記載した金額が減価償却の基準となる建物価格となります。

ただし売主と買主が合意すればいくらにしてもいいかというとそういうわけではなく、合理的な範囲内での金額にしておかないと税務調査で引っかかる可能性があります。

 

ポイント④-2減価償却を短くとは?

減価償却を短くという点では、法定耐用年数を超えた木造や軽量鉄骨造のアパートが最適です。

この2つの構造であれば、法定耐用年数を超えていれば建物のなかでは最短の4年間(軽量鉄骨は5年間)で全額償却することができます。

RC造の物件においては、本体の償却期間は長いものの、設備部分を分けて償却することで購入当初は減価償却を大きく取ることができます。

なので、建物価格を大きく取れるように売主と交渉するとともに、設備を本体と分けて売買契約書に記載してくれるように交渉する必要があります。

この場合の設備の金額は、およそ建物金額の10〜20%を目安として売買契約書に記載します。

 

ポイント⑤相続税対策としての運用

相続税を減らすという相続税対策が運用の目的であれば、

  • 時価(市場価格)
  • 評価額

のギャップを大きく取れる収益物件を選ぶ必要があります。

時価とは市場で売買される価格であり、評価額は行政が定める路線価や固定資産税の評価額です。

一般的にこのギャップが大きいのは都心部の物件です。

不動産の市場価格が高くなっている状況下においては特にギャップは大きくなります。

例えば、梅田の土地の売買価格が路線価の5倍になったと聞くこともあると思います。

まさにその5倍こそがギャップであり、このような不動産を購入すれば相続財産の評価を5分の1まで圧縮できるということです。

逆に地方の物件は時価と評価額の差が取りにくい、もしくは逆転してしまっている場合もあります。

まとめ

収益不動産はその運用目的に応じて選ぶ必要があります。

  1. 副収入
    ⇒地方・高利回り・築古・建物価格割合を大きく
  2. 貯蓄
    ⇒都心・土地値・賃料安定
  3. 生命保険
    ⇒団体信用生命保険に対応している金融機関で融資を受ける
  4. 節税
    ⇒建物価格割合を大きく・木造で築22年以上・RC造もしくは鉄骨造の場合は設備と本体を分ける
  5. 相続税対策
    ⇒時価と評価額のギャップが大きい都心部の物件など

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